전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

'10년 공임'과 뭐가 다르지? ′지분적립형 주택′ 재원·입지·물량 해결돼야

기사입력 : 2020년10월29일 06:03

최종수정 : 2020년10월29일 06:03

10년 공공임대보다 소유권이전 기간 길고, 재산권 행사도 힘들어
임대주택 형태로 재원부담 커...이주 제한에 서울 이외 외면받을 듯

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 무주택 실수요자를 위해 '지분적립형 분양주택'을 조기에 공급하기로 했지만 주택난 해소에는 한계가 있을 것으로 보인다.

초기 구입비용이 저렴하고 장기간 안정적인 주거가 가능한 잠정이 있다. 하지만 그만큼 소유권을 얻을 수 있는 기간이 걸어 재산권 행사에 제약이 있다. 20년 이상 거주해야 하는 만큼 이주에도 자유롭지 않다. 재원 문제로 공급물량 확대가 쉽지 않고, 시세차익이 불투명해 서울 이외 지역에선 외면 받을 가능성도 있다.

◆ 이주제한·시세차익 불투명, 실수요자 흡수 한계

29일 업계에 따르면 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 전날 제9차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "최초 분양시 토지·건물 지분의 20~25%만 취득해 입주하는 지분적립형 분양주택을 2023년부터 분양할 것"이라고 말했다.

지분적립형 분양주택은 구입자금이 부족한 무주택자를 위해 처음 입주할 때 분양가의 20~25% 수준의 일정 지분만 내고, 20~30년 장기간 거주하면서 나머지 지분을 분할로 사들여 주택을 갖는 방식이다.

취득하지 못한 부분에 대해 내는 임대료는 시세보다 낮게 책정된다. 지분 취득은 4년마다 10~15%씩 균등하게 추가 취득하도록 할 예정이다. 이 경우 짧게는 20년, 길면 30년 후 주택을 100% 소유할 수 있게 된다. 취득 지분이 늘어난 만큼 임대료는 내려간다. 구체적인 사업계획이나 조건 등은 아직 정해지지 않았다.

정부가 주택시장 안정을 위해 지분적립형 분양주택이란 카드를 꺼냈지만 풀어야 할 숙제가 많다.

국토부가 사실상 공급을 폐지한 10년 공공임대와 비슷한 유형이다. 지분적립형 주택은 임차료를 내면서 거주하다 일정 기간 이후 주택을 취득한다는 점에서 공공임대 분양전환 주택과 형태가 비슷한 것. 4년마다 지분 일부를 취득하는 게 다르다. 10년 공공임대보다 거주하면서 내는 임대료는 더 저렴하게 설정되지만 소유권을 넘겨받는 시점이 더 길다.

공공임대 분양전환 주택은 5년 또는 10년 동안 임대한 다음 입주민들에게 우선분양권을 주는 제도다. 하지만 경기 성남시 판교 10년 공공임대아파트 등에서 분양전환을 앞두고 갈등이 불거졌다. 분양가를 시세 기준으로 평가한 한국토지주택공사(LH)와 최초 주택 가격으로 분양가를 책정해달라는 입주민 간 갈등을 빚었기 때문이다.

지분적립형 주택도 비슷한 문제가 되풀이될 수 있다. 나머지 지분 75~80%를 사들일 때 가격 기준이 분양 시점인지, 매수 시점인지에 따라 수분양자의 시세차익이 크게 갈리기 때문이다.

이 주택을 소유하면 다른 지역으로 이동하기가 쉽지 않은 것도 단점으로 꼽힌다. 유주택자로 분류돼 청약가점을 쌓기가 어렵다. 입주 초기에 비용 부담이 적은 장점에도 인기 지역을 청약할 기회가 사실상 사라지는 것이다. 공급면적이 전용 39~59㎡로 계획돼 20년 이상 거주할 경우 가족이 늘면 생활하기 불편한 측면도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "장기 분납 구조인 지분적립형 분양주택은 초기 자금이 부족한 실수요자에게 일부 호응을 얻을 수 있다"며 "다만 전매제한, 시세차익 배분 등 세밀한 부분이 확정돼야 하고 양호한 입지에 지속적으로 주택을 공급할 수 있을지는 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

◆ 재원·입지 문제로 공급확대 어려울 듯

물론 서울 요지에 안정적으로 공급물량을 쏟아낼 수 있다면 주택시장 안정화에 도움이 될 수 있다. 지분적립식 분양주택이 실효성을 거두려면 입지와 물량이 핵심 관건이란 얘기다.

하지만 여기에도 문제가 있다. 일반 분양주택과 달리 지분적립식 주택은 계약금을 제외하고는 정부 자금으로 충당해야 한다. 재원이 많이 들어가는 것이다. 정부는 주택기금과 리츠로 재원을 마련하겠다는 계획이다. 리츠 수익률이 적정하지 발생하지 않으면 외부 자금을 끌어오는 것에 한계가 발생하는 것이다.

서울시는 서울의료원과 용산기지창에 적분적립식 분양주택을 공급한다는 계획이다. 공공택지와 공공재건축, 공공분양에도 적극적으로 물량을 늘릴 방침이다. 2028년까지 지분적립형 주택 공급 가능 물량을 공공·민간 1만7000호로 보고 있다.

다만 이러한 공급계획이 현실화될지 의문인 데다 지속적으로 공급하기 어렵다는 시각이 우세하다. 공급할 땅이 부족하고 정부가 부담해야 하는 사업비가 많이 들어가는 탓이다.

익명을 요구한 한 전문가는 "20평짜리 임대주택 한 채를 짓는데 1억원 정도 재무부담이 생기는 상황에서 서울에서 지분적립형 주택을 대규모로 공급하기엔 한계가 있을 것"이라며 "이주 제한과 부동산 시세차익 불투명 등으로 서울 일부를 제외하곤 큰 인기를 끌긴 힘들 것으로 보인다"고 말했다.

leedh@newspim.com

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
위례과천선 광역철도 민자적격성 통과 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 경기 과천시와 서울 강남구, 송파구 일원을 연결하는 위례과천선 사업이 본궤도에 오른다.   국토교통부는 위례과천 광역철도사업이 한국개발연구원(KDI)의 민자적격성 조사를 통과했다고 7일 밝혔다. 위례과천선은 서쪽으로는 정부과천청사, 동쪽으로는 송파구 법조타운과 위례신도시를 연결하고 북쪽으로는 강남구 압구정까지 연결하는 총 연장 28.25km의 광역철도 사업으로 민간투자방식으로 지어진다.  위례과천선 노선도안 [자료=국토부] ※노선 미확정 위례과천선은 제4차 국가철도망 구축계획 반영 후 2021년 12월 '대우건설 컨소시엄'에서 국토부에 최초제안서를 제출했으며 제안서 검토 및 지자체 협의과정을 거쳐 2022년 9월 민자적격성 조사에 착수했다. 민자적격성 조사 과정에서 원자재 가격 급등, 양재첨단물류단지 개발 등 여건 변화가 발생했고 경제성을 최대한 확보하기 위한 사업계획 보완을 거쳐 올해 11월 최종적으로 사업의 타당성을 인정받았다. 특히 본 사업 영향권에 있는 9개 공공주택지구에 총 8만6000명 규모의 입주가 예정돼 있어 신규 철도노선을 통해 선제적으로 교통난을 해소해 나갈 계획이다. 입주 예정 지구는 과천주암 공공지원주택지구, 서울강남 공공주택지구 등이다. 다만 노선안은 아직 확정되지 않았다. 국토부는 세부노선 및 역사는 실시협약 체결 시 확정‧공개할 방침이다.  윤진환 국토부 철도국장은 "내년 전략환경영향평가를 마무리하고 제3자 제안 공고를 통해 우선협상대상자를 선정해 협상까지 착수하는 것을 목표로 속도감 있게 사업을 추진할 계획"이라고 말했다. min72@newspim.com 2024-11-07 17:36
사진
의왕 오전왕곡, 1.4만 가구 들어선다 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2029년 개통예정인 인덕원~동탄 복선전철 그리고 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 연계되는 경기 의왕시 오전동, 왕곡동 일대에 약 1만4000가구가 들어선다. 5일 국토교통부에 따르면 지난 8월 발표한 '주택 공급 방안' 후속 조치로 의왕 오전왕곡지구가 신규 택지 후보지로 선정됐다. 오전왕곡지구는 경기도 의왕시 오전동, 왕곡동에 걸쳐 있고 187만㎡(57만평)에 1만4000가구가 들어선다. 의왕 오전왕곡은 경수대로·과천-봉담 간 도시 고속화 도로에 연접한 부지로 산업 기능 유치 잠재력이 높은 곳으로 난개발 방지를 위한 계획적 개발이 요구되는 곳이다. 특히 지구 내 친수 공간이 풍부해 정주 환경이 우수하고 인접한 과천지식정보타운 등과 연계한 의료·바이오 산업 유치에 유리해 자족 기능 확보를 통한 수도권 남부의 새로운 직주 근접 생활 공간 조성이 전망된다. 의왕 오전왕곡은 서울시 경계에서 약 10㎞ 남측, 의왕 IC 인근으로 인접 지역에 의왕·군포·안산 신도시, 의왕고천지구, 의왕백운밸리 등이 위치하고 있다. 과천~봉담 도시 고속화 도로, 경수대로(국도 1호선)가 인접하고 있으며 의왕시청역(가칭) (동탄~인덕원선, 2029년 개통 예정)이 700m 거리에 위치한다. 현재 도시철도 혜택을 받지 못하는 오전왕곡지구는 주변에 형성되는 3개 광역철도와의 연계에 촛점을 맞추고 있다. 국토부는 수도권광역급행철도(GTX)-C, 인덕원-동탄선과의 연계 강화를 통해 서울 도심까지 30분 내 접근이 가능하도록 교통망을 구축하겠다는 계획이다. 우선 GTX-C 노선 연계성, 인덕원~동탄선 접근성 강화 등 철도 교통 접근성을 향상시킨다. 이와 함께 대상지 북측으로 월곶~판교선이 예정돼 있는 만큼 현재 주거단지로 바뀐 백운호수 일대와 연계하는 방안도 고려될 전망이다.  현 과천-봉담 고속화 도로와 경수대로(국도 1호선)의 연결 및 주변 도로 확충을 통해 서울 등 지역 간 접근성 개선 및 교통량 분산도 추진한다. 의왕 TG 광역버스 정류장을 활용한 광역 대중교통 환승 체계 개선과 오전동과 왕곡동으로 분리된 사업 지구 간 도로 연결 체계를 구축해 지구 간 단절을 해소하고 단일 생활권으로 조성한다. min72@newspim.com 2024-11-05 15:00
안다쇼핑
Top으로 이동