[뉴스핌=김사헌 기자] 소위 '아메리칸드림'은 마당딸린 전원주택과 자가용으로 완성됐다. 하지만 대공황 이후 금융 위기는 이런 미국인들의 오랜 소망조차 바꿀 정도의 위력을 발휘하고 있다. 자가율이 급격히 떨어지고 새 가구 형성이 지연되면서 주택임대시장이 급성장하고 있다는 소식이다.

2008년 전 세계 경제와 금융시장에 충격을 준 미국 주택 거품 붕괴로 7조 달러에 이르는 천문학적인 주택담보 가치가 증발했다. 경제가 회복되고 주택가격이 2년째 오르고 있지만, 그 파괴력은 아직도 생생한 모양이다.

7월 말 미국 상무부가 발표한 자료에 의하면 미국인들의 자가율(Home Ownership Rate)은 2013년 2분기 말 현재 65.0%를 기록했다. 지난 1994년 64.2% 이후 최저치이고, 위기 전에 거의 70%에 육박했던 수준과 비교해 볼 때 급격한 추락세다. 당분간 추락 속도가 줄어들 것 같지도 않다.

시장조사업체 리얼티트랙(RealtyTrac)에 의하면, 2007년 이후 차압 등으로 자기 주택을 잃은 가계가 700만에 달해 임차 수요는 계속 증가하고 있다. 이 대문에 미국은 주택을 사는 것이 임차하는 비용보다 훨씬 더 싼 상황이다. 

부동산 관련 업체인 트룰리아(Trulia)의 분석에 의하면 미국 주택 가격이 두 자릿수 급증하고 있지만 미국 평균 주택매수 비용은 여전히 임차비용보다 35% 저렴하다. 지난해에는 이 격차가 45%에 달했지만 자가율은 좀처럼 반등할 조짐을 보이지 않고 있다. 그러나 올해 8월에도 임차 수요는 지난해에 비해 3.5% 증가했고, 브루클린과 같은 곳의 임대료는 4.6% 증가하면서 5년래 최고치에 도달했다.

최근 모기지금리 상승 속에 신규주택판매가 급감하자 '경제 대통령' 벤 버냉키 연방준비제도 의장은 양적완화(QE) 정책을 당분간 동결하기로 결정했다. 그는 기자들에게 "최근 1%포인트 가량 급등한 모기지금리가 시장에 미치는 영향을 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

이 가운데 미국 유력 씽크탱크의 소장은 미국의 자기주택 소유 문화가 위험하고 파괴적이라면서 이를 바꿀 필요가 있다는 주장을 내놓아 주목을 받았다.

◆ 50년 이상 지속된 '아메리칸드림' 바뀌나

지난 50년 이상 미국 정부는 주택과 부동산 구입이 저소득층이 사회적, 재정적 안정의 길로 가는 길이라고 선전해왔다.

그러나 금융 위기 발생 이후 정부의 태도는 바뀌었고, 은행들은 신용도가 높은 가계에조차 대출기준을 강화했다.

이런 상황에서 사상 최저치의 모기지금리에다 고용시장의 개선 그리고 소비자신뢰도 상승 등에도 불구하고 미국 주택시장은 정상 수위를 회복하지 못하고 있다. 일부 인기 지역에서는 두 자릿수 가격 상승률도 보이고 있다고 하지만, 아직 미국 전역으로 보면 위축되어 불황인 지역이 더 많다.

미국 워싱턴 씽크탱크인 '도시연구소'의 새라 로젠 워텔 소장은 "주택소유는 저축을 가능하게 해주고 강력한 경제적 이동성 요인이 되는 장점이 있다"면서, "하지만 주택소유욕 자체가 크게 줄지지 않았다고 해도 당장은 보유 의지가 줄어든 것이 사실"이라고 지적했다. 그는 "지금처럼 높은 주택소유 기준을 감당하기 힘들다"는 점을 강조했다.

그는 과도한 위험 보유를 억제하는 금융규제 강화 정책도 이러한 변화에 일부 기여한 것으로 봤다. 민간의 모기지담보부증권 발행이 다시 늘고 있기는 하지만, 위기 전과 비교하면 크게 낮은 수준이다.

페이메이와 프레디맥 등이 계속 정부 지원기관으로 남을 것인지, 모기지 이자상환에 대한 조세 감면 정책이 종료될 것인지 여부도 변수로 남아 있다.

이런 상황에서 잠재적 주택소유자들이 점차 줄고 있다. 가장 크게 영향을 받는 계층은 청년들로, 이들은 부모의 집에 눌러 살거나 친구들고 함께 임차인 주택에 같이 사는 방향을 선택하고 있다.

25세~34세 인구의 고용 비율이 75%에 미달해 위기 전의 78%~80%보다 크게 낮아진 상황에서, 청년층은 이제 임차한 주택에 여러 가구가 모여살고, 자동차와 인터넷 회선, DVD를 돌려 사용하는 '공유경제'로 가고 있다는 소식은 익히 들어 잘 알려진 사실이다..

미국의 신규 가구 수는 2006년부터 2011년 사이에 45만 가구 증가해, 앞서 5년 동안 135만 가구에 비해 증가속도가 대폭 줄었다고 미국 상무부는 집계했다.

◆ 미국 자가율 65%로 18년 최저 "60%까지 갈수도"

최근 파이낸셜타임스(FT) 보도에 의하면 일부 경제전문가들은 자가율이 60% 수준까지 떨어질 수 있다고 보며, 업계 전문가들은 수십년 동안 자가 주택이라는 '꿈'을 밀어왔던 미국이 임대인 국가가 되는 것 아니냐는 관측도 내놓고 있단다.

바클레이즈의 선임경제전문가인 마이클 게이펜은 "주택시장의 거품이 붕괴한 뒤에는 자가율이 떨어지는 것이 보통이고, 이를 통해 과잉을 덜어낸다는 점에서 좋은 일이기도 하다"면서, "하지만 지금은 미국 자가율이 도대체 어느 정도까지 떨어질 것인지 예상하기 힘든 상황이 됐다"고 우려했다.

이미 미국 가계 중 상당한 수가 졸지에 자기 소유주택을 임대해야 하는 '우발 임대사업자(accidental landlords)'가 됐다. 이런 가계의 수가 110만 가구에 달하며, 위기 이후에 이들의 임차에 필요한 다세대주택의 신규 건축 수요는 무려 353%나 증가했다. 같은 기간 단독주택 건축 수요는 78% 늘어났다.

'우발 임대사업자'란 말은 주택 가격이 하락하면서 대출보다 주택담보가 적어진 상황이 되자 울며 겨자먹기로 자기주택을 임대로 돌리게 된 경우를 일컫는다. 이런 처지의 미국 가계는 받은 임대료로 모기지를 다 갚기 힘든 데다 자신이 임차한 주택에 내는 임차료까지 추가로 부담이 되어 막막한 처지다.

이들은 보유한 주택을 팔게 될 경우 다시는 자기 주택을 소유할 수 없게 될까봐 전전긍긍하면서 신용카드 돌려막기를 하는가 하면, 이에 따라 신용도가 떨어져 더욱 어려운 상황에 몰리고 있다.

일부 업계 전문가들은 미국 주택의 '임대화' 추세가 당분간 지속될 것으로 본다. 이 전망이 맞는다면 미국 가계들은 자가주택 소유의 꿈을 빨리 잊게 될 것으로 보인다.

◆ '우발 임대사업자' 급증하며 수요 더 늘려, 기관투자자 재빨리 추세 읽어 돈벌이

뉴욕 컬럼비아 대학교의 도시부동산연구소의 바이샨 차크라바티 소장은 "수십년 동안 주택가격은 상승하는 것이라고 생각했는데, 이제는 더이상 그렇다는 보장이 없다"면서, "사실 주택을 소유하는 것이 그렇게 큰 행복을 주는 것도 아니다"라는 의견을 내놓았다.

차크라바티 소장은 "1920년대 이후 처음으로 미국이 교외에 비해 도심이 더 빠르게 성장하는 상황이 됐다. 어려운 학생이나 워킹푸어들을 포함해 임차인들이 빠르게 늘어나는 추세라는 것을 미국 정부가 인식할 필요가 있다"고 강조했다.

이런 추세 인식에 반대하는 전문가들도 있다. 전미주택건설업협회(NAHB)의 로버트 디에츠 이코노미스트는 미국 경제가 회복되면 다시 가구 형성이 증가하고 자가율도 높아질 것이라고 본다.

그는 "경기 침체 이후 차입축소(디레버리징) 과정이 종료되면 청년층 고용이나 소득 정체, 혼인율 저하와 임신율 저하 등 모든 상황이 역전될 것"이며, 따라서 "청년들이 부모집에 눌러붙는 상황은 일시적이며, 앞으로 이들이 빠르게 가구주가 되어 나갈 것"이라고 주장했다.

문제는 주택판매가 늘고 신규주택 건축이 증가하며 깡통주택 소유자가 줄고 있는 추세에도 불구하고 미국의 새 가구 형성 속도는 이에 못미치고 있다는 데 있다. 많은 경제전문가들이 경기 회복과 더불어 소위 "잃어버린 가구들"이 다시 돌아올것이라고 예상했지만, 지금까지 이런 예상은 빗나가고 있다.

가구 형성 속도가 느려지면 당장 임차인이 되든 주택소유자가 되든 필요해지는 가구 등의 구입 수요도 줄어들어 경제 전체로 볼 때 부정적인 영향을 줄 수 있다.

미국 주택시장의 구조적 추세 변화를 미리 읽은 기관 투자자들은 발빠르게 임대시장에 뛰어들어 재미를 보고 있다.

사모펀드 블랙스톤은 무려 3만 3000채의 주택을 구입했고, 이 중 일부 주택 임대료를 기반으로 한 채권발행을 준비하고 있다. 이들 대형 기관투자자들은 그 동안 주택 임대시장 투자를 위해 무려 200억 달러의 자금을 조달한 것으로 나타났다.

지금 저렴해지거나 경매에 나온 단독주택 매물을 쓸어담는 기관들은 단기적으로 주태각격 상승 기회를 노리는 기회주의 투자가 아니라 사회의 구조적 변화에 따라 발생되는 지속가능한 사업모델로서 보고 있다는 소식이다. 모간스탠리는 미국 주택임대시장이 무려 1000억 달러 규모로 확대될 것이라고 전망했다.

◆ "주택소유 지원 문화, 경제에 부정적"

한편, 영미 주택시장 거품의 붕괴 이후에도 주택구매 장려책이나 관련 세금공제 등이 지속되는 것은 당뇨병이 늘어 사회적 비용이 늘어나는 데도 옥수수와 축산업 보조금을 지급하는 것과 마찬가지라는 지적도 제기된다.

워싱턴의 유력 씽크탱크인 피터슨국제경제연구소(PIIE)의 아담 포센 소장은 "주택소유를 장려하는 정책이 주택의 공급과 분배를 반드시 향상시키는 것은 아니며 심지어 더 악화시킨다는 것을 영국의 경험에서 배웠다"면서, "또 경제협력개발기구(OECD)의 더 나은 삶 지수를 보면 어떤 나라의 자가율과 보통 가구의 만족이나 삶의 질 사이에는 전혀 상관관계가 없다는 것도 사실"이라며 이같이 주장했다.

게다가 소득이 높은 나라가 반드시 자가율이 높은 것도 아닌데, 일례로 멕시코와 네팔, 러시아 등은 자가율이 80%를 넘는 반면 프랑스, 독일, 일본 등은 이보다 30%~40%포인트 정도 낮다. 미국과 영국은 그 사이에 있는 나라다.

포센 소장은 "저축 행태의 왜곡을 불러오는 모기지 지원 정책은 중산층의 저축을 매우 변동성이 심하고 자연재해나 산업 변동 등에 노출돼 가격을 측정하기 힘들 뿐 아니라 기껏해야 임금이나 인구 증가율 수준의 수익 기대에 머무는 자산에 묶어두는 셈"이라면서 "개인들은 저축을 더 안정적이고 유동성이 높은 자산에 투자하지 않고 주택에 투자하는 것이 발생시키는 비용이나 재무위험을 제대로 평가하지 못한다"고 지적했다.

앞서 예일대학교의 로버트 실러 교수는 지난 100년 동안 주택보유에 따른 부동산 투자수익률은 거의 제로(0%)에 가까웠다면서, "유지 비용에다 감가상각 그리고 유행하는 스타일의 변화 등의 부담도 있다"고 주장한 바 있다.

포센 소장은 또 주택소유 지원은 중산층 자녀에 대한 유산 상속과 보조금을 지급하는 것과 같으며, 사회적인 기회의 뷸평등을 낳는 폐해가 있음을 지적했다.

그는 워윅대학교의 데이빗 블랜치플라워 교수 등이 연구한 결과 주택소유 문화는 노동력 이동성 감소, 출퇴근 시간 증가, 기업 창업의 축소라는 세 가지 채널을 통해 한 나라의 실업률은 높이는 결과를 낳을 수 있는 것으로 나타났다고 소개하기도 했다.

[뉴스핌 Newspim] 김사헌 기자 (herra79@newspim.com)