[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "지난해 11월부터 현재까지 거래가 성사된 게 한 건도 없어요. 초급매로 나온 게 있는데 그것도 찾는 사람이 없어서 매일 집주인이 사무실에 전화해 한숨만 내쉬고 있어요."(강남구 대치동 Q공인중개 사무소 대표)

"서울시에서 가장 비싸고 인기 있는 매물이 5억원 이상 빠졌으면 말 다한 거 아닌가요. 지난해까지만해도 매수자들로 사무실 문턱이 쉴 새 없이 열렸다가 닫쳤는데 지금은 찾는 사람도 없고 매물을 내놓겠다는 집주인들도 사라졌어요."(서초구 반포동 아크로리버파크 인근 T공인중개 사무소 대표)

지난 4일 찾은 강남3구(강남‧서초‧송파) 부동산 시장에는 냉기류가 흐르고 있었다. 서울 집값의 바로미터로 불리던 강남 은마아파트와 서초 아크로리버파크, 송파 잠실주공 5단지 등 핵심 단지들의 매물이 늘었지만 매수자를 찾지 못하는 상황이 곳곳에서 연출되고 있다.

특히 서울에서 평당 가격이 가장 비싼 아파트로 불리는 서초구 반포동 아크로리버파크 매맷값이 5억원 이상 빠졌다. 해당 단지는 거래가 성사될 때마다 최고가를 갈아치우면서 서초구에서 대장 단지로 불리고 있지만, 최근 매맷값을 낮추면서 가격 조정을 고심하는 집주인들이 늘어나고 있다고 현지 부동산업계 관계자들이 전했다.

반포동 래미안퍼스티지 인근 T공인 중개사무소 대표는 "8월 대출 규제 이후 거래량이 소폭 늘어났지만, 지금은 매물을 내놓겠다는 집주인들이 사라졌다"며 "급매로 나와도 처분이 쉽지 않은 상황이라 매맷값을 낮추려는 움직임 보이고 있지만, 일시적인 가격 조정국면으로 바라보는 이들이 있어서 시장에 반영되기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다"고 말했다.

강남구와 송파구 역시 관망세로 전환되고 있는 모양새다. 강남구 대치동 은마아파트 인근 R공인중개 사무소 관계자는 "매물이 몇 개 있지만, 집주인들이 대부분 호가보다 높은 가격으로 매물을 내놓고 있다"며 "다들 나가도 '그만, 안나가도 그만' 이라는 생각을 갖고 있어서 기존 호가보다 낮은 가격으로 거래되긴 힘들다"고 현지 분위기를 전했다.

송파구 잠실동 잠실주공5단지도 매맷값 하락 움직임보다는 시장 상황을 지켜보자는 분위이다. 잠심주공5단지 인근 P공인중개 사무소 대표는 "3930가구 대단지인데 11월부터 현재까지 거래가 성사된 매물은 고작 2건뿐"이라며 "전‧월세 거래라 그나마 좀 있어서 다행이지만 그마저도 몇 건 되지 않아서 몇몇 곳은 문을 닫고 쉬는 부동산들도 있다"고 말했다.

◆ "두 달째 사이 거래 2건…사실상 '개점휴업' 상태"

정부의 고강도 대출 규제와 금리 인상 등의 영향으로 지난해 서울 아파트 거래량이 2012년 이후 9년 만에 최저치를 기록할 것으로 업계는 보고 있다. 경기도와 인천 등에서 시작된 거래절벽 현상이 서울 강남3구로 번지고 있는 모양새다.

지난주(12월 27일 기준) 전국 아파트값 상승률은 전주보다 0.02%포인트(p) 줄어든 0.05%를 기록했다. 이는 지난해 5월 11월(0.04%) 이후 1년 7개월 만에 가장 낮은 상승률이다.

서울의 경우 25개 자치구 중에서 은평구(-0.02%)가 2주 연속 마이너스 변동률을 기록했다. 뒤를 이어 강북(-0.02%)과 도봉구(-0.01%)가 1년 7개월 만에 하락 전환했다.

강남3구의 아파트값 상승률이 1년 새 마이너스로 돌아섰다. 동남권(강남‧서초‧송파‧강동구) 지역의 아파트값 상승률은 0.06%로 지난 2020년과 비교해 -0.89% 하락했다.

같은 기간 아파트값 상승률은 ▲서초구(-1.64%) ▲강남구(-1.54%), ▲송파구(-0.62%) 순으로 나타났다. 이는 거래량 감소와 더불어 서울 외곽지역의 매맷값 하락이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

실제 강남3구의 거래량은 감소하는 추세다. 지난해 정부의 대출 규제가 시행된 8월부터 거래량은 평균 650건 내외에서 이뤄졌지만 11월부터 350건 이하로 줄어들었다.

◆ 재건축 대표 은마아파트, 지난해 매매 54건…전년比 42%↓

강남구 대치동 은마아파트의 경우 1년 새 거래량이 반토막났다. 4424가구가 거주하고 있는 해당 단지의 매매거래는 최근 1년 새 54건으로 2020년(94건)보다 42.55% 감소했다.

매맷값은 상승세를 유지하고 있다. 지난해 11월 전용면적 76㎡(11층)와 84㎡(5층)의 매맷값은 각각 26억 3500만원‧28억 2000만원에 거래되면서 최고가를 갈아치웠다.

은마아파트 T공인중개 사무소 관계자는 "지난해 서울시가 추진하고 있는 재건축 사업인 신속통합기획 신청에 나선다는 이야기가 외부로 퍼지면서 매맷값이 소폭 상승한 것"이라며 "해마다 재건축 이슈가 있는 단지라서 매맷값이 떨어지거나 가격 조정에 나서겠다는 집주인들은 흔치 않다"고 말했다.

대치동 일대 대단지의 경우 가격을 조정하는 매물이 늘어나고 있지만, 대부분 기존 호가보다 높은 가격에 거래가 이뤄지고 있다.

래미안대치팰리스 전용면적 94㎡(25층)는 지난해 12월 15일 직전 거래 금액(38억 5000만원)보다 2억원 오른 40억 5000만원에 거래가 성사되면서 기존 최고가를 갈아치웠다.

반면 매맷값이 빠지는 단지들도 늘어나고 있다. 개포동 우성1차의 경우 지난해 11월 직전 거래(31억 8000만원)가 보다 6500만원 떨어진 31억 1500만원에 거래됐다. 옆 단지인 선경 1‧2차의 경우 현재 나온 매물 중 84㎡는 기존 호가보다 6300만원 떨어진 30억 2000만원에 나왔다.

우성1차 인근 E공인중개 사무소 대표는 "매수자들의 발길이 끊기고 있는 상황이 지속되다 보니 최급매로 나오는 매물이 한두 건씩 생기고 있지만 최근 몇 년새 가격이 오르다보니 집을 사겠다는 사람들 대부분 2억원 이상 빠지지 않으면 선 듯 사겠다는 이들이 없는 상황"이라며 "더구나 올해 치러질 대통령 선거와 지방 선거 때 재건축 이슈를 들고 나올 것이 뻔하기 때문에 다들 지켜보자는 생각을 갖고 있는 이들이 많다"고 말했다.

◆ 서초‧송파 대장주 아리팍‧엘리트 가격 하락

서초구와 송파구 지역도 관망세가 확산되고 있다. 서초구 반포동 H공인중개 사무소 대표는 "지난달 아크로리버파크 집주인이 급하게 처분해야 될 상황이 있었던지 기존 호가보다 5억 이상 빠진 금액에 처분했다"며 "당시 거래가 이뤄진 이후 해당 단지 소유주들이 현재 호가가 어떻게 됐는지에 대한 문의 전화가 많았다"고 당시 분위기를 전했다

지난해 12월 26일 아크로리버파크 전용면적 84㎡(8층)은 직전 최고가(45억원) 보다 5억 2000만원 빠진 38억 8000만원에 거래됐다. 현재 동일한 평형의 매물은 32건 중 평균 매맷값은 40억원에서 45억원 사이에 가격이 형성됐다.

반포주공 1단지는 가격 조정에 들어간 모양새다. 지난해 11월 5일 전용면적 84㎡(1층)의 경우 직전 최고가(65억)보다 12억원이 빠진 53억원에 손바뀜 됐다. 해당 단지의 매맷값은 52억원에서 60억원에 매물이 나오고 있다.

송파구 잠실동 대장 단지로 불리는 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)도 가격 조정에 들어갔다. 리센츠 전용면적 84㎡(3층)는 지난해 11월 직전 최고가(26억 2000만원) 보다 2억 2000만원 하락한 24억원에 계약서를 작성했다.

같은 기간 엘스와 트리지움 전용면적 84㎡는 직전 최고(27억원‧24억 5000만원)가보다 각각 7500만원‧3000만원 하락한 26억 2500만원과 24억 2000만원에 거래가 성사됐다.

잠실동 V공인중개 사무소 대표는 "잠실에서 가장 인기 있는 단지들의 매맷값이 최근 거래가 보다 수천만원씩 빠지고 있다"며 "현재 나온 매물 중 대부분 기존 매맷값보다 적게는 5000만원에서 많게는 2억원 가량 낮춰 내놓는 집주인들이 나오고 있지만 찾는 이들이 없어서 거래가 쉽지 않다"고 말했다.

강남3구의 가격 조정은 당분간 지속될 것이란 게 현지 부동산 업계 관계자들이 전했다. 잠실동 M공인중개 사무소 대표는 "거래량이 뒷받침되지 않는 한 가격 조정이 지속될 것으로 보인다"며 "다만 서울시와 정부 정책, 대선 후보자들의 부동산 공략 등이 변수로 남아 있는 만큼 매수자와 매도자들의 관망세가 이어질 것"이라고 귀뜸했다.

전문가들은 정부의 대출 규제가 강화되는 가운데 3월 대통령 선거(대선)를 앞두고 후보들이 양도세나 종합부동산세 등 부동산 세제 완화 카드를 내놓고 있어 시장 관망세가 더욱 짙어질 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 몇 년간 집값이 급등했지만 올해 대출 규제가 더욱 강화되고 추가 금리 인상이 이뤄지면서 강남3구 지역의 매맷값이 소폭 하락할 것"이라며 "다만 올해 치러질 대선과 지방선거가 있는 만큼 가격하락이 지속적으로 이뤄지기는 힘들 것"이라고 전망했다.

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