주민 갈등 키운 공공재건축 사전컨설팅...첫 단추부터 '삐끗'

기사입력 : 2020년10월08일 06:03

최종수정 : 2020년10월08일 06:03

사전컨설팅 총 15곳 신청...은마·잠실5·세림 등
은소협 "약 11억원 손해...사전컨설팅 철회해야"
주민 동의율 확보 어려워...공급 효과 '불투명'

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 공공참여형 고밀재건축(공공재건축) 첫 단추인 사전컨설팅부터 주민 갈등이 벌어지면서 사업 추진에 발목이 잡히고 있다.

정부 계획대로 오는 연말까지 선도사업지를 선정하기 위해선 주민들 동의가 필수적이다. 그러나 공공재건축에 대한 주민 반감은 좀처럼 가시지 않으면서 제대로 된 공급 효과를 내기 어려울 것이란 우려가 커지고 있다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.10.07 pangbin@newspim.com

◆공공재건축 사전컨설팅 신청하자...주민들 "철회하라" 반발

8일 부동산업계에 따르면 최근 일부 서울 재건축 추진 단지에서 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 사실이 알려지자 해당 주민들은 크게 반발하는 모습을 보이고 있다. 이들은 과도한 기부채납 비율과 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 적용 등으로 사업성이 크게 떨어질 것이라며 사전컨설팅 철회를 요구하고 있다.

공공정비사업 통합지원센터에 따르면 지난달 말까지 공공재건축 사전컨설팅 신청을 접수한 단지는 총 15곳이다. 여기에는 강남구 은마아파트와 일원우성7차, 송파구 잠실주공5단지 등 강남권뿐만 아니라 성동구 세림아파트, 용산구 중산시범, 광진구 중곡아파트 등 비강남권 단지들도 포함됐다.

이들 단지들이 사전컨설팅 신청에 나선 것은 공공재건축에 따른 사업수지 등을 따져보기 위해서다. 사전컨설팅은 공공재건축 시행 전후 자산 가치 추정, 일반분양가, 공사비 등을 분석해 사업 수익률과 추정분담금 등을 제공한다. 조합은 해당 자료를 근거로 공공재건축 참여 여부를 판단할 수 있다.

반면 주민들은 사전컨설팅 신청에 대해 강한 거부감을 드러내고 있다. 공공재건축으로 용적률이 늘어나더라도 대부분 기부채납으로 공공임대를 지어야 하는 탓에 이익이 반감되기 때문이다. 공공재건축은 최고 층수를 35층에서 50층으로 올리고 용적률을 300∼500%까지 늘리는 대신, 늘어난 용적률의 최대 70%를 기부채납 해야 한다. 여기에 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 규제까지 적용받으면 조합원 분담금은 더 크게 늘어날 수 있다.

은마아파트 소유주협의회(은소협) 측은 최근 은마아파트 재건축 추진위원회 사무실 앞에서 공공재건축 사전컨설팅에 대한 반대 및 철회를 요청하는 시위를 진행하기도 했다. 이들은 "용적률 500%를 채택할 경우 현재 조합원 평균 소유지분이 15.28평에서 7.94평으로 약 7.34평 감소한다"며 "은마 평균대지가가 평당 1.5억원 정도라는 점에서 11억원 정도 손해 보는 것"이라고 주장했다.

그러면서 "세대별 대지지분이 반으로 줄어들고 재산적 가치가 급격하게 하락할 것"이라며 "거의 전부 공공부분으로 흡수돼 우리에게 경제적 이익도 없을뿐더러 그나마도 재건축초과이익환수로 환수될 것"이라고 반발했다.

◆"사전컨설팅 신청=공공재건축 추진 아냐"...사업 추진 '불투명'

서울 15개 단지에서 사전컨설팅을 신청했지만 실제 공공재건축으로 이어지기까지는 쉽지 않을 것으로 보인다. 공공재건축에 대한 반발로 주민 동의율 확보가 쉽지 않아서다. 공공재건축 추진을 위해선 주민 동의율 66.7% 이상을 확보해야 한다. 주민 3명 중 2명 이상의 찬성 없이는 사업을 진행할 수 없다는 의미다.

주민 반발이 커지면서 은마아파트 재건축추진위원회 측도 공공재건축에 선을 긋는 분위기다. 재건축추진위원회는 주민들에게 "추진위원회에서는 500% 용적률의 정부가 제시하는 공공재건축을 절대하지 않는다"며 "국제공모설계한 일반3종주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 용적률 400%에 49층을 제시한 계획안을 관철해 사전수지분석을 받아보자는 것"이라고 설명했다.

다른 단지들도 마찬가지다. 성동구 마장동에 위치한 세림아파트는 공공재건축 추진에 대해 유보적인 입장을 보이고 있다. 이 단지는 지난달 민간 재건축 사업 추진을 위해 성동구청에 정비구역지정을 신청했다. 내년 상반기 정비구역 지정 절차를 마무리한 뒤 이르면 2022년 하반기쯤 조합설립을 마치겠다는 계획이다.

세림아파트 정비구역 지정 추진위원회 관계자는 "공공재건축이 단지에 유리 또는 불리한지를 먼저 따져보기 위해 사전컨설팅을 신청했다"이라며 "사업 추진 여부는 주민 동의를 거쳐 결정하게 될 것"이라고 말했다.

그는 또 "용적률이 많이 나오더라도 대형 건설사가 참여하지 않으면 공공재건축을 진행하기 어려울 것으로 보인다"며 "주민들 사이에선 공공재건축 시 가구 수가 늘더라도 빽빽하게 지어져 주거 쾌적성이 떨어진다는 점에서 반대 목소리가 나오고 있다"고 덧붙였다.

국토교통부와 서울시는 주민 동의율, 주택공급 효과 등을 고려해 선도사업 후보지를 선정한 뒤 연내 최종 사업지를 확정할 예정이다. 선도사업을 시작으로 5년간 서울에 총 5만 가구를 공급한다는 계획이다. 그러나 사업 첫 단계부터 주민들의 강한 반발에 직면하면서 공급 효과를 내기 어려울 것이란 관측에 무게가 실리고 있다.

국토부는 선도사업지에 대해 기부채납 비율을 완화해주고 주택도시기금 지원 등 추가 인센티브를 부여하는 방안을 검토하고 있다. 구체적인 범위는 조만간 국회 입법 발의 예정인 도시 및 주거환경정비법 개정안에 담길 예정이다. 다만 초과이익환수제나 분양가상한제 적용 제외에 대해선 고려하지 않는다는 입장은 여전히 확고하다.

sun90@newspim.com

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[10·15 부동산대책] "2금융권 모두 묶였다" [서울=뉴스핌] 이윤애 기자 = 이번에 발표된 10. 15 부동산 대책으로 주택매입 자금 조달의 '마지막 통로'로 불리던 2금융권 대출길이 사실상 완전히 막혔다. 그동안 1금융권 대출 한도를 채운 뒤 저축은행이나 캐피털 등 2금융권으로 넘어가 추가 자금을 확보하던 관행이 이번 대책 이후에는 불가능해진다. 정부는 주택시장 안정을 목표로 수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도를 주택 시가 기준 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 일괄 제한했다. ◆ "2금융권 통한 추가 대출도 불가능"…한도·DSR·LTV 일괄 적용 이전까지는 은행권에서 한도를 채운 뒤 2금융권으로 넘어가 추가 대출을 받는 식의 '보충 레버리지'가 가능했지만 이번 대책으로 저축은행·상호금융·보험사·카드사 등 전 금융권이 동일 기준을 적용받게 됐다. 또한 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역의 주담대 LTV(담보인정비율)는 70%에서 40%로 하향되며 전세대출·신용대출을 이용한 주택 구입도 금지된다. 이에 따라 2금융권을 통한 '추가 대출'이나 '신용대출 보완'도 사실상 불가능해졌다. 이번 대책에서 1·2금융권 동일 DSR(총부채원리금상환비율)·LTV 기준을 적용하면서 '2금융권으로 가면 더 빌릴 수 있다'는 공식은 완전히 무너졌기 때문이다. 그동안은 저축은행 등 2금융권은 은행보다 DSR 허용 비율이 상대적으로 높았다. 은행권이 40%이라면, 저축은행은 50~60%였다. 하지만 금리가 조금 더 높았다. 이런 가운데 1·2금융권 동일 DSR·LTV 기준을 적용하면서 2금융권으로 갈 유인이 없어졌다. 만약 2금융권의 금리가 8%이라면 실제 대출 한도는 오히려 줄어든다. 연소득 6000만원 기준으로 은행(금리 4%)에선 약 3억5000만원까지 가능하지만 저축은행(금리 8%)에서는 2억6000만원 수준에 그친다. [서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 2025.10.15 hkj77@hanmail.net 금융권 관계자는 "이번 조치로 1금융권이 막히면 2금융권으로 돌던 흐름까지 완전히 끊길 것"이라며 "대출 금리는 더 높은데 한도까지 줄어, 비은행권 대출의 매력은 사실상 사라졌다"고 말했다. 저축은행업계 한 관계자는 "건전성 관리가 예민한 곳들은 지표 관리를 위해 더욱 보수적으로 대출을 실행할 것"이라고 말했다. ◆ "사업자대출·우회대출 차단"…고소득자 레버리지 봉쇄 그동안 일부 고소득층은 사업자등록을 내고 2금융권 사업자대출을 이용해 주택을 매입하는 편법을 사용해왔다. 하지만 정부는 이미 6·27 대책에서 신용대출 한도를 1억원으로 제한하고 사업자대출을 통한 주택자금 유용도 차단한 바 있다. 이에 더해 이번 대책에서 정부는 "주택구입 자금으로 유용되는 사업자대출은 동일한 심사 기준과 DSR 적용을 받는다"며 용도 외 사용 시 대출 회수 및 제재 대상이 될 수 있다고 명시했다. 금융권 다른 관계자는 "이전에는 2금융권 사업자대출로 10억원대까지 자금을 끌어오는 사례가 있었지만 이제는 용도검증 강화로 사실상 불가능하다"며 "소득이 높아도 DSR 제한에 걸려 실수요 외 매입은 어렵다"고 말했다. yunyun@newspim.com 2025-10-15 10:49

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불안이 불지핀 랠리 금값 4200달러 돌파 [시드니=뉴스핌] 권지언 특파원 = 지정학 불안과 연방준비제도(연준·Fed)의 금리 인하 기대감이 계속되면서 금 가격이 15일(현지시간) 온스당 4,200달러도 뚫고 올랐다. 국제유가는 미국과 중국 간 무역 긴장 격화와 공급 과잉 전망 여파가 계속되며 하락했다. 뉴욕상품거래소(COMEX)에서 금 선물 12월물은 1.2% 올라 4,213.60달러를 기록했다. 금 현물은 장중 한때 사상 최고치인 4,217.95달러까지 상승해 역대 최고가를 경신한 뒤 한국시간 기준 16일 오전 1시 33분 기준 1.3% 오른 온스당 4,196.76달러를 기록했다. 금괴. [사진=블룸버그통신] 주요 통화 바스켓 대비 달러 가치를 보여주는 달러지수는 0.32% 하락해 금값 매력을 더했다. 전날 제롬 파월 연준 의장이 "미국 노동시장은 여전히 '낮은 고용·낮은 해고의 침체(doldrums)' 상태에 있다"고 말하며 완화적(비둘기파적) 톤을 유지했기 때문이다. 스콧 베선트 미국 재무부 장관은 "주식시장이 흔들려도 미국은 중국과의 무역협상 입장을 바꾸지 않을 것"이라고 밝히며 미중 갈등 지속 가능성에 무게를 실었다. 씨티인덱스와 포렉스닷컴의 시장 분석가 파와드 라자크자다는 "금은 지금 완전히 폭주하는 국면에 있으며, 멈출 기미를 보이지 않는다"며 "최근 며칠간 미·중 무역 긴장이 다시 고조되면서, 투자자들이 주식의 롱 포지션(상승 베팅)을 헤지하기 위해 금으로 분산투자를 할 이유가 더욱 늘었다"고 말했다. 시장에서는 10월 금리 인하 0.25%포인트(25bp)를 단행할 확률을 98%, 12월 추가 인하는 100%로 완전히 반영한 상태다. 시장 참가자들은 또한 미국 정부 셧다운(일시적 행정 중단) 상황에도 주목하고 있다. 셧다운으로 인해 공식 경제 지표 발표가 중단되면서, 정책 결정자들의 경제 전망에도 불확실성이 커질 수 있기 때문이다. 유가는 무역 갈등보다 공급 과잉 가능성을 경계하며 하락했다. 런던 ICE선물거래소에서 브렌트유 12월물은 배럴당 61.91달러로 마감하며 전일 대비 0.48달러(0.8%) 하락했다. 뉴욕상업거래소(NYMEX)에서 서부텍사스산원유(WTI) 11월물은 0.43달러(0.7%) 내린 58.27달러로 마감했다. 두 벤치마크 모두 5월 7일 이후 가장 낮은 수준으로, 이틀 연속 최저가를 갱신했다. 석유수출국기구(OPEC)와 러시아 등 비회원 산유국들의 협의체인 OPEC플러스(+) 산유국 연합이 예정보다 빠른 속도로 감산 중단분을 복구하기로 하면서 공급 과잉 우려가 확대돼 유가는 여전히 압박을 받고 있다. 앞서 국제에너지기구(IEA)는 내년 기록적인 공급 과잉 전망치를 상향 조정했으며, 일부 대형 원유 트레이딩 회사들은 "기대보다 빨리 공급 초과 현상이 이미 나타나고 있다"고 경고했다. 뱅크오브아메리카는 "미·중 무역 긴장이 심화되고 OPEC+ 산유국들의 생산이 확대될 경우, 브렌트유 가격이 배럴당 50달러 밑으로 떨어질 수 있다"고 경고했다. UBS의 애널리스트 지오반니 스타우노보는 "유가는 여전히 무역 긴장과 투자심리(리스크 선호)의 변화에 크게 영향을 받지만, 주식시장이 강세를 보이고 있어 일정 부분 제한적인 지지를 받고 있다"고 말했다. kwonjiun@newspim.com 2025-10-16 06:13