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[영상] 비트코인⑧ 금이 최고라고? 스튜핏! 금 투자의 모든 것

기사입력 : 2023년10월16일 17:00

최종수정 : 2023년10월16일 17:19

'금'은 안전자산이 아니라 멍텅구리 자산
금에 대한 환상? 금은 과대평가돼 있다
금리 내리면 금 가격 오른다고? 글쎄…
10년 누적 수익률은 비트코인이 금의 100배 상승

[서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 일반인들은 금에 대한 맹목적인 환상을 가지고 있다. 금은 귀한 자산이니 투자목적으로 보유하면 큰 수익을 얻을 수 있다는 종교 같은 믿음 말이다.

게다가 최근 러시아-우크라이나 전쟁에 이어 이스라엘과 팔레스타인 하마스와의 분쟁까지 발생했다. 이런 지정학적 위기로 금이 다시 주목받고 있다. 금 가격이 하루만에 3% 급등하는 일도 있었다. 하지만 장기적으로도 금 투자 수익률이 우량 주식 투자 수익률이나 비트코인 수익률보다 좋을 수 있을까?

이제 그만 환상에서 벗어나자. 금은 절대 최고의 투자상품이 될 수 없다. 이자를 주지 않는 금은 투자 대상으로 삼기에는 단점이 많다. 비상시에 대비해 약간의 금은 필요하다. 하지만 금 비중을 너무 높게 가져가는 건 결코 효율적인 투자전략이 아니다.

◆ 1971년의 금태환 거부로 시작된 10년간의 금 랠리

금 가격이 슈퍼 초 강세를 보인 구간은 생각보다 길지 않다. 미국 금의 고갈로 인해 금태환 금지를 발표했던 1971년 닉슨 쇼크 이후 1980년도까지의 10년간이 금 가격 상승의 황금기였다.

금과 달러의 교환을 거부했던 1971년의 '닉슨 쇼크' 이후 시장은 미국에 금이 부족하다는 사실을 명확히 인식하게 됐다. 이에 따라 금 가격은 그야말로 폭등 랠리를 펼치게 된다.

기존 1온스당 35달러로 고정돼 있던 금 가격은 1971년부터 10년간 상승에 상승을 거듭해 1980년말에는 590달러로 마감됐다. 투자자들은 10년간 1,478%라는 경이로운 누적 수익률을 선물로 받게 된다.

그래서 그 10년동안 금은 부동산처럼 매년 오르기만 하는 상품이라는 굳은 신뢰를 얻게 됐다. 사람들은 어떤 상품의 가격이 10년간 같은 방향으로 움직이면 그 방향성이 절대 바뀌지 않을 것으로 믿게 되는 경우가 많다.

◆ 금이 안전자산이라고? 잃어버린 20년

하지만 대 반전이 일어났다. 그 이후 1981년부터 2000년까지 20년간은 금에 투자한 사람들에게는 악몽 같은 암흑기였다. 금 가격은 다른 자산인 주식, 부동산, 채권보다 월등히 낮은 수익률을 기록했다. 금은 우리가 기대하는 인플레이션 파이터의 역할을 맡기기에는 너무나도 부족한 상품이다.

이제 가벼운 퀴즈로 접근해보자. 1980년부터 20년이 흘러 밀레니얼 시대인 2000년이 도래했다. 전 세계 사람들이 새로운 희망을 이야기하던 2000년말에 과연 금 가격은 얼마가 됐을까? 아마 대부분의 사람들이 정답을 맞히는 데 실패했을 것으로 짐작된다.

 

정답은 20년 전인 590달러보다 -53% 폭락한 274달러다. 믿어지지 않는 충격적인 수익률이다. 한국에서 이 기간 부동산을 사 놨다면 어마어마한 수익률을 기록했을 것이다. 은행 예금에만 넣어 놨어도 고금리로 인해 상당한 수익 달성이 가능했던 시기다.

이렇게 잃어버린 20년이 발생하게 된 원인이 뭘까? 1971년에 금본위제가 붕괴된 이후 10년간은 미국이 다시 여력만 되면 금본위제로 돌아갈 거라는 기대감이 있었다. 이에 금 수요가 폭발하면서 랠리가 펼쳐졌다는 분석이다.

하지만 10년이 지난 다음부터는 미국의 엄청난 달러 발행수량으로 인해 다시는 금본위제로 돌아갈 수 없다는 현실을 투자자들이 인식하기 시작했다. 이와 함께 금 가격도 약세로 돌아섰다.

금과 달러의 연관관계가 사실상 거의 끊어진 것을 받아들여 이 시기에 금 수요가 줄어들었다는 해석이다. 의도적인 금 공매도로 인해 금 가격이 맥을 못 췄다는 음모론도 있다.

어쨌든 이 20년간 '금'에 투자해 세월을 낭비한 사람들처럼 어리석은 투자자들을 찾기는 쉽지 않아 보인다. 어떤 특정자산이 20년간 오르지 않고 심지어 거꾸로 수익률이 반토막난 사례가 또 있을까? 냉정하게 고민해 보자. 과연 이래도 금은 안전자산인가?

[사진 = 셔터스톡]

◆ '금 ETF'의 등장으로 시작된 10년간의 2차 랠리

다행히 2000년대에 들어서면서 금 가격이 2차 랠리를 보였다. 특히 2004년 금 ETF가 등장하면서 금 가격은 다시 한번 짜릿한 상승을 보여줬다. 과거에는 일부 투자자들만이 금을 매수할 수 있었지만 '금 ETF'가 등장한 이후 일반인들도 주식처럼 쉽게 금에 투자할 수 있게 된 점이 금 가격 상승에 영향을 미쳤다는 분석이다.

'GLD [SPDR 골드셰어즈(Gold Shares)]' ETF는 실물 금에 직접 투자한 최초의 ETF로 2004년 11월에 뉴욕 증권거래소에 상장됐다. 'SPDR 골드셰어즈' ETF의 상장 당시 시가총액은 미미했다. 하지만 20년이 지난 2023년 9월 기준 시가총액은 무려 630조원(526억달러)으로 급증했다. 웬만한 대형 ETF에 뒤지지 않는 초거대 ETF로 성장한 셈이다.

2004년 이후 유사한 금 ETF들이 추가로 등장하면서 2001년말에 277달러에 불과했던 금가격은 10년뒤인 2010년말에는 무려 1,406달러까지 급등했다. 10년간 누적수익률이 무려 411%에 달한다. 연 평균 40%가 넘는 경이적인 수익률이다.

금 가격의 2차 랠리로 인해 이 시기에 금에 투자한 사람들은 굉장한 수익률을 얻었다. 금은 다시 한번 안전자산이자 고수익 자산이라는 명성을 얻어내는 데 성공했다. 하지만 딱 거기까지였다.

[사진 = 셔터스톡]

◆ 13년간의 실망스러운 금 수익률과 놀라운 비트코인 수익률

2010년부터 현재까지 지난 13년간 금에 투자한 사람들은 다시 한번 형편없는 수익률을 감내해야 했다. 2010년말에 1,406달러를 기록했던 금 가격은 13년이 지난 2023년9월말 기준 1,870달러에 불과하다. 누적수익률은 고작 33%다. 나누기 13년을 해보면 연평균 수익률은 불과 2.5% 수준이다. 초라하기 이를 데 없다.

반면 미국 나스닥 지수는 2010년말 2,653포인트에서 2023년9월에는 13,000포인트까지 치솟았다. 13년간의 누적수익률은 390%다. 나누기 13년을 해보면 연평균 수익률은 무려 30%다. '금'이 '주식'보다 높은 수익률을 줄 거라는 잘못된 믿음은 그저 환상일 뿐이다. 실제 과거 데이터상 일부 기간을 제외하면 금 투자 수익률은 그저 그랬다.

결론적으로 '금'은 진심으로 투자하기에는 그저 그런 상품이다. 좀 더 극단적으로 표현하자면 멍텅구리 자산이다. 일부 투자자들은 변동성이 적은 안전자산을 갖고 싶어서 금에 투자했다고 말하는 경우도 있다. 이 말은 사실과 부합할까?

어떤 투자자가 2012년말에 1,658달러에 금 1온스를 매수했다고 가정해보자. 안전자산의 대표처럼 행세하는 금은 어이없게도 매년 하락해 3년 뒤인 2015년말에는 -36% 폭락한 1,060달러로 마감됐다.

세상의 어떤 안전자산이 3년이 지나도 가격이 회복되지 않고 오히려 -36%가 폭락할 수 있을까? '금'은 절대 안전자산이 아니다. 그 이후로도 금 가격은 무려 7년이 지난 2019년말까지도 회복하지 못하고 1,515달러에 머물렀다. 금이 다시 상승세로 돌아선 건 8년이나 지난 2020년이 되면서부터다. 도대체 누가 원금 회복을 위해 8년을 기다릴 수 있을까?

과거의 수익률이 미래의 수익률을 보장하지는 않는다. 그럼에도 불구하고 지난 13년간 연평균 30%의 고수익을 줬던 나스닥 ETF 대신 연 평균 2.5%의 초라한 수익률을 기록했던 금 ETF에 투자하는 게 과연 현명한 전략일까?

그런데 실제 한국 투자자들의 체감 금 수익률은 연 평균 2.5%보다는 훨씬 높다. 이유는 이 기간에 원화 대비 달러가 강세를 보였기 때문이다. 하지만 이는 순수한 금 수익률이 아니니 절대 착각해서는 안 된다.

특히 지금은 금의 대체자산으로 각광받고 있는 '비트코인'마저 등장한 상황이다. 그렇다면 '디지털 금'의 지위를 노리는 비트코인의 수익률은 어떨까? 비트코인은 2009년1월부터 채굴됐지만 암호화폐 가격을 집계하는 '코인마켓캡'에서 공식적으로 거래가격을 공시한 건 2013년부터다.

따라서 코인마켓캡의 2013년 자료부터 10년간의 비트코인 수익률만 따져보면 무려 3,611%가 나온다. 비트코인은 금의 100배 이상 상승했다. '금'과 '비트코인'의 장기 수익률 대결은 아직까지 비트코인의 압승이다. 비트코인은 0원에서 시작했으므로 비공식 수익률은 훨씬 더 높다.

[사진 = 셔터스톡]

◆ 금리가 낮으면 금 가격 오른다고? 글쎄…

수많은 전문가들이 금 가격은 '강 달러' 때 약세를 보이고 '약 달러' 때 강세를 보인다고 주장한다. 또 미국이 고금리일 때는 금 가격이 약하고 미국이 저금리일때는 금 가격이 강하다고 주장한다. 정말 그럴까? 실제 데이터를 살펴보면 이 이론은 잘 맞지 않는다.

그래서 이런 파편화된 일부 현상으로 금 가격을 함부로 예측했다가는 크게 낭패를 볼 수 있다. 지난 13년간의 미국 기준금리의 변화와 금 가격의 움직임을 같이 살펴보자.

미국은 2008년의 글로벌 금융위기 이후 2015년 12월 이전까지 무려 7년간 제로금리를 유지했다. 제로금리로도 모자라 양적완화 정책까지 썼다. 그렇다면 이 기간 금 가격은 강세였을까? 제로금리 초반에는 강세였지만 제로금리가 계속 유지된 중반부터 금 가격은 큰 폭의 약세를 보였다.

특히 2013년에는 금 가격이 무려 -27% 폭락했다. 물론 2013년에도 미국의 기준금리는 당연히 0%였다. 이 사례로 알 수 있는 건 미국 기준금리와 금 가격은 별로 상관관계가 없다는 사실이다. 그럼에도 불구하고 미국 기준금리와 금 가격의 상관관계가 높다는 잘못된 믿음으로 '금'에 베팅했다가 호되게 당한 사례를 찾는 건 어렵지 않다.

헤지펀드계의 '대부'로 불렸던 '존 폴슨' 폴슨앤코 회장은 미국 주택시장 버블로 인한 '서브프라임 모기지' 사태로 2007년과 2008년에 200억 달러의 수익을 올린 전설적인 투자자다. 이후 '존 폴슨' 회장은 제로금리와 양적완화 정책의 후유증으로 2013년에 금 가격이 급등할 것으로 예견했다. 하지만 그의 예측은 완전히 빗나갔다.

그 당시 폴슨 회장이 운영했던 금 펀드의 수익률은 -40%대까지 곤두박질치며 엄청난 굴욕을 당했다. 급기야 그는 "향후 금 투자에 대한 상세보고를 생략할 계획이니 너무 관심을 갖지 말아 달라"고 투자자들에게 요청하기에 이르렀다.

이번에는 가장 최근인 2023년도의 금 가격 움직임을 살펴보자. 2023년은 미국의 강한 금리 인상으로 2년만에 기준금리가 무려 5.5%로 껑충 뛴 역사적으로 흔하지 않은 구간이다. 당연히 달러화도 초강세를 보이고 있다. 금 가격에 악영향을 준다는 금리인상과 달러강세가 동시에 발생한 셈이다. 이론 대로라면 금 가격은 약세를 보여야 마땅하다.

그런데 금 가격은 2022년말의 1,814달러에서 2023년9월말에는 1,870달러로 오히려 3% 상승했다. 여기서 얻을 수 있는 교훈은 명확하다. 금 가격을 예측하는 건 매우 어려운 일이다. 차라리 기업 실적을 토대로 움직이는 주가지수가 금 가격 예측보다는 조금 더 수월할 수 있다.

[사진 = 셔터스톡]

◆ 주가 폭락 때마다 같이 폭락하는 멍텅구리 자산 금

'코로나19'로 인해 2020년3월~4월까지 2개월간의 나스닥 지수는 -30% 이상 폭락했다. 그렇다면 인류에 위기가 닥친 이 기간에 안전자산의 대명사인 금은 상승했을까? 이 기간 금의 낙폭은 고점대비 -12.5%다.

나스닥 지수의 끔찍한 하락율에 비하면 '금'의 하락율은 상대적으로 양호했다고 말할 수 있다. 하지만 안전자산의 대명사로 일컬어지는 금이 -12.5%밖에 하락하지 않았으니 선방했다고 생각하는 투자자가 얼마나 될까?

그냥 CMA에만 넣어두었어도 손 쉽게 연 2% 이상의 이자는 받을 수 있었다. 그런데 오히려 마이너스라니 '금'이 안전자산이라고 말 하기엔 좀 부족해 보인다.

주가폭락 때마다 같이 폭락하는 금의 가격변동성은 이번이 처음도 아니다. 오히려 주가가 상승하는데도 금만 하락한 경우도 있다. 2011년8월~2015년말까지의 4년3개월간은 나스닥 지수가 100% 가까이 폭등한 대세 상승구간이었다. 하지만 같은 기간 금의 하락율은 무려 -30%가 넘는다. 이래도 과연 금은 안전자산일까?

여전히 금을 사랑하는 사람들이 전 세계에 존재한다. 미국의 유명한 금 옹호론자인 '피터 쉬프'는 비트코인을 싫어하고 오직 금만이 옳다고 주장한다. 하지만 그는 몇 년째 계속 틀리고 있다. '피터 쉬프'는 비트코인의 화려한 수익률 대신 금의 초라한 수익률에 만족하며 언젠가 금이 큰 수익을 줄 거라는 꿈에 부풀어 있다.

과연 '피터 쉬프'의 꿈은 이루어질까? 비트코인이 미래에 정말로 '디지털 금'의 지위를 차지하게 된다면 금보다는 오히려 비트코인의 상승률이 더 높을 가능성이 커 보인다.

◆ 안전자산 금의 시가총액은 고작 애플의 4.5배

앞에서 금의 시가총액을 약 1경5,100조원(12.6조달러)으로 추정했다. 그렇다면 이 금액은 도대체 얼마나 큰 것일까? 이 의문에 대한 해답을 찾기 위해 세계 1등 주식 '애플'의 시가총액과 '전 세계 주식'의 시가총액이 얼마나 되는 지를 같이 살펴보자.

글로벌 주식 전체의 시가총액은 약 13경4,000조원(112조달러)으로 추정된다. 금 시가총액은 1경5,100조원(12.6조달러)으로 9분의 1 수준이다. 이렇게 보니 금의 시가총액이 생각보다 크지 않다는 느낌이 든다. 그렇다면 전 세계 1등 주식인 '애플'의 시가총액 3,300조원(2.7조달러)과 비교해 보면 어떨까? 애플 주식의 4.5배 수준이다. 생각보다는 금의 시가총액이 왜소해 보인다.

이제 비트코인을 살펴보자. 비트코인의 시가총액은 700조원(0.6조달러)에 불과하다. 아직 세계 1등 주식 애플 시가총액 3,300조원의 4분의 1에도 못 미친다. 미래에 만약 비트코인이 애플을 따라잡는다면 비트코인 1개당 가격은 1억5,000만원을 훌쩍 넘어야 하다. 이게 가능할까?

물론 비트코인 시가총액이 벌써 700조원이라니 이미 심각한 버블이라는 평가도 많다. 비트코인은 미국의 대형 IT기업들인 애플, 마이크로소프트, 아마존, 알파벳, 페이스북, 테슬라, 엔비디아와 비교해봐도 시가총액 차이가 크지 않다. 반대로 생각해 보면 그 만큼 현실세계에서 이미 상당한 가치를 인정받고 있다는 뜻이다.

그런데 비트코인의 목표 시가총액을 글로벌 1등 주식 '애플'이 아니라 '금'으로 설정해야 한다는 주장도 있다. 비트코인의 특성은 과연 '주식'에 가까울까? 아니면 '금'에 더 가까울까? 만약 비트코인 목표 시가총액을 '금'의 절반으로 설정한다면 비트코인 1개의 목표가격은 무려 3억원이 넘게 된다.

비트코인 반감기 설명 [사진 = 셔터스톡]

◆ 비트코인, 4번째 반감기에도 급등 반복될까?

비트코인의 4번째 반감기는 2024년 4월로 예정돼 있다. 4번째 반감기 이후에는 블록당 채굴보상이 절반으로 줄어든다. 이런 이유로 과거에는 공급량이 반토막 나는 비트코인의 반감기 특성이 투자에 적극 활용됐다. 이 시기에 수요가 몰리면서 가격이 급등하는 패턴을 보여 왔다.

이번 4번째 반감기에도 비슷한 패턴이 이어진다면 비트코인 가격은 2024년에 상승할 가능성이 높다. 하지만 이 전망은 비트코인이 망하지 않을 거라고 믿는 일부의 투자자들에게만 설득력이 있다. 비트코인을 믿지 않는 수많은 나머지 투자자들에게 이런 논리는 허황될 뿐이다.

워런 버핏같이 훌륭한 투자수익률로 명성을 날리고 있는 유명인들 중에는 비트코인을 '사기'로 생각하는 경우가 많다. 이런 반대편의 의견에도 귀를 기울일 필요가 있다. 하지만 소수의 관점으로 일찍부터 비트코인에 투자해 부자가 된 사람들도 상당 수 존재하는 게 엄연한 현실이다.

따라서 투자자라면 양 극단의 주장을 다 살펴봐야 한다. 투자자의 사고는 유연해야 하기 때문이다. 비트코인에 대한 논쟁은 여전히 현재진행형이다. 지금도 누군가는 '금'에 투자하고 누군가는 '비트코인'에 투자한다. 이 중 2024년의 진정한 승리자는 과연 누가 될지 그 결과가 흥미롭다.

 

비트코인 ⑨편에서 계속…

 

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뉴스핌 (촬영·편집 : 이성우)

longinus@newspim.com

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다음달 10일 2차 소비쿠폰 기준 나온다 [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 행정안전부가 2차 민생회복 소비쿠폰 지급기준을 이르면 내달 초 발표할 예정이다. 상위 10% 구분 기준은 부동산 및 금융소득 등을 살펴 이달 중 기준 수립 준비에 나선다. 한순기 행안부 지방재정경제실장은 8일 정부세종청사 행정안전부에서 열린 민생회복 소비쿠폰 간담회에서 "9월 10일 정도에 2차 (소비쿠폰) 기준을 발표할 것"이라고 밝혔다.  한 실장에 따르면 2차 지급 기준 준비는 이달 중 시작된다. 그는 "보건복지부와 건강보험공단을 만나 기준을 짜야 한다"며 "2021년 사례를 보면 1인가구는 특례를 가산했고, 맞벌이가구는 뺐다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 인턴기자 = 한국신용데이터(KCD)가 4일 민생회복 소비쿠폰 카드 매출 분석 결과를 공개했다. 민생회복 소비쿠폰 지급이 시작된 지난 21일부터 27일까지 자영업자 매출 증감률은 전주 대비 평균 2.2% 증가한 것으로 나타났다. 이날 오후 서울 시내의 한 매장에 민생회복 소비쿠폰 사용가능 안내문이 붙어있다. 2025.08.04 ryuchan0925@newspim.com 한 실장은 "고액 자산가인데 건보료만 적게 내는 경우도 있다"며 "(행안부의) 부동산 데이터나 국세청 금융소득 데이터를 활용해 직장 가입자 중 고액 자산가를 선별할 것"이라고 덧붙였다. 지난달 21일부터 이달 7일까지 소비쿠폰 지급 현황에 따르면 전체 신청자는 4818만명으로, 전체 지급대상자의 95.2%가 신청을 마쳤다. 지급액은 8조7232억원으로 집계됐다.  사용 현황은 신용·체크카드 지급액 5조8608억원 가운데 절반가량인 3조404억원(51.9%)이 소비됐다. 이날 처음 공개된 지역별 신용·체크카드 소비율을 보면 서울보다 지역이 높은 편이었다. 제주가 57.2%로 가장 높았고 이어 인천 54.7%, 울산 54.6%, 광주 54.5%, 충북 54.1%, 대전 54.0%, 부산 53.7% 등이었다. 한 실장은 "비수도권에 3만원·5만원 더 준 부분도 있지만, 지역 영세소상공인 매출로 이어져 의미 있는 숫자"라며 "10%포인트(p) 차이는 아니지만 2~3%p라도 높은 것은 그만큼 비수도권이 어려웠다는 방증이자 (소비쿠폰이) 사용되고 있다는 신호"라고 말했다. 행안부는 2차 소비쿠폰 지급을 위한 예산에는 문제가 없다는 입장이다. 한 실장은 "사업 전체 13조9000억원 가운데 1조8000억원만 지방(예산)이고 나머지 12조1000억원가량이 국비다"라며 "(국비에서) 8조1000억원을 먼저 내렸고, 기획재정부 협조를 구해 이달 중순 정도에 4조1000억원을 조속하게 받기로 했다"고 말했다. [자료=행정안전부] 2025.08.08 sheep@newspim.com 한 실장은 "(소비쿠폰 2차 지급에 앞서) 지방채 발행이 필요 충분 조건은 아니고 충분조건 정도 될 것"이라며 "(지방재정법 통과는) 9월 본회의까지 하도록 목표를 잡고 있다"고 덧붙였다. 이번 추가경정예산안(추경)에는 민생쿠폰 관련 연구용역 예산 2억원도 담겼다. 소비쿠폰 등 현금성 지원에 대한 효과를 철저하게 분석한다는 취지다. 한 실장은 "민생쿠폰 추경에 연구용역비 2억원이 담겼다"며 "과거 2020~2021년 효과가 있냐 없냐 등 많은 비판이 있었다. 연구 용역을 제대로 하려는 것"이라고 설명했다. 조세정책연구원이나 KDI 등과 연구한다는 것이 행안부 현재 계획이다. 행안부는 하나로마트에서 사용할 수 있는 지역을 확대한다는 계획도 이날 밝혔다. 그간 도서산간지역 소비쿠폰 사용처가 제한적이라는 비판이 꾸준히 제기된데 따른 것이다.  한 실장은 "면 단위에서 동네에 마트 등이 전혀 없는 경우가 있어 하나로마트 121곳에서 현재 사용 가능하다"면서도 "현장을 가 보니 마트가 있어도 너무 영세해 고기나 채소 등 신선식품을 사기 어려운 경우가 있었다. 현재 시장·군수 대상으로 수요조사를 하고 있고, 빠른 시일 내로 하나로마트 사용처를 추가 지정할 것"이라고 말했다. 한 실장은 또 "추가 소비 진작 대책을 관계부처와 많이 만들고 있다"며 "행안부는 수도권 기업, 공기업, 관공서 등과 비수도권 간 자매결연을 맺는 소비진작 대책을 만들고 있다"고 밝혔다. sheep@newspim.com 2025-08-08 16:11
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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다.  전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다.  거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다.  김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10
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