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"전세 세입자 속 탄다"…서울 아파트 거래 최저치 속 월세가속화 왜?

2013년 이후 서울 아파트 거래량 최저치 기록
거래 절벽에 노도강‧마용성 1년 새 거래량 '반토막'
임대차법 2년 맞은 8월 집주인 4년 치 전셋값 반영

  • 기사입력 : 2022년01월14일 07:01
  • 최종수정 : 2022년01월14일 07:01
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[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 지난해 서울과 수도권 인근 아파트 거래량이 2013년 이후 최저치를 기록했다. 특히 서울 지역의 경우 25개 자치구 모두 거래량이 급감해 거래 절벽 현상이 심화되고 있는 것으로 나타났다.

같은 기간 전‧월세 거래량은 증가하고 있는 추세다. 특히 지난해 임대차3법 시행 이후 서울 지역의 전‧월세 시장에서 고액 거래가 전년보다 크게 늘어났다.

지난해 에어 올해 최악의 한해가 될 것이라는 게 시장의 관측이다. 이는 새 임대차법이 시행된 지 2년이 도래하는 오는 8월 상당수 집주인들이 4년 치분에 대한 전셋값을 한 번에 반영할 움직임이 보인데다 금융당국이 전세자금 대출을 엄격하게 규제하면서 신규로 전세를 얻으려는 이동 수요가 월세로 흘러들고 있다는 분석이 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.01.13 ymh7536@newspim.com

◆ 서울 아파트 거래량 금융위기 보다 낮은 수치 기록

14일 국토교통부에 따르면 지난해 서울 지역 아파트 거래량은 8만 8717건으로 전년 동기 대비 46.82% 감소한 것으로 나타났다. 이는 2013년 이후 8년 만에 최저치를 기록했다.

서울 지역의 아파트 거래량은 지난 2008년 글로벌 금융위기의 시발점이던 미국의 '리먼 브라더스 사태'보다 더 감소했다. 2008년 금융위기 당시 8만 8171건 이던 거래량은 2012년 6만건으로 주저앉은 이후 ▲ 2013년‧9만 1017건 ▲2014년‧12만 4778건 ▲2015년‧15만 6337건으로 해마다 15만건에서 13만 건 이상 거래가 이뤄졌다.

하지만 지난해 서울 지역의 아파트 거래량은 8만 8717건으로 금융위기 보다 낮은 거래량을 기록했다. 특히 중저가 단지들이 밀집한 노도강(노원‧도봉‧강북구)의 거래 하락이 두드러졌다.

노원구의 경우 지난해 5527건으로 전년(1만 3162건) 보다 58%나 줄어들었다. 같은 기간 도봉구와 강북구 지역의 아파트 매매 거래량은 각각 2615건‧1363건으로 전년 동기 대비 52.58, 51.93% 감소했다.

마용성(마포‧용산‧성동구) 역시 거래량이 급감했다. 지난해 마포구 지역의 아파트 거래량은 2530건으로 전년(7014건) 보다 63.92% 감소했다.

용산과 성동구의 거래량은 '반토막' 났다. 용산구와 성동구 아파트 거래량은 각각 1689건‧2566건으로 지난해 같은 기간 보다 58.83%, 47.69% 줄어들었다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.01.13 ymh7536@newspim.com

◆ 현정 출범 이후 전‧월세 거래량 30%대로 진입

지난해 서울 지역의 전‧월세 거래량은 아파트 거래량을 추월했다. 전‧월세 거래량은 18만 4237건으로 집계됐다.

특히 월세 거래량이 증가하고 있다. 서울 지역의 월세(월세·준월세·준전세) 거래량은 전년(6만 702건) 보다 11.31% 늘어난 6만 8446건으로 나타났다.

같은 기간 전세 계약을 줄어들었다. 지난해 전세 계약은 11만 5791건으로 전년(13만 4440) 보다 13.87%가 감소했다.

전세 계약을 줄어든 반면 월세 거래량은 전체 거래량의 38.36%를 차지하고 있다. 이는 관련 통계가 집계된 2011년 이후 가장 높은 수치다.

월세 거래량 증가는 현 정부 출범이후 가속화되고 있다. 지난 2017년 서울 아파트 월세 거래 비중은 32.3%에서 2019년 28.1%로 점차 줄었으나, 지난해(31.1%) 다시 30%대로 올라섰다.

시장은 2년 전 시행한 임대차법이 월세 거래 비중을 늘렸다고 보고 있다. 마포구 G공인중개 사무소 대표는 "임대차법 시행 이후 전세를 월세로 전환하는 집주인들이 늘어나고 있다"며 "4년 간 주변시세를 반영하지 못한 이들과 지난해부터 상향된 종합부동세와 각종 세금을 세입자에게 전가시키기 위해 월세로 돌리는 집주인과 다주택자들이 늘어나고 있다"고 현지 분위기를 전했다.

◆ "4년치 전셋값 감당 못한 세입자 결국 월세로"

실제 월간 거래 비중을 살펴봐도 2020년 8월부터 서울 아파트 월세 거래 비중은 30% 이상을 기록했다. 지난해 8월(41.3%)과 10월(40%)은 40% 이상을 기록했고, 지난달은 41.8%로 월간 기준 역대 최고치로 나타났다.

'준전세' 거래 비중도 늘어나고 있다. 지난해 준전세 거래량은 3만1362건으로 2020년(2만5779건) 대비 21% 이상 증가했다. 연간 준전세 거래량이 3만건을 돌파한 것은 처음이다.

준전세는 보증금이 월세 2년 치를 초과하는 거래 유형이다. 세입자로서 준전세는 월세(월세 12개월 치 이하), 준월세(12~240개월) 등보다 보증금 규모도 크고 매달 임대료까지 내야 해서 부담이 크다고 볼 수 있다.

월세가격도 상승했다. 지난해 11월 서울 아파트 평균 월세가격은 124만1000원으로 2020년 말(112만7000원)보다 10.1% 상승했다. 수도권 아파트 평균 월세가격도 같은 기간 91만3000원에서 103만7000원으로 13.58% 올랐다.

서울 마포구 마포프레스티지자이 전용면적 84㎡ 경우 월세 보증금은 12억원에 월세 120만원으로 전세 보증금 보다 1억원 가량 낮은 금액에 거래가 이뤄지고 있다.

이 같은 현상은 계약갱신청구권이 도입된 지 2년째를 맞이한 8월 이후부터 극심할 것으로 보고 있다.

윤지혜 부동산R114 수석연구원은 "임대차법이 시행된 이후 전세 가격이 20% 이상 상승했는데 이는 계약갱신청구권을 사용해 전‧월세 가격이 5% 이하로 인상되는 경우까지 반영될 것"이라며 "올 8월 법 시행 이후 신규계약으로 갈아타는 수요 증가와 집주인들이 4년 치 인상분을 한 번에 반영할 경우 전세수요가 월세로 전환될 가능성이 높을 것"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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