[서울=뉴스핌] 이은혜 기자=6조5000억원에 달하는 캐피탈사들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에서 올해 하반기~내년 상반기 사이에 부실 발생 우려가 커지고 있다. 분양 경기가 침체 속도가 다른 지역보다 빠른 대구 지역에서의 '브릿지론'이 뇌관이 될 것으로 파악된다. 신용등급이 A등급 미만인 캐피탈사들의 건전성 관리가 필요한 상황이다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 금리 인상과 경기침체 우려 확산으로 서울 아파트값이 7주 연속 하락했다. 14일 한국부동산원의 이번주 조사(조사일 7월 11일) 결과에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.04% 떨어지며 7주 연속 하락세를 이어갔다. 서울 아파트값 변동률이 -0.04%를 기록한 것은 2020년 5월 2주차 이후 2년 2개월여만이다. 사진은 이날 서울 여의도 63아트에서 바라본 도심 아파트 단지 모습. 2022.07.14 mironj19@newspim.com

8일 캐피탈업계에 따르면 올해 1분기 말 기준 25개사 캐피탈사의 브릿지론은 6조5000억원으로 집계됐다. 부동산금융 노출액은 브릿지론, 부동산 PF(본 PF), 논(Non)-PF(부동산 매입 펀드 등)로 나뉘는데, 그 중 브릿지론은 부동산 사업 초기 단계에 자금을 제공하는 대출이다. 만기가 짧고 위험도가 높아 개발사업의 불확실성이 크기 때문에 프로젝트가 본 PF로 넘어가지 못하면 대출 금융사가 자금을 회수할 가능성은 낮아진다.

신용등급별 캐피탈사의 전체 자본에서 부동산금융이 차지하는 비중은 AA등급이 21%로 가장 낮았고, A등급은 34%, BBB등급은 59%로 집계됐다. 부동산금융에서 브릿지론의 비중이 높은 부동산담보는 AA등급이 9%, A등급이 15%, BBB등급이 41%로 신용등급이 낮을수록 브릿지론이 차지하는 비중이 높았다.

최근 금리인상으로 부동산 분양경기가 침체를 겪으면서 브릿지론의 규모가 큰 캐피탈사에서 부실이 발생할 위험이 커졌다. 김영훈 한국신용평가 연구원은 "브릿지론 특성상 만기가 길지 않아 올해 하반기에서 내년 상반기 중 브릿지론 대부분의 만기가 도래한다"며 "해당 기간 동안 실제 본 PF로의 전환 여부가 캐피탈사의 건전성 지표에 영향을 줄 수 있다"고 우려했다.

나이스신용평가도 "업권 내 경쟁 및 규제강도가 높아지면서 할부리스 부문의 운용수익률이 하락하자 고수익·고위험 자산인 부동산 PF 투자가 확대되고 있다"며 "그러나 이는 부동산 경기 하강 시 사업안정성과 건전성이 저하될 가능성이 있어 주의가 필요하다"고 강조했다.

이복현 금융감독원장은 지난달 열린 여신전문금융업계 최고경영자(CEO) 간담회에서 "여전사는 과거 10년간 저금리 기조 및 경쟁 심화로 부동산 업종을 중심으로 한 기업대출을 확대하면서 최근 고유업무 자산을 초과했다"며 "모든 PF 대출에 대한 사업성 평가를 실시하는 등 실태를 점검하고 '기업여신 심사 및 사후관리 모범규준'을 마련할 계획"이라고 밝힌 바 있다.

특히, 침체 속도가 다른 지역보다 빠른 대구 지역의 브릿지론 비중이 높은 캐피탈사를 우려하는 목소리가 나온다. 대구의 올해 5월 말 미분양주택은 6816호로, 지난해 3월 말(153호) 대비 급증했다. 전국 미분양주택에서 대구가 차지하는 비중도 2020년 말 1.5%에서 5월 말 24.9%까지 급증했다.

캐피탈사의 전체 자본에서 대구 지역의 부동산담보가 차지하는 비중은 AA등급의 경우 0%, A등급은 8%, BBB등급은 13%로 집계됐다. 그 중에서도 올해 만기가 도래하는 대구 부동산금융 노출액은 A등급이 50%로 가장 높았고, BBB등급은 42%, AA등급은 21%로 집계됐다.

대출규모 500억원 이상의 대구사업장 중 달서구 감상동 공동주택 브릿지(1600억원·참여 캐피탈사 6곳), 중구 효목동 공동주택 브릿지(940억원·6곳), 남구 대명동 주상복합 브릿지(710억원·4곳)가 올해 만기도래를 앞두고 있어 우려가 크다. 김영훈 연구원은 "대출규모가 300억원 이상 사업장의 경우 평균 참여 업체수가 2.9개"라며 "이 같은 거액의 프로젝트에서 부실이 발생하면 다른 캐피탈사에도 위험이 전이될 수 있다"고 말했다.

그는 특히 OK캐피탈의 브릿지론 규모가 매우 크고, 올해 하반기 중 대부분 만기가 도래한다고 지적했다. 이에 대해 OK캐피탈 측은 "기준금리 인상에 따라 조달비용이 점점 늘어가고 있는 시장환경을 고려해 한정된 재원 안에서 상대적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있는 상품을 취급하고 있다"며 "부동산 금융은 당국의 가이드라인을 지키고 있고 그에 따라 충당금도 적립되고 있어 큰 문제는 없을 것"이라고 반박했다.

신용등급이 BBB등급으로 분류돼있는 한국자산캐피탈 관계자는 "부동산금융 규모가 몇 조원씩이나 되지 않기 때문에 위험도가 크지 않다"고 주장했다.

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