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주민 갈등 키운 공공재건축 사전컨설팅...첫 단추부터 '삐끗'

사전컨설팅 총 15곳 신청...은마·잠실5·세림 등
은소협 "약 11억원 손해...사전컨설팅 철회해야"
주민 동의율 확보 어려워...공급 효과 '불투명'

  • 기사입력 : 2020년10월08일 06:03
  • 최종수정 : 2020년10월08일 06:03
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[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 공공참여형 고밀재건축(공공재건축) 첫 단추인 사전컨설팅부터 주민 갈등이 벌어지면서 사업 추진에 발목이 잡히고 있다.

정부 계획대로 오는 연말까지 선도사업지를 선정하기 위해선 주민들 동의가 필수적이다. 그러나 공공재건축에 대한 주민 반감은 좀처럼 가시지 않으면서 제대로 된 공급 효과를 내기 어려울 것이란 우려가 커지고 있다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.10.07 pangbin@newspim.com

◆공공재건축 사전컨설팅 신청하자...주민들 "철회하라" 반발

8일 부동산업계에 따르면 최근 일부 서울 재건축 추진 단지에서 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 사실이 알려지자 해당 주민들은 크게 반발하는 모습을 보이고 있다. 이들은 과도한 기부채납 비율과 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 적용 등으로 사업성이 크게 떨어질 것이라며 사전컨설팅 철회를 요구하고 있다.

공공정비사업 통합지원센터에 따르면 지난달 말까지 공공재건축 사전컨설팅 신청을 접수한 단지는 총 15곳이다. 여기에는 강남구 은마아파트와 일원우성7차, 송파구 잠실주공5단지 등 강남권뿐만 아니라 성동구 세림아파트, 용산구 중산시범, 광진구 중곡아파트 등 비강남권 단지들도 포함됐다.

이들 단지들이 사전컨설팅 신청에 나선 것은 공공재건축에 따른 사업수지 등을 따져보기 위해서다. 사전컨설팅은 공공재건축 시행 전후 자산 가치 추정, 일반분양가, 공사비 등을 분석해 사업 수익률과 추정분담금 등을 제공한다. 조합은 해당 자료를 근거로 공공재건축 참여 여부를 판단할 수 있다.

반면 주민들은 사전컨설팅 신청에 대해 강한 거부감을 드러내고 있다. 공공재건축으로 용적률이 늘어나더라도 대부분 기부채납으로 공공임대를 지어야 하는 탓에 이익이 반감되기 때문이다. 공공재건축은 최고 층수를 35층에서 50층으로 올리고 용적률을 300∼500%까지 늘리는 대신, 늘어난 용적률의 최대 70%를 기부채납 해야 한다. 여기에 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 규제까지 적용받으면 조합원 분담금은 더 크게 늘어날 수 있다.

은마아파트 소유주협의회(은소협) 측은 최근 은마아파트 재건축 추진위원회 사무실 앞에서 공공재건축 사전컨설팅에 대한 반대 및 철회를 요청하는 시위를 진행하기도 했다. 이들은 "용적률 500%를 채택할 경우 현재 조합원 평균 소유지분이 15.28평에서 7.94평으로 약 7.34평 감소한다"며 "은마 평균대지가가 평당 1.5억원 정도라는 점에서 11억원 정도 손해 보는 것"이라고 주장했다.

그러면서 "세대별 대지지분이 반으로 줄어들고 재산적 가치가 급격하게 하락할 것"이라며 "거의 전부 공공부분으로 흡수돼 우리에게 경제적 이익도 없을뿐더러 그나마도 재건축초과이익환수로 환수될 것"이라고 반발했다.

◆"사전컨설팅 신청=공공재건축 추진 아냐"...사업 추진 '불투명'

서울 15개 단지에서 사전컨설팅을 신청했지만 실제 공공재건축으로 이어지기까지는 쉽지 않을 것으로 보인다. 공공재건축에 대한 반발로 주민 동의율 확보가 쉽지 않아서다. 공공재건축 추진을 위해선 주민 동의율 66.7% 이상을 확보해야 한다. 주민 3명 중 2명 이상의 찬성 없이는 사업을 진행할 수 없다는 의미다.

주민 반발이 커지면서 은마아파트 재건축추진위원회 측도 공공재건축에 선을 긋는 분위기다. 재건축추진위원회는 주민들에게 "추진위원회에서는 500% 용적률의 정부가 제시하는 공공재건축을 절대하지 않는다"며 "국제공모설계한 일반3종주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 용적률 400%에 49층을 제시한 계획안을 관철해 사전수지분석을 받아보자는 것"이라고 설명했다.

다른 단지들도 마찬가지다. 성동구 마장동에 위치한 세림아파트는 공공재건축 추진에 대해 유보적인 입장을 보이고 있다. 이 단지는 지난달 민간 재건축 사업 추진을 위해 성동구청에 정비구역지정을 신청했다. 내년 상반기 정비구역 지정 절차를 마무리한 뒤 이르면 2022년 하반기쯤 조합설립을 마치겠다는 계획이다.

세림아파트 정비구역 지정 추진위원회 관계자는 "공공재건축이 단지에 유리 또는 불리한지를 먼저 따져보기 위해 사전컨설팅을 신청했다"이라며 "사업 추진 여부는 주민 동의를 거쳐 결정하게 될 것"이라고 말했다.

그는 또 "용적률이 많이 나오더라도 대형 건설사가 참여하지 않으면 공공재건축을 진행하기 어려울 것으로 보인다"며 "주민들 사이에선 공공재건축 시 가구 수가 늘더라도 빽빽하게 지어져 주거 쾌적성이 떨어진다는 점에서 반대 목소리가 나오고 있다"고 덧붙였다.

국토교통부와 서울시는 주민 동의율, 주택공급 효과 등을 고려해 선도사업 후보지를 선정한 뒤 연내 최종 사업지를 확정할 예정이다. 선도사업을 시작으로 5년간 서울에 총 5만 가구를 공급한다는 계획이다. 그러나 사업 첫 단계부터 주민들의 강한 반발에 직면하면서 공급 효과를 내기 어려울 것이란 관측에 무게가 실리고 있다.

국토부는 선도사업지에 대해 기부채납 비율을 완화해주고 주택도시기금 지원 등 추가 인센티브를 부여하는 방안을 검토하고 있다. 구체적인 범위는 조만간 국회 입법 발의 예정인 도시 및 주거환경정비법 개정안에 담길 예정이다. 다만 초과이익환수제나 분양가상한제 적용 제외에 대해선 고려하지 않는다는 입장은 여전히 확고하다.

sun90@newspim.com

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