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전세대란이라는데 '분당·과천·하남' 하락 왜...수급? 임대차3법 때문?

매물 회수하던 집주인…가격 하락에 세입자 모시기 나서
"서울·수도권 '전셋난' 지속될 경우 풍선효과로 재상승"

  • 기사입력 : 2021년07월21일 07:02
  • 최종수정 : 2021년07월21일 09:15
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[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "좋은 시절 다갔어요. 전셋값이 한창 오를 때 임대차3법 때문에 집을 내놓지 않았는데… 지금은 집을 보러오는 이들이 없어요."(분당구 대장동 김 모씨)

서울·수도권이 전세난을 겪고 있는 가운데 경기 성남과 과천, 하남의 경우 엇갈린 양상을 보이고 있다. 경기도 판교와 위례신도시 등 전세난이 재현될 조짐을 보이는 주변 지역과 달리 한 달 가까이 전셋값 내림세를 유지하고 있어서다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

◆ 신규 물량 폭탄에 17주째 연속 하락

20일 KB주택가격동향에 따르면 지난 6월 성남시 분당구의 아파트 전셋값은 올해 2월 대비 0.02%포인트 하락한 것으로 나타났다. 특히 성남시 중에서도 분당구는 전주보다 0.05% 하락하며 내림폭이 가장 컸다.

성남 분당구는 3월 둘째주 이후 17주째 하락세를 이어가고 있다. 전국 기준으로 0.06%포인트, 서울 0.08%포인트, 경기 0.06%포인트 상승한 것과 대비되는 수치다.

이는 인근 대장지구의 입주가 본격화하면서 전세물량이 늘어났기 때문이다. 아파트실거래가 기준으로 올 초 분당구 전세매물은 1065건으로 천 건 내외로 거래가 이뤄졌지만 대장지구의 입주가 시작된 5월에는 2400건까지 늘어났다. 이날 기준 전세매물은 1955건으로 다소 감소했지만 연보다 두 배가량 늘어났다.

전세 물량과 함께 신규 아파트 공급량이 큰 폭으로 증가하고 있다. 올해 분당구에서 입주를 시작했거나 시작할 예정인 아파트 단지는 11개 단지로 5439가구에 달한다. 지난 5~6월에만 대장동 등지에 7개 단지, 3436가구가 신규로 공급됐다.

실제로 이달말부터 입주가 시작되는 분당구 대장동 힐스테이트판교엘포레 6단지(464가구)의 경우 현재 매물로 나온 전월세 물량만 81가구에 이른다.

현지 부동산 업계는 신규 아파트 공급이 지속될 경우 전세가격이 하락국면을 벗어나기 힘들다고 입을 모았다. 분당구 대장동 D공인중개 관계자는 "세입자들이 가격이 저렴한 아파트보다는 가격이 조금 높더라도 깨끗한 새 아파트를 찾는 이들이 늘어나고 있다"며 "수요보다 공급이 늘어나면서 전셋값도 덩달아 떨이지고 있는 추세"라고 말했다.

대장동 H공인중개 대표는 "지난해 7월 시행된 임대차 3법과 종부세 인상으로 인해 다주택자들이 추가로 납부해야 될 세금을 보존하기 위해 기존 세입자를 내보내고 월세로 돌리는 경우가 늘어나 전세매물이 감소했다"며 "최근에는 월세 세입자를 구하지 못한 집주인들이 '울며겨자먹기'로 전세금을 낮춰서 세입자 모시기에 열을 올리고 있지만 신규 아파트가 들어서면서 이마저도 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.

올 초까지만 해도 성남은 경기도 지역에서 전셋값 상승률이 가장 높은 곳이었다. 지난 4월 경기도 내 3.3㎡ 당 아파트 평균전세가격 1위가 성남 분당구였다. 해당 수치는 4년 10개월 만에 과천에서 성남 분당구로 전셋값 상승 열기가 옮겨 붙는 양상을 띠었다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.07.20 ymh7536@newspim.com

◆ 고공행진 할 것 같았던 분당·과천·하남…"늘어난 공급에 실수요자 외면"

전셋값 상승은 채 3개월도 안 돼 급변했다. 분당구 삼평동 봇들1단지 판교신미주(82㎡)는 올 초 만해도 8억6000만원에 전세계약이 체결됐지만, 이달에는 6000만원 하락한 8억원에 세입자를 맞았다.

정자동 역시 전세가격 하락은 마찬가지다. 정자동 상록임광보성아파트 전용면적 84㎡는 현재 7억원에 전세매물이 나와있는데, 전세난이 한창이던 지난해 연말에는 9억원까지 거래된 바 있다. 지난달에는 7억 4000만원까지 거래됐으나 현재는 이보다 4000만원 낮춘 매물이 왔지만 세입자를 찾지 못하고 있다.

정자동 상록임광보성아파트 인근 J공인중개업소 관계자는 "연초까지 만해 물량이 수요를 따라가지 못했지만, 현재는 공급을 늘어나고 있지만 수요자들이 외면하고 있는 실정"이라고 말했다.

과천 역시 비슷한 상황이다. 과천지식정보타운 분양이 마무리되면서 청약 대기수요가 빠져나간데다 지난해 말부터 새 아파트 3500여가구의 입주가 잇따르면서 전세가 하락이 이어졌다. 과천은 올해 1월 0.2% 하락을 시작으로 상반기내내 하락세를 보였다.

과천 전세 시장은 하락세를 연초부터 지속되고 있다. 올 상반기 -2.53%의 변동률을 기록하며 전국 전세가 하락 1위에 이름을 올렸다. 신축 아파트 입주가 늘면서 전셋값은 떨어뜨렸지만 매매가는 오히려 상승하는 현상이 나타나고 있는 것이다.

하남과 화성시도 공급 물량이 늘면서 전셋값이 요동치고 있다. 하남시는 올 상반기(1~6월)에 5732가구 규모의 입주가 진행됐다. 2795가구가 공급된 2월 이후 하남시 아파트 전셋값은 0.1% 미만의 상승률을 유지하고 있다. 상반기 5000가구가 공급된 화성시 역시 물량이 대거 집중된 3~5월 전셋값 상승률이 0.1% 안팎을 나타냈다. 하남시의 경우 하남감일지구(감이동)와 위례신도시(학암동)에, 화성시에는 오산동, 영천동 일대 동탄2신도시 입주 물량이 집중됐다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.07.20 ymh7536@newspim.com

◆ 임대차 3법의 역설, 불확실성만 양산…국지적 전세가격 하락 반전될수도

전문가들은 전세물량이 충분히 공급되지 않은 상황에서 지난해 임대차법이 시행되면서 이 같은 문제점들이 나타났다고 보고 있다. 

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "정부가 시중에 충분한 매물이 나오고 있는지 등도 검토하며 공급을 확충해야 되는데 그런 것이 안 된 상황에서 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 밀어붙였다"며 "건전한 시장 환경을 조성해야 할 정부가 부동산 규제를 쏟아내면서 수요자의 불안감과 불확실성만 야기 시키는 결과만 불러 일으켰다"고 꼬집었다.

이어 "1년 뒤면 계약갱신청구권을 행사한 임대인들도 전세 시장으로 다시 나와야 하는데 그때까지 전세시장이 안정화되지 못하면 감당하기 어려운 임대료를 준비해야 된다"며 "이 분들도 '차라리 집을 사자'며 매매로 눈을 돌릴 수도 있다"고 강조했다.

일각에선 시장 상황을 공급물량이 소진된 이후 전셋값이 상승세로 돌아설 것으로 보고 있다. 임병철 부동산114 리서치팀장은 "분당의 경우 수급(수요와 공급) 측면에서 단기간 전셋값이 약세를 보이는 것으로 해석된다"며 "최근 다른 수도권 지역에서도 일시적으로 전셋값이 하락했다가 다시 상승하는 일이 잦다"고 말했다. 실제 올해 상반기 서울지역 전셋값 하향 안정을 이끌었던 강동구에서도 새 아파트 입주가 마무리되자 전셋값이 상승세로 돌아섰다.

이들 지역을 제외한 서울·수도권의 다른 지역 전셋값이 상승세를 유지하고 있다는 점 또한 부담 요인이다. 여기에 집주인 실거주를 유도하는 정부 규제와 전세의 월세 전환과 같은 임대차 시장 구조 변화도 새 아파트 입주 효과를 떨어뜨리고 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "(새 아파트라도) 집주인들이 실입주하는 경우가 많고 전세보다는 월세를 선호하는 경향도 강해 수급 상황이 녹록지 않다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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