전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
사회 법원·검찰

속보

더보기

[기고] 부동산 PF 부실 관련 소고(小考)

기사입력 : 2023년10월29일 08:00

최종수정 : 2023년10월30일 08:38

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너변호사

부동산 PF 부실 관련 내용이 각종 언론보도에서 자주 1면을 차지하고 있다. 실제 한국은행에 의하면 금융권(은행, 보험, 여신금융, 저축은행, 증권)의 지난 6월말 기준 PF대출 잔액은 2008년 금융위기 이후 최대치인 133조 100억원에 이르고, 국정감사 중 금융감독원에 제출된 자료에 의하면 증권사의 경우 PF대출 연체율은 지난해 말 10.38%에서 6월 기준 17.25%로 크게 상승했다.

PF(Project Finance) 대출이란 특정 개발사업에서 발생하는 현금흐름을 기초로 금융기관에서 해당 사업을 영위하는 자에게 대출해주는 것을 의미한다. 개발사업을 영위하는 시행사는 영세한 기업일 경우가 많기에 자체 자금 이외에 소위 브릿지론이라는 고금리 상품으로 대출을 받아 토지 계약금 및 초기 사업비 등을 마련한다.

시행사는 인허가를 받아 시공사가 참여하게 되면 시공사의 신용도 및 책임준공 확약 등을 기초로 PF 대출을 일으켜 기존 브릿지 대출 상환하고 토지 소유권을 취득하여 본격적인 건설에 착수하여 개발사업을 진행하게 된다.

[서울=뉴스핌] 신창욱 변호사 [사진=화우] 2023.10.27 peoplekim@newspim.com

아파트와 같은 주택건설 사업을 기준으로 할 때, 시행사는 사업 기간 동안 체결되는 수분양자와의 분양계약을 통해 입금되는 금원을 재원으로 PF대출금 및 시공사에 대한 공사대금 등을 지급하고 잔여 이익을 수취하게 되는 것이 일반적이다.

최근 몇 년간 부동산 PF 시장은 유례없는 호황기를 누렸다. 한동안 저금리 기조가 유지되는 상황에서 청약열기가 뜨거워지면서 부동산 가격이 천정부지로 치솟게 되었고 그 결과 서울 및 수도권과 지방을 불문하고 분양이 완판된 결과, 위와 같은 구조로 진행되는 PF 사업장에서의 대출금 상환과 공사대금 지급 역시 큰 무리 없이 진행될 수 있었다.

그러나 금리 및 원자재 가격이 상승함에 더하여 미분양 사태가 빈번해지면서 PF 사업 부실 문제가 도마 위로 떠오르게 되었다. 그리고 이러한 PF 사업장 부실은 PF 대주들의 대출금 미회수, 책임준공 미이행 등의 경우 시행사의 채무를 인수하게 되는 시공사의 부담 증가로 이어질 수 밖에 없기에 국가 경제에 미치는 영향 또한 상당할 수 밖에 없다.

작금의 사태의 주요 원인이라 보여지는 금리, 원자재 가격, 미분양 사태 해소 등이 단기간에 모두 해결될 것을 기대하기는 어려워 보인다. 이러한 상황에서 보다 현실적인 대처방안은 기존의 부실화된 PF 사업장이 변화된 시장환경에서 연착륙할 수 있도록 자금유동성을 확보해주는 것이 될 것이며, 단기적으로는 PF로 전환되지 못한 브릿지론 단계의 사업장을 어떻게 정상화할 것인가가 가장 시급할 수 밖에 없다.

이와 같은 견지에서 금융당국 역시 한국자산관리공사(캠코)가 중심이 되어 2조원 규모의 부동상PF 지원 펀드를 조성하여 사업성이 있는 기존 PF 사업장에 대한 지원하는 방안을 추진하고 있고 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사 등 정책금융기관의 PF 보증 규모를 15조원에서 25조원으로 확대하여 기존 PF 사업장의 자금유동성을 확보하려 하고 있다.

시장에서도 그와 발을 맞추어 여러가지 지원방안이 논의되고 있다. 캠코 펀드에 참여하지 않는 하나, NH, 우리금융지주가 별도 펀드를 조성하여 기존 사업장에 4500억원을 지원하는 방안이 논의되고 있고, 저축은행중앙회와 저축은행 10곳이 투자자로 참여하여 총 330억 규모의 펀드를 조성했으며 올해 말까지는 전 저축은행이 참여토록 하여 추가 펀딩을 받고 외부 투자를 통해 펀드 규모를 약 1000억원으로 확대할 계획이다. 여신금융업계에서도 PF사업장 성장화를 위하여 4000억원 규모의 자금을 조성하여 기존 사업장에 대한 지원 업무를 모색하고 있다.

국내 경제에서 부동산이 차지하는 비중은 절대적이다. 부동산 PF 부실이 문제가 될 경우 금융기관, 시공사 등에 도미노처럼 영향을 미쳐 재무건전성 등이 악화될 수 밖에 없고, 자금상황이 좋지 않은 회사의 경우 극단적인 위기 상황에 놓일 수 있으며, 이는 종국적으로는 국민 전체에게 그 부담이 지워질 수 밖에 없다.

금융당국과 시장에서 논의되고 있는 지원 방안이 근본적인 해결책이라 할 수는 없을 것이나, 현실적으로 필요한 방안인 것도 사실이다. 다만, 현재 부실화된 모든 사업장을 대상으로 한 지원이 이루어지기도 어렵고, 지원이 실제 이루어지져 사업장이 정상화되기 위해서는 각 사업과 관련하여 얽혀 있는 수많은 당사자들 사이의 이해관계가 이해관계가 적절히 조율되어야만 할 것이다.

 

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너변호사

2013-현재 법무법인(유) 화우

2023-현재 과학기술인공제회 투자심의위원회 외부위원

2019 말레이시아 Taylors University Law School (LL.M.)

2013 제2회 변호사시험 합격

2013 연세대학교 법학전문대학원

2010 연세대학교 법학과

2003 대전외국어고등학교 

※ 외부 필진 기고는 본사의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

 

peoplekim@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
김영훈 고용부 장관 후보자는 누구? [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 이재명 대통령이 김영훈 전 민주노총 위원장을 고용노동부 장관 후보자로 임명했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 23일 11개 부처 장관 후보자를 발표했다. 김 후보자는 1968년 부산에서 태어나 마산중앙고, 동아대를 졸업해 성공회대 NGO대학원에서 정치정책학(정치학) 석사 학위를 받았다. 김영훈 고용노동부 장관 후보자 [사진=대통령실] 2025.06.23 sheep@newspim.com 김 후보자는 2010년부터 2012년까지 민주노총 위원장으로 활동하다가 2017년 정의당에 입당, 제19대 대통령 선거에서 노동본부장을 맡았다. 2021년에는 더불어민주당 대선 후보 이재명 대통령의 노동부문 지지단체 '공정사회 구현을 위한 노동광장'에 공동대표로 참여한 바 있다. 지난 총선에서는 더불어민주연합에서 비례대표 20번을 받았다. 현재 한국철도공사 기관사이자 부산지방노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다. 강 비서실장은 "민주노총 위원장을 역임하며 노동의 목소리를 대변해 온 인물"이라며 "산업재해 축소, 노란봉투법 개정, 주4.5일제 등 일하는 사람들의 권리를 강화하는 역할을 해줄 것으로 기대한다"고 밝혔다. 한 정부 관계자는 김 후보자에 대해 "합리적이다"라며 "민주노총이 그간 (사회적 대화 등) 제도권 밖에 있었다. 이를 계기로 제도권으로 들어오길 희망한다"고 말했다. ◇ 김영훈 고용노동부 장관 후보자 프로필 ▲1968년 부산 출생 ▲마산중앙고, 동아대, 성공회대 NGO대학원 정치정책학 석사 ▲정의당 노동본부장 ▲민주노총 위원장 ▲철도노조 위원장 ▲철도공사 기관사 ▲부산지방노동위원회 공익위원 sheep@newspim.com 2025-06-23 14:57
사진
안규백 64년 만에 문민 국방 후보자 [서울=뉴스핌] 김종원 국방안보전문기자 = 국군 최고통수권자인 이재명 대통령은 23일 초대 국방부 장관에 민간인 출신인 안규백(64) 더불어민주당 5선 중진 의원을 인선했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 이날 "안 후보자가 국회 국방위원회 간사와 위원장 등 5선 국회의원 이력의 대부분을 국회 국방위에서 활동했다"면서 "군에 대한 이해도가 풍부하고 64년 만에 문민 국방장관으로서 계엄에 동원된 군의 변화를 책임지고 이끌어 나갈 것"이라고 인선 배경을 설명했다.  안규백 국방부 장관 후보자. [사진=대통령실] 안 후보자는 집권 여당인 민주당에서 국방위원장을 비롯해 국방위원으로서 15년 간 의정활동을 했다. 그 누구보다 군과 국방안보를 잘 아는 인물로 그동안 역대 정부에서도 꾸준히 민간인 출신 국방장관으로 유력하게 거명됐었다. 특히 안 후보자는 국회 12·3 비상계엄 사태에 대한 진상규명 국정조사 특위위원장 중책까지 맡았다. 여야 의원들을 아우르며 적지 않은 성과를 냈다는 평가다. 이번 대선에서도 민주당 중앙선대위 총괄특보단장 핵심 보직을 맡았다. 계엄 사태 주역인 군의 정치적 중립성을 확립하면서 어수선한 군을 안정적으로 이끌면서 군 전반을 개혁할 최적임자로 꼽힌다. 합리적인 성품에 남의 말을 귀담아듣는 전형적인 외유내강형 인물이다. 다만 상식과 원칙을 중시하며 불법적이고 정의롭지 않은 일에는 불같이 화를 내는 성격이다. 아들 둘 모두 육군과 해병대에서 현역으로 군 복무를 했다.  안 후보자가 국회 인사청문회를 통과해 이재명정부의 초대 국방장관으로 취임하면 1961년 현석호 장관 이후 64년 만에 군인이 아닌 민간인 출신 국방장관이 된다.  한국 정치사의 격동기를 거쳐 군사독재정권 시절에 장군 출신들이 독식했던 국방장관을 정치 안정기에 들어 사실상 민간인 출신의 진정한 '문민 국방장관'이 나올 수 있을지 초미 관심사다. ▲전북 고창(64) ▲광주 서석고 ▲성균관대 철학과 학사·무역대학원 무역학 석사 수료 ▲18·19·20·21·22대 국회의원 ▲국회 국방위원회 위원장·간사 ▲국회 '내란 진상규명 국정조사 특별위원회' 위원장 ▲더불어민주당 사무총장 kjw8619@newspim.com 2025-06-23 14:13
안다쇼핑
Top으로 이동