[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 차기 윤석열 정부의 부동산 정책은 예상됐던대로 문재인 정부의 시장 규제에 대한 전면 재조정이 될 전망이다.

친시장성향 학자로 꼽히며 문재인 정부의 부동산 규제대책에 대해 정치인을 능가하는 비판을 쏟아냈던 심교언 건국대 부동산학과 교수가 대통령직 인수위원회 부동산TF의 팀장으로 내정돼서다.

심교언 교수는 문재인 정부 시절 종합부동산세, 양도세 중과, 재건축초과이익환수제와 같은 미실현이익 과세에 대해 문제점을 지적하고 특히 전세계에서 유례가 없는 주택담보대출 규제 제도에 대해 대대적 개편이 필요하다고 주장해왔다.

27일 부동산시장 전문가들에 따르면 심교언 건국대 교수가 팀장이 된 대통령직 인수위원회 경제2분과 부동산TF에서는 문 정부가 5년 동안 중단없이 추진했던 징벌적 과세와 임대차 3법 그리고 재건축초과이익환수제에 대한 손질이 가정 먼저 있을 것으로 예상되고 있다.

◆ 자유시장주의자 심교언 교수, 민간주도·징벌적 과세 반대 목소리 높여

학자로 돌아간 문재인 정부 시절에는 정부의 부동산 정책을 지나친 시장 개입으로 규정하고 잇따라 비판을 내놨다. 이후 심 교수는 윤 당선인의 선대본부에서 경제정책추진본부 위원을 맡으며 부동산 정책의 전반을 자문한 것으로 알려졌다.

심교수가 바라보는 부동산 정책의 관점은 시장 중심, 규제 최소화와 같은 전형적인 자유시장주의다. 심 교수는 "집값 급등의 원인은 정부의 부동산 규제 강화와 그에 따른 공급 부족 때문"이라며 "시장 논리로 문제를 해결해야 한다"는 의견을 지속적으로 피력해왔다.

이같은 심 교수의 성향은 최근 펴낸 그의 저서 '광기의 실험, 시장의 반격1'에서 잘 나타난다. 이 책에서 심 교수는 집값 급등의 원인을 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 규정했다. 그는 책에서 "지난 5년간 일일이 거론하기도 힘들 만큼 많은 부동산 대책이 쏟아졌다"며 "실험인지 증명인지 알 수 없는 대책들은 결국 정부의 의도와는 반대로 부동산 시장의 급격한 상승을 불렀다"고 진단했다.

이 책에서 나타나는 심 교수의 문재인 정부 부동산정책에 대한 시각은 '서민들을 위한다면서 부자들을 괴롭힌 정책'이다. "문재인 정부는 당초 유동성과 공급부족이란 원인을 제쳐놓은 채 다주택자와 임대사업자들이 집값을 올렸다는 마녀사냥식 비판으로 정책을 이끌었다"는 것이 그가 평가한 문재인 정부 5년의 부동산 정책이다.

또한 시장주의자답게 안정적인 주택공급의 필요성을 줄곧 강조했다. 문재인 정부가 출범 초기 정치인 출신 김현미 국토교통부 장관을 앞세워 "주택공급은 충분한데 다주택자들 때문에 집값이 오르고 있다"고 주장한 것과 완전히 대치되는 부분이다.

심 교수는 2010년대 초반 전국에 불어 닥친 전셋값 폭등 시기에도 중장기적인 안정적인 주택공급 만이 해법이라고 강조했으며 이는 이명박 정부의 보금자리 주택 공급으로 증명됐다. 이어 문 정부 출범 이후 나타나는 집값의 고공행진 역시 공급 부족이라는 관점을 제시했다. 그는 문 정부가 추진한 3기 신도시 공급으로 인해 향후 집값이 떨어질 것이라고 예고한 바 있다.

공급 확대 이외에는 '징벌적 과세'로 대변되는 문 정부의 시장 규제에 대해 강도 높은 비판에 나섰다. 그는 대선 기간 동안 양도소득세 중과는 폐지 그리고 종합부동산세에 대해서는 폐지와 가까운 수준의 전면 재조정을 주장한 바 있다. 또 재건축초과이익환수제에 대해서는 현행 현금으로의 부담금 부과 방식이 아닌 건물과 임대주택 등으로 기부채납 받는 방식을 도입해야한다고 주장하고 있다.

◆ 인수위 부동산TF, 하반기 대비 종부세 재조정-임대차3법 수정 우선 착수할 듯

심교언 교수가 수장이된 인수위 부동TF가 가장 우선해 추진할 업무는 보유세 재조정과 임대차3법으로 꼽힌다.

지난 23일 개별 공동주택 공시가격과 함께 발표된 부동산보유세부담 완화방안에서는 1주택자에 대해서만 재산세를 전년과 같은 수준으로 동결하고 종부세는 소폭 올리는 내용이 나왔다. 하지만 이에 대해 인수위 측은 관심도 갖지 않고 있는 분위기다. 애초 현 여당인 더불어민주당과 정부의 당정협의만 있었을 뿐 새 정부인 인수위와의 협의는 없었다는 것. 실제 인수위에서는 이 방안에 대해 "민주당이 내놓은 계획일 뿐"이라며 일축했다.

윤석열 당선인은 보유세 부담을 2020년수준으로 낮춘다는 의견을 내놓은 바 있다. 문재인 정부 시절 집값이 급격히 오르기 시작한 2019년 집값을 기준으로 보유세를 부과해야한다는 의지에서다.

문재인 정부가 수립한 보유세부담 완화방안을 담은 '조세특례제한법' 개정안은 5월 국회에 상정될 예정이다. 법안이 통과되면 곧장 오는 7월 15일 부과되는 재산세부터 이번 방안이 적용되는 만큼 보유세부담 완화방안을 우선해 처리할 것으로 보인다.

다음으로는 임대차3법이다. 임대차3법 역시 오는 7월 시행 2년차를 맡는다. 이에 앞서 제도 개선 내용이 나와야한다. 특히 심 교수는 문재인 정부 시절에도 민간임대주택의 중요성을 강하게 피력했다. 또한 문재인 정부에서 부동산값 앙등의 원인으로 꼽고 있는 임대사업자에 대한 과다 혜택에 대해서도 반대하고 있는 만큼 지난 2018년부터 옥죄고 있는 정부의 임대사업자 제도에 대한 개편도 예상되고 있다. 보유세의 경우 납부 이후 제도를 개정하고 낸 세금을 돌려주는 것이 가능하다는 점을 감안할 때 임대차3법을 가장 우선해서 추진할 것이란 분석도 나온다.

윤 당선인이 설명하고 있는 비정상화의 정상화의 한축으로 대출규제 복원도 주목된다. 심 교수는 가계대출 위험성을 이유로 내세워 대출을 사실상 중단한 문재인 정부 대출정책에 대해 "특정지역에 있는 일정 가격의 주택에 대출 규제를 하는 나라는 드물다"고 직격하고 "정말 가계부채를 걱정한다면 각 은행의 대출 총량에 따라 대출 규제가 이뤄져야한다"고 말한 바 있다. 이에 따라 특히 조정대상지역, 투기과역지구 등에 따라 차등 설정돼 있는 LTV(담보인정비율)에 대한 손질이 예상되고 있다.

재건축초과이익환수제(재초환)도 심 교수가 개선 필요성을 주장했던 만큼 개편이 예상된다. 그가 주장했던대로 현금 납부가 아닌 실물 납부 방식으로 바뀔 가능성이 높다. 재초환의 경우 차기정부가 인수위 단계부터 서둘러 개선해야할 필요는 없다. 하지만 재초환에 대한 정부 정책이 명확해져야 강남권 재건축의 조기 활성화를 기대할 수 있는 점을 감안하면 대강은 인수위 단계에서 만들어질 것이란 분석이 나오고 있다.

아울러 인수위 부동산 전문위원으로 함께 들어간 서울시 김성보 주택정책실장과 맞물려 신속통합기획 사업 그리고 도심부 고밀도 개발사업에 대한 윤곽도 내놓을 것으로 예측된다. 심 교수는 정부의 2.4대책에서 나온 공공재개발에 대해서는 강도 높게 비판했지만 도심복합공공주택사업에 대해서는 토지의 효율적인 이용임을 들어 찬성하는 입장을 보였다.

인수위 부동산TF팀장으로 선임된 만큼 심 교수의 국토교통부 장관 입각설에도 힘이 실린다. 그간 차기 국토부 장관 후보로는 윤 캠프 부동산 공약을 총괄했던 김경환 전 국토부 1차관과 정창수 전 국토부 1차관 그리고 심교언 교수가 물망에 올랐다. 정창수 전 차관은 오는 6월 치뤄질 지방선거에서 강원도지사 출마 가능성이 높게 점쳐지는 만큼 김경환 전차관과 심교언 교수가 경합하는 모양새다. 이번 부동산TF 팀장으로 선임된 만큼 심 교수의 입각에 무게가 실렸다는 게 업계의 전언이다.

한 시장 전문가는 "심 교수는 학자시절부터 부동산 정책에 대한 철학을 분명히 피력했던 만큼 그가 펴낼 정책 구상안은 쉽게 예상할 수 있다는 장점이 있으며 그런 점에서 시장의 신뢰감도 크다"며 "올해 하반기부터 영향을 받을 보유세 그리고 임대차3법이 가장 먼저 들여다봐야할 제도"라고 말했다.

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