토지수용과 교통망 인프라 확충 등 불확실성 확대
장기적으로는 지역 위상 및 가치 상승 기대
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 광명·시흥지구를 3기신도시로 지정하자 이 지역에 호재로 작용할지 악재로 작용할지에 관심이 쏠린다.
광명·시흥 신도시는 7만 가구 규모로 3신 신도시 중 규모가 가장 크다 보니 공급과잉 우려가 있다. 인근 광명뉴타운 사업지와 합하면 10만가구가 신축 아파트로 들어서는 것이다.
이처럼 공급물량이 많기 때문에 이 지역에 매수세가 주춤하고 대기 수요가 늘어날 가능성이 있다. 단기적으로 투자심리가 꺾일 수 있는 부분이다. 그럼에도 향후 인구 유입이 지속적으로 이뤄지고 주거 쾌적성이 개선되면 현재보다 지역 가치가 상승할 것이란 기대감도 감돈다.
◆ 공급과잉 우려에 단기적 '악재'...지역 가치 상승에 장기적 '호재'
2일 부동산업계에 따르면 광명·시흥지구가 3기 신도시로 지정되면서 이 지역에 기대와 우려가 공존하고 있다. 지역 개발이라는 기대감과 함께 대규모 공급물량이 쏟아져 수급에 부담을 줄 것이란 우려다.
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이번 조치가 단기적으로 악재로 반영될 공산이 크다. 공급과잉 우려가 감돌기 때문이다. 광명·시흥지구에 조성하는 가구수가 7만 가구에 달한다. 3기 신도시 중 공급 가구가 가장 많고 인천계양과 고양창릉, 부천대장을 합한 것과 맞먹는다.
게다가 사업지 북측으로 광명뉴타운이 자리한다. 현재 사업이 한창 진행 중이며 전체 조성 가구가 2만5000가구 정도다. 광명뉴타운 1~16구역이 재개발되고 있다. 16구역(광명아크로포레 자이위브)이 작년 11월부터 입주를 시작했다. 14구역(푸르지오 포레나)과 15구역(광명푸르지오 센트베르)은 최근 일반분양을 끝냈다. 나머지 구역은 이주·철거 또는 사업시행, 관리처분 절차를 밟고 있다.
이 지역에는 광명뉴타운 이외에도 재건축 단지인 철산주공 4단지(798가구)가 입주에 들어갔고 철산주공
7단지(1313가구)는 내년 3월 준공된다. 광명하안2공공주택지구(4920가구)와 광명시흥 연구개발 주거단지(4800가구) 등도 잇달아 개발을 준비 중이다.
광명·시흥 신도시의 대규모 물량과 함께 분양가 저렴하게 책정된다는 것도 부담이다. 정부는 주변 시세의 70~80% 수준으로 검토하고 있다. 이처럼 인접 지역보다 저렴한 분양가로 주택공급이 대규모로 이뤄지면 단기적으로는 시세가 조정을 받을 수 있다.
광명뉴타운 일대 W공인중개소 대표는 "광명시는 광명뉴타운과 철산동 재건축 등으로 3만 가구 넘는 정비사업이 진행되고 있는데 신도시로 7만 가구를 더 공급한다니 공급과잉을 우려하는 주민들이 많다"며 "주변 시세의 70% 수준에 분양되면 이 일대 재고주택 가격 상승에도 걸림돌이 될 것"이라고 말했다. 이어 "지역민 불만으로 3기 신도시 조성이 순항할지 의문도 있어 단기적으로 '악재'로 인식하는 시각이 더 많다"고 덧붙였다.
원주민과 주변 지역민의 발발에도 장기적으로는 광명시흥 일대의 위상과 가치가 상승하는 역할을 할 것이란 의견이 많다. 결국 장기적으로는 호재로 인식될 여지가 있다는 것이다.
신도시가 새롭게 조성되면 소득 수준이 상대적으로 높은 수요가 신축 아파트로 유입된다. 주변 교육 및 생활 편의시설이 늘어나고 교통망도 개선되는 효과가 있다. 단기적인 물량 부담만 덜어낸다면 장기적으로는 광명시흥 일대가 재평가될 기회인 셈이다.
◆ ′대토보상′에 더 확대될 광명·시흥 신도시
광명·시흥 신도시 일대는 개발에 더 확장성을 갖게 된다. 정부가 원주민에게 현금청산보단 '대토보상'을 적극적으로 유도하고 있어서다.
대토보상은 현금 대신 땅으로 보상을 받는 것이다. 최근 공공택지나 신도시의 대토 비중은 평균적으로 30~40% 안팎이다. 2018년 보상에 들어갔던 수서역세권은 대토보상 비율이 51%를 가장 높았다. 이어 ▲고양 장항 28% ▲과천 주암 25% ▲성남 금토 29% ▲성남 복정1 37% 등이다.
신도시는 배후지역의 개발 기대감이 높아 대토 비중이 평균보다 높게 나타난다. 광명·시흥지구(1271만㎡) 원주민 40%가 인근 부지로 대토를 받는다면 면적 508만㎡가 지급된다. 이 면적만으로도 웬만한 신도시급이다. 3기 신도시인 인천 계양(333만㎡)과 부천 대장(343만㎡)보다 넓다.
물론 정부가 땅값 폭등을 막기 위해 토지거래허가구역으로 묶을 수 있지만 잠재적인 개발 후보지로 인식될 수밖에 없다. 지난 1월에는 국토부가 토지거래허가구역 안에서 신탁방식을 통한 주택개발을 허용했다. 신탁사가 개발에 참여하면 허가받은 목적대로 땅을 이용해야 하는 규정을 예외로 인정한다. 과거보다 토지거래허가구역 내 주택사업이 수월해진 셈이다. ·
국토부 관계자는 "광명시흥 신도시에서 2023년 사전청약과 2025년 착공 계획이 실행될 수 있도록 원주민과의 협상을 신속히 진행할 계획"이라며 "최근 원주민의 대토 보상 비율이 높아지는 추세인데 이로 인해 차후 민간시장 주택이 추가로 공급될 가능성도 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
