전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

[기고] 부동산 PF 부실 관련 소고(小考)

기사입력 : 2023년10월29일 08:00

최종수정 : 2023년10월30일 08:38

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너변호사

부동산 PF 부실 관련 내용이 각종 언론보도에서 자주 1면을 차지하고 있다. 실제 한국은행에 의하면 금융권(은행, 보험, 여신금융, 저축은행, 증권)의 지난 6월말 기준 PF대출 잔액은 2008년 금융위기 이후 최대치인 133조 100억원에 이르고, 국정감사 중 금융감독원에 제출된 자료에 의하면 증권사의 경우 PF대출 연체율은 지난해 말 10.38%에서 6월 기준 17.25%로 크게 상승했다.

PF(Project Finance) 대출이란 특정 개발사업에서 발생하는 현금흐름을 기초로 금융기관에서 해당 사업을 영위하는 자에게 대출해주는 것을 의미한다. 개발사업을 영위하는 시행사는 영세한 기업일 경우가 많기에 자체 자금 이외에 소위 브릿지론이라는 고금리 상품으로 대출을 받아 토지 계약금 및 초기 사업비 등을 마련한다.

시행사는 인허가를 받아 시공사가 참여하게 되면 시공사의 신용도 및 책임준공 확약 등을 기초로 PF 대출을 일으켜 기존 브릿지 대출 상환하고 토지 소유권을 취득하여 본격적인 건설에 착수하여 개발사업을 진행하게 된다.

[서울=뉴스핌] 신창욱 변호사 [사진=화우] 2023.10.27 peoplekim@newspim.com

아파트와 같은 주택건설 사업을 기준으로 할 때, 시행사는 사업 기간 동안 체결되는 수분양자와의 분양계약을 통해 입금되는 금원을 재원으로 PF대출금 및 시공사에 대한 공사대금 등을 지급하고 잔여 이익을 수취하게 되는 것이 일반적이다.

최근 몇 년간 부동산 PF 시장은 유례없는 호황기를 누렸다. 한동안 저금리 기조가 유지되는 상황에서 청약열기가 뜨거워지면서 부동산 가격이 천정부지로 치솟게 되었고 그 결과 서울 및 수도권과 지방을 불문하고 분양이 완판된 결과, 위와 같은 구조로 진행되는 PF 사업장에서의 대출금 상환과 공사대금 지급 역시 큰 무리 없이 진행될 수 있었다.

그러나 금리 및 원자재 가격이 상승함에 더하여 미분양 사태가 빈번해지면서 PF 사업 부실 문제가 도마 위로 떠오르게 되었다. 그리고 이러한 PF 사업장 부실은 PF 대주들의 대출금 미회수, 책임준공 미이행 등의 경우 시행사의 채무를 인수하게 되는 시공사의 부담 증가로 이어질 수 밖에 없기에 국가 경제에 미치는 영향 또한 상당할 수 밖에 없다.

작금의 사태의 주요 원인이라 보여지는 금리, 원자재 가격, 미분양 사태 해소 등이 단기간에 모두 해결될 것을 기대하기는 어려워 보인다. 이러한 상황에서 보다 현실적인 대처방안은 기존의 부실화된 PF 사업장이 변화된 시장환경에서 연착륙할 수 있도록 자금유동성을 확보해주는 것이 될 것이며, 단기적으로는 PF로 전환되지 못한 브릿지론 단계의 사업장을 어떻게 정상화할 것인가가 가장 시급할 수 밖에 없다.

이와 같은 견지에서 금융당국 역시 한국자산관리공사(캠코)가 중심이 되어 2조원 규모의 부동상PF 지원 펀드를 조성하여 사업성이 있는 기존 PF 사업장에 대한 지원하는 방안을 추진하고 있고 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사 등 정책금융기관의 PF 보증 규모를 15조원에서 25조원으로 확대하여 기존 PF 사업장의 자금유동성을 확보하려 하고 있다.

시장에서도 그와 발을 맞추어 여러가지 지원방안이 논의되고 있다. 캠코 펀드에 참여하지 않는 하나, NH, 우리금융지주가 별도 펀드를 조성하여 기존 사업장에 4500억원을 지원하는 방안이 논의되고 있고, 저축은행중앙회와 저축은행 10곳이 투자자로 참여하여 총 330억 규모의 펀드를 조성했으며 올해 말까지는 전 저축은행이 참여토록 하여 추가 펀딩을 받고 외부 투자를 통해 펀드 규모를 약 1000억원으로 확대할 계획이다. 여신금융업계에서도 PF사업장 성장화를 위하여 4000억원 규모의 자금을 조성하여 기존 사업장에 대한 지원 업무를 모색하고 있다.

국내 경제에서 부동산이 차지하는 비중은 절대적이다. 부동산 PF 부실이 문제가 될 경우 금융기관, 시공사 등에 도미노처럼 영향을 미쳐 재무건전성 등이 악화될 수 밖에 없고, 자금상황이 좋지 않은 회사의 경우 극단적인 위기 상황에 놓일 수 있으며, 이는 종국적으로는 국민 전체에게 그 부담이 지워질 수 밖에 없다.

금융당국과 시장에서 논의되고 있는 지원 방안이 근본적인 해결책이라 할 수는 없을 것이나, 현실적으로 필요한 방안인 것도 사실이다. 다만, 현재 부실화된 모든 사업장을 대상으로 한 지원이 이루어지기도 어렵고, 지원이 실제 이루어지져 사업장이 정상화되기 위해서는 각 사업과 관련하여 얽혀 있는 수많은 당사자들 사이의 이해관계가 이해관계가 적절히 조율되어야만 할 것이다.

 

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너변호사

2013-현재 법무법인(유) 화우

2023-현재 과학기술인공제회 투자심의위원회 외부위원

2019 말레이시아 Taylors University Law School (LL.M.)

2013 제2회 변호사시험 합격

2013 연세대학교 법학전문대학원

2010 연세대학교 법학과

2003 대전외국어고등학교 

※ 외부 필진 기고는 본사의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

 

peoplekim@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
남편 신분증으로 대리투표자 구속 [서울=뉴스핌] 이성화 기자 = 제21대 대통령 선거 사전투표 첫날 배우자 신분증으로 대리투표를 한 선거사무원이 구속됐다. 서울중앙지법 염혜수 판사는 1일 공직선거법 위반 혐의를 받는 60대 여성 A씨에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "증거 인멸과 도망할 염려가 있다"며 구속영장을 발부했다. 제21대 대통령 선거 사전투표 첫날 배우자 신분증으로 대리 투표를 한 혐의를 받는 60대 선거사무원이 1일 구속됐다. 사진은 지난 5월 29일 한 유권자가 사전투표하는 모습. [사진=뉴스핌DB] A씨는 대선 사전투표 첫날인 지난달 29일 서울 강남구 대치2동 한 사전투표소에서 남편의 신분증으로 투표용지를 발급받아 대리 투표를 한 혐의를 받는다. 그는 약 5시간 뒤 자신의 신분증으로 다시 투표했는데 동일인이 두 번 투표하는 모습을 본 참관인의 신고로 경찰에 긴급체포됐다. 강남구 보건소 소속 계약직 공무원이던 A씨는 이번 대선에서 투표사무원으로 위촉돼 유권자에게 투표용지를 발급하는 업무를 담당한 것으로 알려졌다. 공직선거법 제248조는 성명을 사칭하거나 신분 증명서를 위조·변조해 사용하거나 기타 사위의 방법으로 투표하거나 하게 하거나 투표를 하려고 한 자는 5년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정한다. 특히 선거사무에 관계있는 공무원이 사위투표 행위를 하거나 하게 한 때에는 7년 이하의 징역에 처하도록 하고 있다. 중앙선거관리위원회는 A씨를 공직선거법상 사위투표 혐의로 고발하고 사전투표 절차를 방해할 목적으로 배우자와 공모했는지 확인하기 위해 A씨 배우자에 대해서도 수사를 의뢰했다. 수서경찰서는 지난달 30일 A씨에 대한 구속영장을 신청했다. A씨는 이날 오후 1시30분께 법원에 출석하며 '대리 투표가 불법인 것을 몰랐냐'는 취재진의 질문에 "전혀 몰랐다. 순간 잘못된 선택을 했다"고 답했다. shl22@newspim.com 2025-06-01 19:37
사진
극우단체 댓글 여론 조작 의혹 [서울·청주=뉴스핌] 한태희 지혜진 기자 = 극우 단체가 댓글 조작팀을 만들어 여론을 조작했다는 의혹이 불거지자 이재명 더불어민주당 대통령 후보는 "반란 행위"라고 규정하며 국민의힘과의 연관성도 거론했다. 국민의힘은 댓글 조작팀은 김문수 대통령 후보뿐 아니라 당과 관련이 없다고 부인했다. [평택=뉴스핌] 김학선 기자 = 이재명 더불어민주당 대선 후보가 31일 경기도 평택시 배다리 생태공원 앞에서 선거 유세를 하고 있다. 2025.05.31 yooksa@newspim.com 이재명 후보는 31일 경기 평택 배다리 생태공원에서 선거 유세에서 "국민 여론을 조작하려는 것은 사실상 반란행위"라고 강하게 비판했다. 이재명 후보는 이어 "댓글을 조작하고 가짜뉴스를 쓰는 행위를 용서할 수 있나"라며 "마지막 잔뿌리까지 다 찾아내 엄중히 책임을 물어야 한다"고 강조했다. 이재명 후보는 댓글 조작팀이 국민의힘과 연관돼 있을 수 있다는 의혹을 제기했다. 이재명 후보는 "더 심각한 것은 국민의힘 관련성이 높다는 것으로 국회의원이 그 단체를 오갔다는 말도 있고 가짜 기자회견을 함께 했다는 이야기도 있다"며 "나라 뒤집어질 중범죄 행위가 나올 것 같다"고 말했다. 민주당도 거들었다. 조승래 민주당 수석대변인은 이날 충북 청주 오창프라자 앞 광장에서 긴급 브리핑을 통해 "김문수 후보와 국민의힘은 저열한 여론조작에 어디까지 가담했는지 실토하라"고 말했다. 조승래 수석대변인은 "12·3 쿠데타의 실패에도 또다시 대한민국을 집어삼키려는 극우 내란 카르텔의 여론조작을 규탄한다"면서 "김 후보와 국민의힘은 여론 조작 공작에 어디까지 가담했는지 밝혀야 하며 보도에 거명된 권성동 원내대표, 김상훈 정책위의장, 조정훈 의원은 직접 해명해야 할 것"이라고 덧붙였다. [강릉=뉴스핌] 최지환 기자 = 김문수 국민의힘 대선후보가 31일 오후 강원 강릉시 중앙시장 앞에서 열린 집중유세 현장에서 이재명 후보와 부인 김혜경 여사의 법인카드 유용 의혹을 비판하는 퍼포먼스를 하고 있다. 2025.05.31 choipix16@newspim.com 국민의힘은 반박문을 내고 일방적인 주장이라고 맞섰다. 국민의힘 중앙선대 미디어법률단은 "국민의힘과 김문수 후보는 '리박스쿨'이나 '자손군'과 아무런 관련이 없다"며 "민주당이 드루킹 댓글조작단을 운영했던 경험을 바탕으로 허위 사실로 해당 단체들과 국민의힘을 억지로 연관시키고 있는데 무리한 시도"라고 비판했다. 이어 미디어법률단은 "뉴스타파와 민주당 주장을 일방적으로 받아쓴 보도가 쏟아지고 있다"며 "유권자 민심을 왜곡할 수 있는 불공정 보도, 허위보도에 대해서는 엄중하게 법적 조치를 취하겠다"고 강조했다. 한편 온라인매체 뉴스타파는 전날 '리박스쿨'이라는 보수단체가 '댓글로 나라를 구하는 자유손가락 군대(자손군)'를 만들어 이재명·이준석 후보를 비방하고 김문수 후보를 추켜세우는 댓글을 올리고 댓글을 올린 사람에게 초등학교 늘봄학교 강사 자격증을 발급하는 여론 조작에 나섰다고 보도했다.  ace@newspim.com 2025-05-31 17:07
안다쇼핑
Top으로 이동