부동산 PF 부실 관련 내용이 각종 언론보도에서 자주 1면을 차지하고 있다. 실제 한국은행에 의하면 금융권(은행, 보험, 여신금융, 저축은행, 증권)의 지난 6월말 기준 PF대출 잔액은 2008년 금융위기 이후 최대치인 133조 100억원에 이르고, 국정감사 중 금융감독원에 제출된 자료에 의하면 증권사의 경우 PF대출 연체율은 지난해 말 10.38%에서 6월 기준 17.25%로 크게 상승했다.
PF(Project Finance) 대출이란 특정 개발사업에서 발생하는 현금흐름을 기초로 금융기관에서 해당 사업을 영위하는 자에게 대출해주는 것을 의미한다. 개발사업을 영위하는 시행사는 영세한 기업일 경우가 많기에 자체 자금 이외에 소위 브릿지론이라는 고금리 상품으로 대출을 받아 토지 계약금 및 초기 사업비 등을 마련한다.
시행사는 인허가를 받아 시공사가 참여하게 되면 시공사의 신용도 및 책임준공 확약 등을 기초로 PF 대출을 일으켜 기존 브릿지 대출 상환하고 토지 소유권을 취득하여 본격적인 건설에 착수하여 개발사업을 진행하게 된다.
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| [서울=뉴스핌] 신창욱 변호사 [사진=화우] 2023.10.27 peoplekim@newspim.com |
아파트와 같은 주택건설 사업을 기준으로 할 때, 시행사는 사업 기간 동안 체결되는 수분양자와의 분양계약을 통해 입금되는 금원을 재원으로 PF대출금 및 시공사에 대한 공사대금 등을 지급하고 잔여 이익을 수취하게 되는 것이 일반적이다.
최근 몇 년간 부동산 PF 시장은 유례없는 호황기를 누렸다. 한동안 저금리 기조가 유지되는 상황에서 청약열기가 뜨거워지면서 부동산 가격이 천정부지로 치솟게 되었고 그 결과 서울 및 수도권과 지방을 불문하고 분양이 완판된 결과, 위와 같은 구조로 진행되는 PF 사업장에서의 대출금 상환과 공사대금 지급 역시 큰 무리 없이 진행될 수 있었다.
그러나 금리 및 원자재 가격이 상승함에 더하여 미분양 사태가 빈번해지면서 PF 사업 부실 문제가 도마 위로 떠오르게 되었다. 그리고 이러한 PF 사업장 부실은 PF 대주들의 대출금 미회수, 책임준공 미이행 등의 경우 시행사의 채무를 인수하게 되는 시공사의 부담 증가로 이어질 수 밖에 없기에 국가 경제에 미치는 영향 또한 상당할 수 밖에 없다.
작금의 사태의 주요 원인이라 보여지는 금리, 원자재 가격, 미분양 사태 해소 등이 단기간에 모두 해결될 것을 기대하기는 어려워 보인다. 이러한 상황에서 보다 현실적인 대처방안은 기존의 부실화된 PF 사업장이 변화된 시장환경에서 연착륙할 수 있도록 자금유동성을 확보해주는 것이 될 것이며, 단기적으로는 PF로 전환되지 못한 브릿지론 단계의 사업장을 어떻게 정상화할 것인가가 가장 시급할 수 밖에 없다.
이와 같은 견지에서 금융당국 역시 한국자산관리공사(캠코)가 중심이 되어 2조원 규모의 부동상PF 지원 펀드를 조성하여 사업성이 있는 기존 PF 사업장에 대한 지원하는 방안을 추진하고 있고 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사 등 정책금융기관의 PF 보증 규모를 15조원에서 25조원으로 확대하여 기존 PF 사업장의 자금유동성을 확보하려 하고 있다.
시장에서도 그와 발을 맞추어 여러가지 지원방안이 논의되고 있다. 캠코 펀드에 참여하지 않는 하나, NH, 우리금융지주가 별도 펀드를 조성하여 기존 사업장에 4500억원을 지원하는 방안이 논의되고 있고, 저축은행중앙회와 저축은행 10곳이 투자자로 참여하여 총 330억 규모의 펀드를 조성했으며 올해 말까지는 전 저축은행이 참여토록 하여 추가 펀딩을 받고 외부 투자를 통해 펀드 규모를 약 1000억원으로 확대할 계획이다. 여신금융업계에서도 PF사업장 성장화를 위하여 4000억원 규모의 자금을 조성하여 기존 사업장에 대한 지원 업무를 모색하고 있다.
국내 경제에서 부동산이 차지하는 비중은 절대적이다. 부동산 PF 부실이 문제가 될 경우 금융기관, 시공사 등에 도미노처럼 영향을 미쳐 재무건전성 등이 악화될 수 밖에 없고, 자금상황이 좋지 않은 회사의 경우 극단적인 위기 상황에 놓일 수 있으며, 이는 종국적으로는 국민 전체에게 그 부담이 지워질 수 밖에 없다.
금융당국과 시장에서 논의되고 있는 지원 방안이 근본적인 해결책이라 할 수는 없을 것이나, 현실적으로 필요한 방안인 것도 사실이다. 다만, 현재 부실화된 모든 사업장을 대상으로 한 지원이 이루어지기도 어렵고, 지원이 실제 이루어지져 사업장이 정상화되기 위해서는 각 사업과 관련하여 얽혀 있는 수많은 당사자들 사이의 이해관계가 이해관계가 적절히 조율되어야만 할 것이다.
신창욱 법무법인(유) 화우 파트너변호사
2013-현재 법무법인(유) 화우
2023-현재 과학기술인공제회 투자심의위원회 외부위원
2019 말레이시아 Taylors University Law School (LL.M.)
2013 제2회 변호사시험 합격
2013 연세대학교 법학전문대학원
2010 연세대학교 법학과
2003 대전외국어고등학교
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