[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 재건축 대표격인 대치동 은마아파트의 재건축 계획안이 통과하면서 목동, 노원 등 낡은 아파트가 밀집한 다른 단지들도 정비사업에 탄력이 붙을지 주목된다. 안전진단 규제에 막혀 쉽사리 사업 진행이 어려운 상황이지만 연내 국토교통부가 기준을 완화하면 상황이 급변할 수 있다는 관측도 나온다.

◆ 재건축 대장 은마 재건축 계획안 통과에 목동·노원도 기대감

20일 부동산업계에 따르면 은마아파트가 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년 만에 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의 문턱을 넘자 정비사업을 추진하는 다른 지역들도 분위기가 고조되고 있다.

양천구 목동역 인근 A공인중개소 대표는 "20년 가까이 사업 진척이 없던 은마아파트가 재건축 심의를 통과하자 관련 규제가 다소 완화되는 거 아니냐는 분위기가 있다"며 "서울지역 주택공급을 확대하기 위해 정비사업 문턱을 낮추면 목동 일대가 최대 수혜지역이 될 것"이라고 말했다.

서울 강남구 은마아파트 모습<사진=윤창빈 기자>

목동은 서울지역 내 대표적인 재건축 밀집 지역이다. 이 지역은 아파트 1~14단지, 총 2만6629가구 규모가 조성돼 있다. 1985~1988년 입주해 재건축 연한(30년)이 넘었지만 6단지만 안전진단을 최종 통과했다. 나머지 단지들은 안전진단에 막혀 재건축 사업이 답보 상태다.

노원구도 낡은 아파트가 밀집된 지역이다. 준공된 지 30년이 지난 재건축 안전진단 대상 아파트가 42개 단지, 6만5000여 가구로 서울시 자치구 중 가장 많다. 1단지부터 16단지까지 조성된 상계주공의 경우 8단지만 새 아파트로 준공됐을 뿐 나머지 단지는 정비사업을 진행하고 있다. 5단지가 정비구역 지정으로 그나마 속도를 내고 있고 이외에는 예비안전진단, 정밀안전진단 등 사업 초기 단계다.

노원구 B공인 공인중개업소 실장은 "안전진단에서 '구조 안전성' 비중을 현행 50%에서 30~40%로 낮춰야 정비사업 진행에 숨통이 트일 것"이라며 "강북의 대표적인 학군 수요 지역임에도 소규모 낡은 아파트가 많아 상대적으로 저평가 받았는데 이 일대가 새 아파트로 탈바꿈하면 재평가될 가능성이 크다"고 강조했다.

◆ 거래량 '역대급' 부진에 시세 반등 한계

은마아파트 재건축 계획안이 통과하면서 시장에 기대감이 높아졌지만 당장 시세 회복으로 이어지긴 힘들 것으로 보인다.

기준금리 인상 속도가 가팔라 실수요자뿐 아니라 투자자도 주택 매입이 쉽지 않다. 이달 초 기준 KB국민·신한·하나·우리 4대 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 연 4.45~6.918%로 상단 7%대 돌파를 눈앞에 두고 있다. 2년 전과 비교하면 대출자의 이자부담이 40% 정도 증가한 셈이다. 연내 대출금리 8%대 진입이 예상된다. 지난 12일 한국은행이 기준금리를 한 번에 0.5%P(포인트) 올리는 '빅스텝'을 밟으면서 이와 연동되는 대출금리의 추가 인상 압박이 커졌다.

아파트 거래량도 '역대급' 부진이 이어지고 있다. 지난 8월 서울 아파트 매매 거래량은 675건으로 지난해 8월(4064건)보다 83.4% 적었다. 9월에는 555건으로 더 줄었고 이달에도 400건 수준에 그칠 것으로 보인다.

재건축 기대감이 높아지면 단기적으로는 거래가 더 줄어들 공산이 크다. 매도자와 매수자간 희망하는 가격차가 벌어지기 때문이다. 거래가 부진한 상황에서는 시세 상승에 한계가 있을 수밖에 없다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공사비 증가 및 금리인상 등으로 은마아파트의 재건축 계획안 통과가 서울 전역의 정비사업 촉진으로 이어지기는 쉽지 않을 것"이라며 "정부가 여전히 서울 집값이 더 내려야 한다는 입장을 유지하고 있어 재건축 기대감만으로 매수세를 끌어올리기 어려운 상황"이라고 말했다. 

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