[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 무주택 실수요자를 위해 '지분적립형 분양주택'을 조기에 공급하기로 했지만 주택난 해소에는 한계가 있을 것으로 보인다.

초기 구입비용이 저렴하고 장기간 안정적인 주거가 가능한 잠정이 있다. 하지만 그만큼 소유권을 얻을 수 있는 기간이 걸어 재산권 행사에 제약이 있다. 20년 이상 거주해야 하는 만큼 이주에도 자유롭지 않다. 재원 문제로 공급물량 확대가 쉽지 않고, 시세차익이 불투명해 서울 이외 지역에선 외면 받을 가능성도 있다.

◆ 이주제한·시세차익 불투명, 실수요자 흡수 한계

29일 업계에 따르면 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 전날 제9차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "최초 분양시 토지·건물 지분의 20~25%만 취득해 입주하는 지분적립형 분양주택을 2023년부터 분양할 것"이라고 말했다.

지분적립형 분양주택은 구입자금이 부족한 무주택자를 위해 처음 입주할 때 분양가의 20~25% 수준의 일정 지분만 내고, 20~30년 장기간 거주하면서 나머지 지분을 분할로 사들여 주택을 갖는 방식이다.

취득하지 못한 부분에 대해 내는 임대료는 시세보다 낮게 책정된다. 지분 취득은 4년마다 10~15%씩 균등하게 추가 취득하도록 할 예정이다. 이 경우 짧게는 20년, 길면 30년 후 주택을 100% 소유할 수 있게 된다. 취득 지분이 늘어난 만큼 임대료는 내려간다. 구체적인 사업계획이나 조건 등은 아직 정해지지 않았다.

정부가 주택시장 안정을 위해 지분적립형 분양주택이란 카드를 꺼냈지만 풀어야 할 숙제가 많다.

국토부가 사실상 공급을 폐지한 10년 공공임대와 비슷한 유형이다. 지분적립형 주택은 임차료를 내면서 거주하다 일정 기간 이후 주택을 취득한다는 점에서 공공임대 분양전환 주택과 형태가 비슷한 것. 4년마다 지분 일부를 취득하는 게 다르다. 10년 공공임대보다 거주하면서 내는 임대료는 더 저렴하게 설정되지만 소유권을 넘겨받는 시점이 더 길다.

공공임대 분양전환 주택은 5년 또는 10년 동안 임대한 다음 입주민들에게 우선분양권을 주는 제도다. 하지만 경기 성남시 판교 10년 공공임대아파트 등에서 분양전환을 앞두고 갈등이 불거졌다. 분양가를 시세 기준으로 평가한 한국토지주택공사(LH)와 최초 주택 가격으로 분양가를 책정해달라는 입주민 간 갈등을 빚었기 때문이다.

지분적립형 주택도 비슷한 문제가 되풀이될 수 있다. 나머지 지분 75~80%를 사들일 때 가격 기준이 분양 시점인지, 매수 시점인지에 따라 수분양자의 시세차익이 크게 갈리기 때문이다.

이 주택을 소유하면 다른 지역으로 이동하기가 쉽지 않은 것도 단점으로 꼽힌다. 유주택자로 분류돼 청약가점을 쌓기가 어렵다. 입주 초기에 비용 부담이 적은 장점에도 인기 지역을 청약할 기회가 사실상 사라지는 것이다. 공급면적이 전용 39~59㎡로 계획돼 20년 이상 거주할 경우 가족이 늘면 생활하기 불편한 측면도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "장기 분납 구조인 지분적립형 분양주택은 초기 자금이 부족한 실수요자에게 일부 호응을 얻을 수 있다"며 "다만 전매제한, 시세차익 배분 등 세밀한 부분이 확정돼야 하고 양호한 입지에 지속적으로 주택을 공급할 수 있을지는 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

◆ 재원·입지 문제로 공급확대 어려울 듯

물론 서울 요지에 안정적으로 공급물량을 쏟아낼 수 있다면 주택시장 안정화에 도움이 될 수 있다. 지분적립식 분양주택이 실효성을 거두려면 입지와 물량이 핵심 관건이란 얘기다.

하지만 여기에도 문제가 있다. 일반 분양주택과 달리 지분적립식 주택은 계약금을 제외하고는 정부 자금으로 충당해야 한다. 재원이 많이 들어가는 것이다. 정부는 주택기금과 리츠로 재원을 마련하겠다는 계획이다. 리츠 수익률이 적정하지 발생하지 않으면 외부 자금을 끌어오는 것에 한계가 발생하는 것이다.

서울시는 서울의료원과 용산기지창에 적분적립식 분양주택을 공급한다는 계획이다. 공공택지와 공공재건축, 공공분양에도 적극적으로 물량을 늘릴 방침이다. 2028년까지 지분적립형 주택 공급 가능 물량을 공공·민간 1만7000호로 보고 있다.

다만 이러한 공급계획이 현실화될지 의문인 데다 지속적으로 공급하기 어렵다는 시각이 우세하다. 공급할 땅이 부족하고 정부가 부담해야 하는 사업비가 많이 들어가는 탓이다.

익명을 요구한 한 전문가는 "20평짜리 임대주택 한 채를 짓는데 1억원 정도 재무부담이 생기는 상황에서 서울에서 지분적립형 주택을 대규모로 공급하기엔 한계가 있을 것"이라며 "이주 제한과 부동산 시세차익 불투명 등으로 서울 일부를 제외하곤 큰 인기를 끌긴 힘들 것으로 보인다"고 말했다.

leedh@newspim.com