토허구역 확대와 재초환 유지로 가닥 잡혀
업계 "섣부른 추가 조치 발표 지양해야"
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 가계대출을 옥죄어 폭등한 집값을 잡겠다는 초유의 대출규제가 새 정부의 '1호 부동산 대책'으로 제시됐다. 이를 활용해 막을 수 있는 집값 상승 흐름엔 한계가 있는 만큼 빠른 시일 내에 후속 대책이 나올 것이란 분위기가 형성되고 있다. 부동산 시장 자체가 수요와 공급 법칙에 따라 움직이는 만큼 긴 호흡을 가져가는 공급 확대가 필요한 상황이라는 의견이 고개를 든다.
◆ '풀 대출' 받아도 현금 넉넉해야… 규제지역 넓어지나
3일 업계에 따르면 이재명 정부가 부동산 대책으로 강도 높은 대출규제 카드를 꺼낸 만큼 후속 정책이 추가될 것으로 전망된다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 5월 서울 민간아파트의 평균 분양가격은 3.3㎡(이하 전용면적)당 4568만원이다. '국민평수'로 불리는 84㎡를 기준으로 하면 15억7800만원인 셈이다. 앞으로는 서울 신축 국평 아파트를 분양받을 때 현금으로 9억7800만원을 갖고 있어야 한다. 한도를 꽉 채워 받을 수 있는 최대 대출금이 6억원이라서다.
서울 아파트값 과열 분위기가 확산되고 주택담보대출(주담대) 중심으로 가계대출 증가세가 두드러짐에 따라 지난달 27일 정부는 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표했다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주담대 한도를 6억원 이하로 제한하고, 갭투자(전세 끼고 매매) 목적의 주택 구입과 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지한다.
수도권과 규제지역 내 주택구입을 위해 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입해야 한다. 생애최초 주택구입 시 LTV(담보인정비율)이 80%에서 70%로 강화됐다. 디딤돌·버팀목 등 정책대출의 최대 한도가 축소됐고 전세대출 보증 비율도 90%에서 80%로 낮아졌다. 갭투자 시 활용되던 소유권 이전 조건부 전세대출도 허용되지 않는다.
여기에 금융기관별 가계 대출 총량을 절반 수준으로 감축하기로 하면서 수요자들의 우려 섞인 목소리가 커지고 있다. 올해가 다 가기 전에 대출하려던 금융기관의 잔액이 다 소진되면 아예 자금조달이 불가할 수 있어서다. 규제 시행 직후부터 시장엔 한파가 내렸다.
잠실동 중심으로 중개하는 A공인중개사는 "주말 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 계약 취소가 속출했다"며 "엘스 84㎡는 33억원에 구입하기로 하고 가계약금까지 걸었던 매수자가 계약을 포기했다"고 말했다. 대치동 B공인중개사는 "4월부터 빗발치던 문의 전화가 주말 기점으로 뚝 끊겼다"며 "도곡렉슬 호가도 2억원가량 내려간 상황"이라고 말했다.
이에 후속 조치 발표에 시선이 쏠리고 있다. 당초 이재명 정부는 '공급을 통한 집값 안정'을 부동산 정책의 큰 틀로 잡겠다는 입장을 표했으나, 집권 후 첫 번째 대책을 대출 규제로 선택했다는 점에서 이례적이라는 평가가 뒤따랐다. 이번 정책이 매수 수요의 고삐를 쥐는 방향으로 흘러간 만큼 매도인에게 영향을 미칠 수 있는 또 다른 규제가 나올 것이란 전망도 나온다.
가장 많이 언급되는 건 '한강벨트'로의 토지거래허가구역 확대다. 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 넷째 주(지난달 23일 기준) 서울 아파트 매매값 변동률은 0.43%로, 6년 9개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다.
강남3구인 ▲송파구(0.88%) ▲강남구(0.84%) ▲서초구(0.77%)뿐 아니라 한강에 인접한 성동구(0.99%)와 마포구(0.98%)의 상승 폭이 더 컸다. 마찬가지로 한강과 가까운 강동구(0.74%), 용산구(0.74%), 광진구(0.59%), 동작구(0.53%) 또한 강세를 보였다.
업계에선 마포·성동구뿐 아니라 강동·동작·광진·영등포·양천구 등 비강남권 한강벨지역이 규제 대상으로 묶일 수 있다는 예측이 고개를 든다. 정부 관계자는 "시장 안정화를 위해 모든 수단을 동원할 것"이라며 "필요 시 추가 규제도 적극적으로 고려하겠다"고 말했다.
토허구역 확대 지정은 서울시와 국토부의 협의 후 국토부 주택정책심의위원회 절차를 거쳐야 확정된다. 서울시 측은 "현재로서는 규제지역 확대에 관한 움직임은 없다"며 "대출 규제 효과부터 면밀히 살펴볼 것"이라고 말했다. 다만 오세훈 시장이 지난달 서울시의회 정례회 시정질문에서 "토허제 재지정 당시 성동구·마포구 등 일부 자치구는 6개월 정도 지켜보며 조치가 필요한지를 추가로 판단할 수 있게 여지를 뒀다"고 한 만큼 가능성이 아예 없지는 않다는 얘기가 나온다.
김인만 김인만경제연구소 소장은 "새로운 대출 규제와 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 단기적으로 거래량을 줄이고 상승률을 내리는 효과는 있겠지만 궁극적인 답이 되진 않는다"며 "일부 과열 지역을 조정대상지역으로 지정해 수요를 억제하는 대책이 나올 것으로 보이는데, 자주 나오던 정책 패턴이라는 비판에서 자유롭지는 못할 것"이라고 말했다.
◆ 재건축 '뇌관' 재건축초과이익환수제, 그대로 갈까
지난 정부에서 꾸준히 폐지론이 대두됐던 재초환 또한 유지하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익에서 가격 상승분과 건축비 등을 뺀 초과이익이 8000만원 이상일 경우 세금으로 환수하는 제도다. 계속된 유예와 시행의 반복으로 지금껏 실제 부담금을 지급한 곳은 단 한 군데도 없었다.
2023년 개정돼 지난해 3월 재시행됐다. 재건축부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)이 3000만원에서 8000만원, 부과율이 결정되는 부과구간의 단위는 2000만원에서 5000만원으로 각각 확대됐다. 20년 이상 장기보유한 1가구 1주택자는 부담금을 최대 70% 빼준다.
재초환폐지법은 지난해 11월 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회 안건으로 상정됐으나 여야 반대로 인해 계속 심사 상태다. 이런 상황에서 주택 전반을 담당하는 국토부 1차관으로 개발이익 환수를 통한 공공 반환을 꾸준히 요구해왔던 이상경 전 가천대 교수가 임명되며 법 통과는 거의 불가능하다는 시선이 지배적이다. 진성준 민주당 정책위원장 또한 "민간사업자가 이익을 독점하지 못하도록 관리·감독하는 체계는 유지하되, 인허가 등 행정 절차는 최대한 단축하도록 노력해야 한다"고 언급한 바 있다.
후속 대책 수립에 신중한 자세를 취해야 한다고 주장하는 이들도 적지 않다. 섣부른 정책으로는 풍선효과 등의 부작용만 키울 수 있어서다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "여러 규제를 시장에 축차 투입하는 것보다는 한 번에 강력한 조치를 내놓고 그 효과를 모니터링하는 것이 적절한 접근"이라며 "규제지역을 세분화하거나 추가 지정하는 정도로는 가능하지 않을까 한다"고 말했다.
김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "이번 대책으로 시장이 위축되며 경기 침체나 실수요자의 주거 불안이 확대될 수 있다"며 "장기적으로 공급을 포함한 전반적인 정책 방향성을 감안한 제도 개편이 병행되어야 시장 균형과 선순환의 구조 회복이 이뤄질 것"이라고 말했다.
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