[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 최근 도시정비 시장은 치솟는 공사비와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 속에서 입지와 사업 안정성에 따라 단지별 성패가 극명하게 갈리는 옥석 가리기 단계에 접어들었다. 이러한 불확실성 속에서 DL이앤씨는 한강변을 아우르는 하이엔드 주거 타운 조성과 공공주도 정비사업이라는 두 축을 전략으로 삼아 정면 돌파를 모색하고 있다.

◆ 'e편한세상·아크로' 어디로…서울 상급지·도심공공복합사업 정조준

지난 19일 만난 채준환 DL이앤씨 도시정비사업팀 담당임원은 "서울 핵심 권역의 대형 사업이 본격화되는 동시에 공공주도 복합사업이 시장의 한 축으로 자리 잡은 전환기"라고 말했다.

그는 이전과 가장 달라진 시장 환경으로 사업의 규모와 입지 수준이 완전히 달라졌다는 점을 꼽았다. 과거에는 순차적으로 발주되던 압구정과 성수, 목동, 여의도 등 상징성과 사업성이 최고 수준인 대형 사업지들이 현재 동시다발적으로 시장에 나오고 있다. 공공정비 시장이 커졌다는 것도 하나의 차이다. 과거 민간인 조합이 주도하던 정비사업에 정부가 용적률 인센티브를 앞세워 공공정비 시장을 적극적으로 확대하고 있다.

DL이앤씨는 이러한 시장 환경 변화에 맞춰 올해 도시정비사업 전반에서 서울 핵심 권역과 공공주도 복합사업에 역량을 집중하고 있다. 채 임원은 "서울 핵심 입지인 압구정5구역, 여의도, 목동6단지 재건축과 성수2지구 재개발을 중심으로 공략하는 중"이라며 "동시에 공공정비사업의 핵심 축인 약수역 인근과 불광329-32, 중동역 일대의 공공복합사업지에 큰 관심을 기울이고 있다"고 말했다. 

DL이앤씨는 도심공공복합사업 1호 사업지인 제물포역 도심공공복합사업을 필두로 초대형 사업지인 증산4구역을 수주했다. 지난해 업계 최초로 공공사업 전담 조직을 구성하기도 했다.

압구정이나 여의도 등 서울 상급지의 경우 최고급 주거단지 시장에서 DL이앤씨가 보유한 하이엔드 브랜드인 '아크로' 포지션을 더욱 공고히 할 수 있는 기회라는 점에서 상징성이 크다. 공공주도 복합사업의 경우 용적률 상향과 통합심의를 통한 사업 기간 단축 등 파격적인 조건을 수반한다. 건설사 입장에서는 수주 물량 확대는 물론, 공공의 제도적 뒷받침을 통한 안정적인 수익 구조를 확보할 수 있는 매우 중요한 기회다.

◆ "속도보단 지구력"…재무 안정성이 경쟁력

최근 경쟁이 치열해진 서울 주요 정비사업 수주전에서 조합들이 가장 중요하게 보는 요소가 무엇일까. 채 임원은 '자산가치 상승'과 '안정적인 사업 완수'의 두 가지를 들었다.

조합원들 사이에서는 속도보다 안정성을 더 중시하는 분위기가 강하게 형성됐다. 채 임원은 "과거에는 빨리 짓고 빨리 입주하는 것이 최우선이었던 시기가 있었으나 공사비 갈등이나 시공사 부도, PF(프로젝트 파이낸싱) 경색 이슈들이 잇달아 터지면서 조합원들의 우선순위에 변화가 생겼다"며 "빨리 가다가 멈추는 것보다 천천히 가더라도 끝까지 가는 것을 원하는 분위기가 강해졌다"고 짚었다.

공사비 상승과 금융 환경 변화는 정비사업 사업성 문턱을 높이는 문제로 꼽힌다. 정비사업 진행 과정에서 분담금이 늘어날 수밖에 없는 구조인 만큼, 조합원이 분담금을 감당하기 어려운 사업지들은 진행이 느려지거나 멈추는 사례가 생기고 있다는 것이다.

압구정과 성수, 목동처럼 입지 프리미엄이 확실한 곳은 비용이 올라도 사업 동력이 유지될 것이란 전망이 나온다. 채 임원은 "결국 공사비 상승이 입지 우량 사업지 집중화를 가속하는 방향으로 시장을 재편하고 있다"며 "DL이앤씨의 사업성 판단 기준도 단순한 규모보다 입지 수준, 공공 인센티브를 통한 사업성 보완 가능성을 함께 검토하는 방향으로 조정됐다"고 말했다.

시공사 재무 안정성 또한 사업권 획득에서 상당한 이점으로 작용한다. 신용등급이나 부채비율은 금융시장이 흔들리는 상황에서도 조합의 사업비를 차질 없이 조달할 수 있다는 실질적 보증이라서다. 실제로 최근 공사비 갈등이나 PF 경색 이슈가 부각되면서 이를 묻는 조합이 크게 늘었다.

◆ 투명한 공사비 산출로 신뢰 확보…한강변 랜드마크 자리잡나

원자재 가격 변동성과 전문 인력 수급난이 겹치면서 시공사와 조합 간 공사비 분쟁이 잦아졌고, 이는 사업 일정 지연과 금융비용 증가를 초래하고 있다. 고금리 환경 지속으로 PF 조달 비용이 늘어나 분담금 증가로 이어져 사업이 무산되거나 시공사가 교체되는 사례도 발생한다.

DL이앤씨는 창사 이래 현재까지 단 한 번도 공사 중단을 감행한 사례가 없다. 채 임원은 "조합원 입장에서 신뢰할 수 있는 시공사가 되기 위해 갈등을 근본적으로 해결하고자 노력하고 있다"며 "BIM(건설정보모델링) 기반 실시간 원가 관리 시스템을 통해 시공 과정에서의 자재 투입량과 공정률을 조합 측에 실시간으로 공개한다"고 말했다.

이어 "공사비 증액 이슈 발생 시에도 막연한 인상 요구가 아니라, 객관적인 물가 변동 지수와 설계 변경 요인을 산출해 합리적인 근거를 제시한다"며 "보이지 않는 곳에서 생기는 불신을 원천 차단하려는 것"이라고 부연했다.

향후 2~3년간 도시정비 시장의 기회 요인을 묻자 서울 핵심 권역의 대형 사업 발주 집중과 공공주도 정비사업 발주 물량 증가라는 답변이 돌아왔다. 위험 요인으로는 원자재 가격과 글로벌 지정학적 리스크가 맞물린 공사비와 금리의 불확실성, 그리고 정부의 부동산 규제 방향에 따른 정책 변동성이 제시됐다. 이를 관리하는 역량이 생존 조건이 될 것이란 예측이다.

DL이앤씨는 아크로를 통해 또 다른 차별화 포인트를 두고자 한다. 채 임원은 "브랜드는 정비사업에서 결과물"이라며 "조합원이 최종적으로 원하는 것은 입주 후 내 자산 가치가 얼마나 올랐는가이고, 브랜드는 그 기대치를 형성하는 가장 강력한 변수"라고 설명했다. 

아크로는 2013년 서초구 반포동 '아크로 리버파크'를 기점으로 건설업계 독보적 입지를 구축하기 시작했다. 이 단지는 2019년 국내 아파트 최초로 3.3㎡당 1억원 시대를 열며 부의 지도를 새로 그렸다. 이후 '아크로리버뷰', '아크로서울포레스트'(아서포), '아크로한남' 등 지역을 대표하는 랜드마크를 구축하며 하이엔드 벨트를 형성했다. 

채 임원은 향후 중장기 목표에 대해 "서울 한강 벨트를 아크로 브랜드로 채우고 싶다"고 답했다. 아울러 "한강변 랜드마크 사업지들을 아크로로 완성하면 한강변 스카이라인이 곧 아크로의 증명이 될 것"이라는 포부를 밝혔다. 

chulsoofriend@newspim.com