보증금 인상 원하는 집주인·기존 집 거주 원하는 임차인 타협
임대차법 개정 조치 없으면 다중가격 지속될 듯
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 임대차법 시행 이후 전세시장에 나타나던 이중가격 현상이 다중가격으로 확대되고 있다.
다중가격은 집주인과 임차인이 임대차법과 시장 상황에 적응하는 과정에서 나온 결과물로 보인다. 임대차법으로 보증금 인상이 어려운 집주인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 청구를 거부하면서 보증금 인상을 요구하는 것이다. 반면 임차인은 계약갱신 포기로 보증금 인상을 감수하는 대신 새 집 마련 부담을 덜 수 있게 된다.
전세시장에 다중가격이 형성되면서 전세 수요자들이 시장 가격 판단에 혼란을 겪게 되는 만큼 임대차법 개정 등으로 이러한 문제들을 해결해야 한다는 의견이 나온다.
◆ 같은 단지·평형에 전셋값 4억·7억·9억 제각각
11일 부동산업계에 따르면 전세시장에 이중가격 외에 신규계약과 갱신계약 사이에 새로운 가격대가 형성되는 다중가격 현상이 벌어지고 있는 것으로 나타났다.
임대차법 시행으로 전월세상한제가 도입되면서 갱신계약시 보증금 상승폭은 최대 5%로 제한됐다. 반면 신규계약의 경우 전세매물 부족으로 전셋값 상승이 이어져 같은 단지·평형임에도 갱신계약에서 전셋값과 차이가 나는 이중가격 현상이 나타나게 됐다. 일부 지역에서는 가격 차이가 두 배 정도 벌어지기도 했다.
임대차법 시행 1년을 전후해 최근에는 갱신계약과 신규계약 사이에서 전세계약이 체결되는 사례도 나타나고 있다.
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부동산빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)과 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡는 지난 7일 4억8300만원에 이틀 뒤인 9일에는 9억원에 전세 계약이 체결됐다. 같은 단지·평형에서 신규계약과 갱신계약 사이의 두 배 가까이 가격 차이가 나는 이중가격이 이어지는 모습이었다. 앞서 지난달 31일에는 신규계약보다는 낮은 가격인 7억원에 거래가 이뤄져 또 다른 가격대가 형성됐다.
동작구 상도동 힐스테이트상도센트럴파크 전용면적 84.6㎡는 지난달 11일 6억5100만원에 지난 7일에는 9억3000만원에 각각 전세 거래가 진행됐다. 여기에 지난달 18일에는 신규 계약가보다 낮은 8억3000만원에 계약이 체결됐다.
◆ '울며 겨자먹기'로 합의된 다중가격...임대차법 개정으로 시장 혼란 수습해야
다중가격 현상이 나타나는 것은 임대차법의 규정을 이용해 집주인과 임차인이 서로의 이익을 일정 부분을 양보해 얻은 타협의 결과로 보인다.
집주인은 전셋값 상승에도 임대차법으로 인해 전월세 인상에 제동이 걸려 수익을 얻지 못하고 있다. 여기에 계약갱신청구권으로 최대 4년간 재산권 행사가 어렵다. 하지만 집주인 본인이나 직계 가족들이 실거주할 경우 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없다. 이를 이용해 집주인은 실거주를 이유로 보증금 인상을 요구하는 것이다.
임차인은 계약갱신청구권과 전월세상한제로 최대 4년간 거주를 보장받고 5% 내 보증금 상승 부담만 지게 됐다. 그렇지만 집주인이 실거주를 할 경우 계약갱신이 어려워 새 집을 알아봐야 하는데 전셋값이 오르고 매물이 부족한 상황에서 새 집을 마련하기 힘든 상황이다. 결국 임차인은 계약갱신 청구를 포기하고 5% 이상 오른 보증금의 신규계약을 맺을 수밖에 없게 된다.
강남구 개포동 T공인중개사무소장은 "집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부하자 임차인이 보증금을 더 올리는 조건으로 신규계약을 요구하는 사례가 나오고 있다"며 "양쪽 모두에게 울며 겨자먹기식 계약이긴 하지만 시장 상황이 어렵다 보니 차선책으로 선택하는 것 같다"고 말했다.
다중가격 현상은 전세시장 수급 변화가 없다면 한동안 지속될 것으로 보인다. 다중가격은 전세 수요자들의 매물에 대한 가격 판단에 있어 부정적인 영향을 미칠 것이란 지적이 나온다.
송승현 도시와경제 대표는 "다중가격은 전세 수요자들의 합리적인 선택을 어렵게 해 이들에게 피해를 줄 수 있다"며 "일정한 가격 흐름을 통해 수요자들은 적정가를 판단할 수 있는데 다중가격은 이를 어렵게 만든다"고 말했다.
이중가격을 포함한 다중가격 현상은 임대차법 시행으로 인해 나타난 현상인만큼 임대차법 개정 등 시장의 기능을 원활하게 이끄는 방향으로 나아가야 한다는 의견이 제기된다.
송 대표는 "임대차법 이전에 전월세 시장이 원활히 작동했는데 국가의 과도한 개입이 다중가격 문제를 일으켰다"며 "임대차법 개정이나 폐지 등의 강력한 조치가 없다면 다중가격 현상은 이어질 수 밖에 없다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
