[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강남구 대치동 은마아파트에 대한 공공재건축 추진이 난항을 겪고 있다. 공공재건축을 진행하면 조합원 1인당 11억원 손실이 발생한다는 이유로, 주민들이 공공재건축 사전컨설팅에 대한 반대 목소리를 높이고 있어서다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.10.07 pangbin@newspim.com

◆ 은마아파트 소유자 협의회 "공공재건축 사전컨설팅 설문 보이콧"

11일 업계에 따르면 은마아파트 소유자의 모임인 '은마아파트소유자협의회(은소협)' 이재성 대표는 전날 뉴스핌과의 전화통화에서 "'공공재건축 반대 소유자 연대'에서는 이정돈 재건축 추진위원장의 공공재건축 사전컨설팅 의뢰에 대한 설문을 보이콧한다"고 말했다.

'공공재건축 반대 소유자 연대'는 은마아파트에 공공재건축을 도입하는 것을 반대하는 소유주들로 이뤄진 비상대책위원회(비대위)다. 은소협 회원은 1400명 정도로, 전체 조합원인 4400명의 약 32%를 차지한다.

앞서 이정돈 추진위원장은 공공재건축 사전컨설팅을 재추진하는 것에 대한 소유자들 의견을 묻기 위해 설문조사를 담은 우편을 보냈다.

공공재건축은 정부가 8·4 공급대책에서 발표한 '공공참여형 고밀재건축' 제도다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재건축사업에 참여하는 방식이다.

이 방식을 채택하면 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 300∼500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘릴 수 있다.

대신 개발이익은 기부채납으로 환수한다. 공공이 자금 조달·설계를 지원하는 '공공관리 방식'과 조합과 지분을 공유하는 '지분참여 방식'이 있다. 정부는 사전컨설팅을 신청한 서울 15개 단지를 대상으로 사업성 분석을 진행하고, 연말쯤 그 결과를 전달해 선도사업지 선정에 나선다는 방침이다.

◆ 공공재건축 도입시 공사비 늘고 사업성 악화…조합원들 참여 꺼려

하지만 은마아파트를 비롯한 주요 재건축 단지에선 공공재건축 참여를 꺼리고 있다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합에 돌아갈 이익이 적기 때문이다.

특히 조합들은 재건축 사업의 공공성이 높아지면 그만큼 사업성이 나빠질 것을 우려한다. 공공재건축을 할 경우 기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나는 만큼 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 세대수가 늘어나면 전체 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

주거환경도 기존보다 악화된다. 같은 면적의 대지에 아파트 세대수를 2배로 늘리려면 그만큼 조경면적을 줄여야 한다. 입주민이 늘어난만큼 지하주차장과 커뮤니티시설도 더 만들어야 한다. 기존 조합원들로서는 높아진 인구밀도 때문에 주거의 질이 하락하는 것이다.

만약 주거 쾌적성을 위해 조경면적, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 많이 올려야 한다. 이 경우 공사비가 더 크게 늘어나고 공기도 연장된다는 문제가 있다.

높아진 공사비를 충당하려면 일반분양가를 높게 받아야 하는데 그마저도 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없기 때문이다. 또한 임대아파트 수가 많으면 단지에 고급화 이미지를 적용할 수 없어서 분양가를 높게 책정하기 어려워진다.

또한 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다는 점을 감안하면 부담이 크다. 입지가 좋은 사업지일수록 '공공참여형 고밀재건축'에 참여할 유인이 없는 이유다.

◆ "공공재건축 땐 1인당 11억 손해"…"은마, 공공재건축 안 할 듯"

은소협 측은 공공재건축을 하면 3.3㎡당 지가를 1억5000만원으로 가정할 경우 조합원 1인당 11억원가량의 손해가 발생한다고 주장한다.

이에 따라 이 대표는 "우리 소유자 연대에서는 공공재건축에 반대한다"며 "비대위와 은소협에서 모든 소유주들에게 (이같은 내용에 대한) 소식지와 문자를 보내고 있다"고 설명했다. 

부동산업계에서도 주민들 반대가 심해서 은마아파트가 공공재건축 방식으로 진행되기 어려울 것으로 보고 있다.

대치동 S 공인중개사무소 관계자는 "추진위 쪽에서 공공재건축에 대한 설문조사를 시도했지만 (주민들 사이에선) 설문조사 조차도 문제가 있다는 얘기가 나온다"며 "공공재건축 방식으로 진행될 것 같지 않다"고 말했다.

이어 "은마아파트는 재건축 사업이 시작되기까지 몇년 정도는 걸릴 것"이라며 "최근 매수자들 중에도 사업이 바로 진행될 것으로 예상하는 사람은 없다"고 말했다.

이런 상황에서도 은마아파트 매도호가는 오르고 있다. 은마 31동 전용 76㎡ 매물은 지난 9일 호가가 21억5000만원으로 5000만원 상승했다. 은마 26동 전용 84㎡ 매물은 지난 8일 22억7000만원으로 7000만원 올랐다. 같은 동 전용 84㎡는 지난 7일 22억8000만원으로 8000만원 뛰었다.

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