실효성 떨어지는 LTV 완화…"소득격차에 따른 대출 금액 산정"
서울 평균 아파트값 5억원 돌파…5년 새 2.3억원 상승
"LTV완화 보단 DSR규제 완화로 무주택자 기회 확대"
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 정부가 생애최초주택구입가구의 내 집 마련을 지원하기 위해 LTV(주택담보대출비율)를 최대 80%까지 완화키로 했다. 하지만 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화여부를 놓고 갑론을박이 이어지면서 시장 혼선을 빚고 있다.
추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 DSR규제 완화에 대해 선을 긋는 반면 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 신혼부부와 젊은층에 집을 살 기회를 주기위해 DSR규제를 완화해야한다는 입장을 밝히면서 시장에 혼란을 양산시키고 있는 모양새다.
DSR 규제가 풀리지 않으면 LTV가 아무리 높아도 빌릴 수 있는 자금은 한계가 있다. 이에 전문가들은 LTV 완화보단 DSR규제를 먼저 완화해야 된다고 지적하고 있다.
◆ 윤 정부, 생애최초주택구입가구 대상 LTV 최대 80% 완화
12일 정비업계에 따르면 '윤석열 정부 110대 국정과제'에서 생애최초 주택구입 가구를 대상으로 LTV 최대상한을 기존 60~70%에서 80%로 완화하는 방안이 추진된다.
이를 위해 대통령직인수위원회는 LTV 규제 완화 효과를 높이기 위해 개인별 DSR 규제도 함께 완화할 것인지를 검토해왔다.
현행 총 대출 규모가 2억원을 넘는 대출자는 DSR 40% 규제를 받는다. 연 원리금 상환액이 소득의 40%(제2금융권은 50%)를 넘겨서는 안 된다는 의미다. 연소득이 6000만원이면 1년 동안 갚아야 할 원리금은 2400만원 미만에 해당된다.
윤 정부는 빠르면 7월부터 총 대출이 1억원만 넘어도 같은 규제를 적용할 방침이다. 이에 따라 30년 만기, 금리 5%로 주택담보대출(주담대)을 받을 경우 연 소득 3000만원인 직장인의 대출 한도는 1억 4500만원으로 상향된다. 해당 금으로 구매할 수 있는 주택 가격은 LTV 70~80% 기준 1억 8000만원에서 2억원대 아파트를 구입할 수 있게 됐다.
윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 공약집에서 현행 40%(서울 등 투기지역·투기과열지구 내 9억원 이하 주택 기준)인 LTV 규제를 생애 최초 주택 구매 가구에는 80%까지, 나머지 가구에는 70%까지 풀겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 현행 DSR 40% 규제에서는 연소득이 5000만원이라 하더라도 대출 한도는 3억1000만원에 그친다.
◆ 연소득 3000만원 부부…서울 주택 구입 '하늘의 별따기'
윤 정부가 대출 규제를 풀어준다고 해도 해당 금액으로 서울시에서 주택을 구매할 수 있는 매물은 제한적이란 게 공인중개업계 중론이다.
10억원짜리 아파트를 구매할 경우 집값의 31%인 셈이다. 작년 12월 기준 서울 아파트 중위값은 10억8000만원이다.
연소득 3000만원인 남녀가 결혼해 부부가 되더라도 구매할 수 있는 주택은 4억원선이 한계다. DSR 규제 완화 없이 서울에서 '영끌(영혼까지 끌어 대출)'을 하더라도 아파트를 살 수 없는 상황인 것이다.
실제 서울시 평균 아파트가격은 5억원을 넘겼다. 지난달 서울 아파트 평균가격은 문재인 정부 출범하기 진적인 2017년 4월 당시 6억 215만원에서 12억70722만원으로 두 배 넘게 올랐다.
한강 이북 14개 구는 4억5650만원에서 10억1128만원으로 한강 이남 11개 구는 7억2616만원에서 15억2548만원으로 치솟았다. 강북 지역도 고가주택 기준선인 9억원을 훌쩍 넘어섰다. 강남 지역은 주택담보대출이 전면 금지되는 15억원을 돌파한 상태다.
같은 기간 전국의 아파트 평균 전셋값은 3억4041만원이다. 전국 아파트 평균 매매가(3억2800만원)보다 1241만원 높은 금액이다.
5년 새 매매와 전세가가 모두 오른 가운데 매매가 상승률이 더 가팔랐다. 지난달 전국 평균 아파트 매매 가격은 5억6045만원으로 5년 전(3억2800만원) 대비 2억3245만원 뛰었다. 같은 기간 전세가는 2억3813만원에서 3억4041만원으로 약 1억 228만원 올랐다.
◆ 대출 규제 완화 놓고 원희룡‧추경호 엇박자 행보
원희룡 국토부 장관 후보자는 젊은층과 신혼부부 등 주거취약 계층에 대한 대출 규제를 시사했다. 원 후보자는 "DSR이 청년에게 좀 불리하다"며 "내집 마련 기회의 격차를 완화하는 정책을 검토하고 있다"고 했다. 반면 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 신중론을 거내들었다.
추 후보자는 "향후 부동산 관련 대출 규제의 개선은 '가계부채의 안정적 관리'라는 상위 정책 목표의 큰 틀 내에서 서민·실수요자의 주거 안정 등을 고려해 과도한 규제를 합리적으로 정비하는 방향으로 이뤄져야 한다"면서 "DSR 규제 역시 이러한 원칙에 부합하는 방향으로 운용돼야 한다고 생각한다"고 말했다.
이어 "생애최초 주택 구매 가구 LTV 완화와 같은 규제 개선의 경우 가계부채 증가 속도에 미치는 영향은 제한적이면서도 실수요자 내 집 마련에는 기여할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
대출 규제를 놓고 원 후보자와 추 후보자간 엇갈린 발언으로 인해 시장에 혼란만 야기 시킨다는 비판의 목소리가 나오고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "현 정부가 생애최초로 대상을 한정하고 DSR 규제를 기존 방침대로 시행한다면 7월 이후 1억원 이상 대출자에게도 DSR 규제가 적용되면서 소득격차에 따른 대출 형평성 문제가 제기될 수 있다"며 "LTV 완화를 시행한다고 하지만 현재로서는 완화에 따른 효과는 제한적일 것"이라고 분석했다.
한문도 연세대학교 정경대학원 겸임교수는 "대출 규제 완화에 대해 원 후보자와 추 후보자간 엇박자로 인해 실수요자들만 혼란을 겪고 있다"며 "LTV완화 보다는 DSR규제를 손본 이후 내 집 마련의 기회를 열어둘 필요가 있다"고 말했다.
ymh7536@newspim.com
