오세훈시장도 잠행…새 정부 기조에 밎춘 듯
고급 아파트 vs 속도전…상가 동의·GTX도 과제
[서울=뉴스핌] 강명연 기자 = 강남 재건축 상징으로 불리는 은마아파트가 추진위원회 설립 20년 만에 서울시 정비계획 심의를 통과하면서 49층 상향이 가능할지 관심이 쏠리고 있다.
층고 상향 기대감이 커지는 이유는 서울시가 '35층 룰' 폐지 절차를 밟고 있어서다. 층수 제한을 없애고 재건축을 활성화하겠다는 오세훈 시장의 공약이 반영될 거라는 예상에 힘이 실리는 셈이다.
반면 상향이 어려울 것이란 진단도 만만치 않다. 3종 일반주거지역 층수 제한 해제와 상관 없이 49층을 지으려면 준주거지역 용도 상향이 불가피한데 재건축을 하기 위해 종 상향 정도가 아닌 용도 상향을 해주기가 서울시 입장에서 쉽지 않은 일이라서다. 은마는 공공성이 가미된 신속통합기획 대상단지가 아닌 만큼 '조합원들의 이익'만을 위한 49층 재건축은 불공정하다는 지적이 일고 있다.
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◆ 재건축 연내 성과 절실…"가격 여전히 높다" 하락론 띄우는 부동산정책 부담
23일 정비업계에 따르면 은마아파트 재건축 조합설립추진위원회는 내년 조합설립인가를 받은 뒤 49층 높이로 정비계획 변경을 신청할지 검토하고 있다.
은마 추진위 관계자는 "재건축이 미뤄진 만큼 속도를 내야 한다는 목소리가 많아 기존 계획대로 심의를 받았지만 최고 높이를 늘리는 방안도 논의가 가능할 것"이라고 말했다.
은마아파트가 층고 높이를 올리려는 이유는 '고급 아파트' 이미지를 구축하기 위해서다. 은마아파트는 1979년 준공 때부터 중산층 아파트라는 인식이 강했다. 강남 개발의 또 다른 축인 압구정현대아파트가 부촌의 상징으로 떠오른 것과 대조되면서 은마아파트 역시 고급 이미지로 탈바꿈해야 한다는 목소리가 조합원 사이에서 커졌다.
반면 재건축이 무기한 연기되자 사업 속도를 내야 한다는 주장에 힘이 실리며 이번에 정비계획 통과로 이어졌다. 재건축 활성화를 내건 새 정부 출범을 앞두고 조합원 갈등이 더해져 1년 가까이 더 지연된 만큼 연내 성과가 절실했던 셈이다.
문제는 현 시점에서 49층 상향이 만만치 않을 수 있다는 지적이 제기된다. 윤석열 정부가 부동산 정책의 방점을 집값 안정에 두고 있어 시장 심리를 자극하는 데 부담이 크다는 것이다.
원희룡 국토교통부 장관은 지난 21일 국회 국정감사에서 "전국 아파트값이 평균 50% 올랐다가 6% 내린 것을 폭락이라고 생각하지 않는다"며 집값 하락론에 선을 그었다. 지난 18일 올라온 국토부 공식 유튜브 채널에서는 "집값은 서민과 청년이 미래 소득으로 부담 가능한 수준이어야 하는데 소득을 단기간에 끌어올릴 수 없기 때문에 집값 하향 안정화는 불가피하다"며 "소득 대비 집값의 비율은 여전히 높은 수준"이라고 원 장관은 지적했다. 이미 오른 집값 부담이 과도한 만큼 당분간 가격 하락을 용인하겠다는 의미로 풀이된다.
특히 은마아파트에 대한 결정이 다른 재건축 단지에 왜곡된 신호를 줄 수 있다는 점이 우려 요인으로 꼽힌다. 은마아파트에 49층 상향을 승인하면 개포주공, 개포우성 등 은마 주변은 물론 상계, 목동을 비롯한 서울 내 다른 지역에서도 초고층 아파트 기대감을 키울 수 있다. 이는 재건축 단지 투자 수요로 이어져 가격을 끌어올리는 기폭제로 작용할 가능성이 높다는 지적이다.
부동산업계 관계자는 "작년만 해도 언론에 나서 개발계획을 계속 발표하던 오세훈 시장이 최근 잠행에 들어간 것은 새 정부의 부동산 안정 기조에 맞춘 것으로 봐야 한다"며 "은마아파트의 상징성을 고려할 때 49층을 승인하면 다른 곳을 거부할 근거가 희박해지기 때문에 쉽지만은 않을 것"이라고 말했다.
◆ 잠행 들어간 오세훈·다른 단지 기대감 우려도…상가 동의·GTX-C도 과제
'35층 룰'이 조만간 폐지가 확정되더라도 서울시가 이를 은마아파트에 적용하기는 쉽지 않을 수 있다는 의미다. 앞서 서울시는 지난 3월 층고 규제를 없앤 '2040 도시기본계획'을 발표하고 공청회, 시의회 보고를 거쳐 도계위 심의를 준비하고 있다. 연내 확정·고시 후 내년부터 시행될 예정이다. 은마아파트가 내년 상반기 조합설립 완료후 정비계획 변경에 성공한다면 '35층 룰' 폐지 첫 사례가 될 수 있다.
언제까지 기다릴 수 없다는 조합원 목소리도 층고 상향에 영향을 줄 수 있다. 2013년 추진위 설립 후 49층 건설을 놓고 서울시와 갈등을 벌이며 장기화 국면이 이어진 만큼 49층을 고집하지 않을 수 있다.
당시 추진위는 2017년 8월 최고 49층으로 짓겠다는 정비안을 서울시 도시계획위원회에 제출했지만 '35층 룰'에 걸려 미심의 결정을 받았다. 같은 해 12월 최고 층수를 35층으로 낮춘 수정안을 제시했지만 이마저도 허가받지 못하며 정비계획이 사실상 중단돼왔다.
은마 재건축 한 조합원은 "49층은 되면 좋지만 지금은 빨리 되는 게 우선이라는 분위기"라며 "고층은 건축비 부담이 커지는 문제 등이 있기 때문에 우선 통과된 정비계획이 어떤 부분에서 수정됐는지를 보고 판단해야 할 것"이라고 말했다.
층고 상향 외에 상가 조합원과의 갈등, 수도권광역급행철도(GTX) C노선 변경 등도 풀어야 할 과제다. 정비계획이 상가에 불리할 경우 조합 설립 동의율을 충족하기 어려울 수 있다. 상가를 제외한 재건축은 필지 분리 소송이 필요해 이 또한 만만치 않다. 은마아파트 아래 대심도로 지나도록 설계된 GTX-C 노선은 현대건설이 수정 노선을 국토부에 제출했지만 건설비 증가와 다른 아파트 반대 등에 부딪힐 가능성이 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "최고 층수가 35층으로 통과된 것은 지나친 고층화와 공사비 증가를 피했다는 점에서는 장점이 될 수 있지만 다양하고 고급스러운 단지를 추구하는 민간의 시각에서는 단점이 될 수 있다"고 말했다.
unsaid@newspim.com
