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[영상] 넷플릭스 주식 75% 폭락...반등 어려울까

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[서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 넷플릭스의 주가 하락폭이 어지러울 정도다. 투자자들의 넷플릭스에 대한 착각은 언제부터 시작됐을까? 지난 2021년 9월에 오징어게임을 공개한 이후 넷플릭스 투자자들의 흥분이 시작됐다. 오징어게임으로 무려 1조원 이상의 수익이 발생한 데 비해 넷플릭스의 제작비용은 250억원에 불과했기 때문이다. 편당 제작비는 고작 25억원 수준이다. 미국의 오리지널 시리즈 편당 제작비와 비교하면 절반에도 못 미치는 낮은 금액이다.  


주식시장은 가성비의 끝판왕인 한국 콘텐츠의 마법에 흥분을 감추지 못했다. 이전부터 한국 콘텐츠들이 저비용 고품질로 유명세를 떨쳐 왔는데 오징어 게임은 기름을 부은 격이었다. 만약 넷플릭스가 한국에서 독점적으로 계속해서 이런 콘텐츠들을 저렴한 제작비로 만들어 낼 수 있다면 넷플릭스의 앞날은 그야말로 탄탄대로다. 이게 주식시장이 흥분한 가장 큰 이유였고 이후 넷플릭스는 700달러까지 치솟으며 오징어 게임의 위력을 전 세계에 과시했다. 

하지만 기세 등등했던 주가상승 기간은 길지 않았다. 과연 넷플릭스는 디즈니플러스, 아마존프라임, HBO 맥스, 애플TV 등의 막강한 경쟁사들이 존재하는 상황에서 한국 콘텐츠로 계속해서 저비용 고품질을 유지하며 성장할 수 있을까? 투자자들의 의문이 숫자로 확인되기까지는 오랜 시간이 걸리지 않았다. 넷플릭스는 2022년 1분기에 20만명의 구독자수 감소를 발표했고 실적 발표 당일에 주가는 35% 폭락했다.


그 후 넷플릭스 주가는 폭락에 폭락을 거듭해 급기야 직전 최고점인 700달러에서 75% 이상 폭락한 170달러까지 붕괴됐다. 리틀 버핏으로 불리는 헤지펀드 업계의 거물 빌 애크먼 마저도 실적 발표 이후 연초에 매입했던 310만주(1조3,200억원, 약 11억달러)의 넷플릭스 주식을 모두 매각했다고 주주들에게 서한을 통해 밝혔다. 애크먼은 "가입자가 11년만에 감소했다는 사실에 상당히 실망했다"며 "앞으로 매출과 구독자를 끌어 올릴 수 있을 지 의문"이라고 전했다. 또 "잘못된 투자결정을 내렸을 때는 최대한 신속하게 반응해야 한다"고 밝혔다. 업계 전문가들은 애크먼이 이 투자로 5,000억원 이상의 손실을 본 것으로 추정하고 있다. 


다시 원점으로 돌아와 보자. 넷플릭스 주가는 애크먼이 손절한 가격대보다도 훨씬 더 하락했다. 확실한 건 2021년 11월의 700달러 주가는 심각한 고평가였다는 사실이다. 그런데 만약 넷플릭스 주가가 계속해서 170달러 수준에 머무른다면 과연 넷플릭스의 주가는 과대평가된 걸까? 냉정과 열정사이. 넷플릭스의 미래는 과연 어떻게 전개될까?  

◆ 넷플릭스의 위기.. 경쟁사 난립과 콘텐츠 회수                                                            


넷플릭스의 가장 큰 어려움은 OTT 시장의 경쟁 가속화다. 디즈니플러스를 선두로 아마존프라임 비디오, HBO 맥스, 애플TV플러스 등 경쟁자가 가득하다. 과거 넷플릭스의 독주 체제였던 시장 구도가 다자 구도로 변해 버렸다. 수많은 경쟁사들이 장밋빛 전망만으로 OTT 시장에 뛰어들었고 지금 이들 앞에 놓인 건 치열한 출혈경쟁이다. 


게다가 넷플릭스에게는 치명적인 약점이 있다. 


첫번째는 오직 월정액 구독료를 통해서만 매출이 발생하는 100% 스트리밍 구조라는 사실이다. 반면 가장 막강한경쟁사인 디즈니는 넘쳐 나는 IP(콘텐츠 지식재산권)를 바탕으로 OTT와 디즈니랜드와 캐릭터 상품들을 활용해 다양한 분야에서 매출증대가 가능하다. 혹시 OTT 사업이 흔들려도 디즈니의 경우 다른 사업에서 수익을 발생시켜 어려움을 돌파해 나갈 수 있지만 넷플릭스에게는 OTT가 전부다. 그래서 상대적으로 불리한 구조다. 


두번째는 콘텐츠 부족이다. 경쟁사인 디즈니의 경우  워낙 긴 시간동안 사업을 영위해 쌓여 있는 콘텐츠가 많다. 또 마블 등 알짜 콘텐츠 기업을 인수합병해 IP(콘텐츠 지식재산권)가 많다. 넷플릭스 또한 오리지널 콘텐츠에 많은 자금을 쏟아 붓 긴 했지만 업력이 짧아 상대적으로 콘텐츠 량이 부족하다. 게다가 경쟁사들이 넷플릭스에 제공해 왔던 자사 콘텐츠를 회수하면서 넷플릭스의 콘텐츠 구성에 균열이 시작됐다. 디즈니는 '마블 시리즈'를 회수했고, 워너미디어는 '프렌즈'를 회수했고, NBC는 '오피스'를 회수했다.  


그렇다면 콘텐츠가 부족했던 넷플릭스는 어떻게 기존의 유선방송사들을 제치고 유료 구독자수를 늘려왔을까? 넷플릭스는 일명 캐시 버닝(Cash Burning) 전략을 즐겨 써 왔다. 이는 현금을 다 태워버린다는 뜻으로 구독료로 받은 돈의 상당액을 다시 콘텐츠 제작에 투자해 선순환을 이루는 구조다. 그래서 매년 콘텐츠에 투자하는 돈이 증가해 2021년에는 무려 22조8천억원(190조원)을 투자한 것으로 추정된다. 넷플릭스의 유일한 해결책은 더 많은 오리지널 콘텐츠를 직접 만들어내는 것이었고 이 전략은 일정 부분 성공했다. 


놀랍게도 넷플릭스의 역대 1위 콘텐츠는 '오징어게임'이다. 넷플릭스는 인기 드라마 순위를 영어권과 비영어권으로 구분해서 발표하는데 영어권 드라마 인기 순위는 '브리저튼'과 '기묘한 이야기', '루머의 루머의 루머'가 휩쓸었다. 비영어권 드라마 인기순위를 살펴보면 '오징어게임'이 1위, '지금 우리 학교는'이 4위를 차지하며 한국 콘텐츠의 우수성을 세계에 알리고 있다.  


넷플릭스는 업력이 오랜 된 경쟁사들에 비해 부족한 콘텐츠를 가성비 좋은 한국 콘텐츠를 제작하는 방법으로 돌파해 나가고 있다. 공식 순위는 아니지만 넷플릭스의 주요 한국 콘텐츠를 살펴보면 '지옥', '스위트홈', '킹덤', '마이네임' 등 한국 오리지널 작품들이 글로벌 시장에서 인기를 끌고 있다. 넷플릭스는 한국뿐 아니라 다양한 나라에서 오리지널 콘텐츠 제작을 늘려 나가며 콘텐츠 부족에 대응해 나가고 있다. 
 

◆ 넷플릭스 구독자 감소, 앞으로의 전략은? 


그동안 넷플릭스의 유료 가입자수는 파죽지세로 늘어났다. 2018년과 2019년에는 2년 연속으로 3,000만명의 가입자수 증가세를 기록하며 질주했다. 코로나19가 심각했던 2020년에는 3,660만명이 급증하며 넷플릭스 연간 가입자수 최대 증가 기록을 세웠다. 하지만 2021년에 들어서면서 가입자수 증가세가 1,820만명으로 둔화돼 위험신호가 켜 졌다. 그래도 누적 가입자수는 2억2천만명이 넘는다. 하지만 지금 넷플릭스의 최대 고민은 미국과 캐나다 시장에서 점점 디즈니플러스에게 쫓기고 있다는 사실이다.  

넷플릭스의 1분기 유료 가입자수 20만명 감소 발표 후 시장이 경악했던 이유는 미국&캐나다 구독자수의 감소 때문이었다. 가장 구독료가 높은 미국&캐나다 지역에서 무려 64만명의 구독자 감소가 일어났고 라틴아메리카에서도 35만명이 감소했다. 이런 현상은 경쟁 OTT인 디즈니플러스와 훌루 등의 영향으로 쉽게 반전이 일어나기 어렵다는 게 업계 관계자들의 전망이다. 


유럽 및 중동∙아프리카에서도 31만명이 감소했지만 이는 서비스를 중단한 러시아 70만명이 포함돼 있으므로 실제로는 39만명이 증가된 것으로 해석해야 한다. 이 모든 감소숫자를 커버해 낸 건 평균 구독료가 낮은 인도를 중심으로 한 아시아∙태평양 지역이다. 여기서 가입자수가 109만명 증가하며 전체 가입자 감소분을 보충했다. 


이제 넷플릭스는 어떤 방법으로 위기를 돌파해야 할까?  


첫번째 방법은 구독료를 낮춰서 구독자수를 더욱 증가시키는 전략이다. 하지만 넷플릭스는 이미 사업 초기에 최대한 낮은 구독료로 시작해 10년간 계단식으로 가격을 올려 여기까지 왔다. 만약 넷플릭스가 다시 구독료를 인하한다면 과연 구독자수가 폭발적으로 증가할까? 현재와 같은 경쟁구도에서 그럴 가능성은 희박하다. 


두번째 방법은 구독료는 유지하고 오히려 광고삽입이나 공유계정 금지를 통해 수익률을 높이는 전략이다. 넷플릭스의 이런 전략에 투자자들은 우려하고 있다. 넷플릭스가 추정한 자료에 따르면 유료구독자수 2억2천만명 외에도 추가로 약 1억명의 무료 공유 구독자가 숨어 있는 것으로 추정된다. 하지만 넷플릭스의 구독자 공유 모델은 초기에는 넷플릭스 고유의 모델이었지만 현재는 업계 표준이 돼 버린 상황이다. 이 모델에 손을 댈 경우 경쟁사와의 가격경쟁력은 더욱 떨어진다. 그래서 신중한 접근이 필요하다.   


그렇다면 남은 건 광고다. 유료 월정액을 받으면서 추가로 광고까지 한다는 게 뻔뻔해 보이지만 실제로 소비자들은 그 동안 수많은 TV광고에 단련돼 왔고 익숙하기도 하다. 그래서 시장의 우려보다 저항이 심하지 않을 것으로 보는 시각도 많다. 이 전략이 성공할 경우 넷플릭스의 수익성은 더 개선될 수 있다. 


넷플릭스가 오리지널 시리즈에 도입한 '시리즈 일괄 공개' 방식도 변화하고 있다. 일명 정주행 방식은 소비자에게는 장점일지 몰라도 구독자 이탈을 막아내야 하는 넷플릭스 입장에서는 손해다. 그래서 일부 회차를 인질로 삼아서 기존 구독자를 지켜내고 새로운 구독자를 유혹하는 전략도 좋은 변화라 할 수 있다. 


일부 전문가들은 왜 가격을 더 낮춰서 구독자수를 증가시키지 않냐고 지적하는데 현재 시장 상황상 넷플릭스가 가격을 더 낮춘다고 구독자수가 확 늘어날 거라는 보장은 전혀 없다. 그리고 4인 공유가격으로 계산 시 넷플릭스의 구독료는 여전히 충분히 낮다. 여러 우려가 있지만 넷플릭스 경영진이 현 상황에서 가장 합리적인 선택을 신중하게 결정할 것으로 보인다. 
 

◆ 따박따박 들어오는 구독료는 넷플릭스의 최대 강점 


디즈니와 비교할 때 넷플릭스에 높은 점수를 줘야 하는 부분이 있다. 바로 영업이익이다. 넷플릭스가 지금 가장 중시하는 건 수익이다. 넷플릭스는 그동안 적절하게 계속 구독료를 올리는 방식으로 꾸준히 영업이익을 쌓아왔다. '스탠다드' 월정액 요금은 지난 10년간 7.99달러에서 야금야금 올라가 현재는 94% 폭등한 15.49달러로 치솟았다. 그래도 아직 소비자들의 심각한 이탈은 일어나지 않고 있다.  


구독료는 현금으로 매월 따박 따박 들어오니 엄청난 수익모델이라 할 수 있다. 넷플릭스는 2021년에만 7조4천억원(62억 달러)의 영업이익을 달성했다. 그리고 앞으로 영업이익은 더 올라갈 것이다. 아쉬운 점은 만약 디즈니플러스 같은 경쟁업체들이 진입하지 않았다면 구독료를 더욱 마음 놓고 올렸을 텐데 경쟁사들 때문에 이제는 눈치를 봐야 한다. 하지만 현재의 구독료 수준에서도 넷플릭스는 막대한 영업이익을 누리고 있다. 반면에 경쟁사인 디즈니플러스는 2021년에도 -2조1천억원(17억달러)의 적자를 기록하며 사업을 늦게 시작한 대가를 톡톡히 치르고 있다. 


시장은 넷플릭스에 대한 우려가 크다. 대표적인 미국 투자은행들은 계속해서 넷플릭스 주식 목표가를 하향 조정하고 있다. 최근에는 골드만삭스가 넷플릭스에 대한 투자의견을 중립에서 매도로 하향했고 목표주가도 265달러에서 186달러로 확 낮췄다.  


하지만 한 때 시가총액 300조원이 넘었던 넷플릭스의 시가총액이 100조원 수준으로 낮아졌다. 주식시장에서 얻을 수 있는 교훈은 망하지 않을 기업을 골라내 폭락했을 때 용기 있게 매수한다면 먼 훗날 좋은 가격에 팔 기회를 준다는 점이다.  


넷플릭스는 망할 지도 모르는 기업인가? 2억2,000만명의 유료 구독자수가 한꺼번에 빠져나가는 최악의 그림은 쉽게 그려 지지 않는다. 넷플릭스의 성장이 둔화된 건 명백한 사실이다. OTT 시장의 경쟁 격화 또한 명백하다. 하지만 이 모든 사항을 감안해도 낙폭과대 대형우량주에는 관심을 가질 필요가 있다. 아직도 넷플릭스의 콘텐츠를 즐겁게 시청하고 있는 구독자라면 넷플릭스 주식에도 관심을 가져 보자. 


자세한 내용은 해당 영상을 통해 확인해 보자. 


(촬영·편집 : 한재혁 / 그래픽 : 조현아) 


longinus@newspim.com 

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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