전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

부동산임대업자, 대출 어려워진다…분할상환도 일부 의무화

기사입력 : 2017년11월26일 12:00

최종수정 : 2017년11월26일 12:00

새 여신심사지표인 임대업 이자상환비율(RTI) 도입
금융권에는 자영업자 대출 관리 강화 주문

[뉴스핌=이지현 기자] 내년부터 부동산 임대업자 대출이 한층 까다로워진다. 정부가 새로운 여신심사지표인 임대업 이자상환비율(RTI)을 도입해 대출 적정성 여부를 심사하기로 했다. 또 부동산임대업자뿐 아니라 자영업자 전반에 걸쳐 대출 심사가 강화될 예정이다.

금융위원회는 26일 이 같은 내용을 담은 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 이에 따르면 내년 3월부터 개인사업자 여신심사 가이드라인이 시행된다. 

우선 임대업 이자상환비율인 RTI가 도입된다. RTI는 부동산 임대업자가 대출을 받을 때 임대업 관련 이자비용에 비해 임대소득이 얼마나 높은지를 따져 대출이 적정한지를 판단하는 지표다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존대출의 연간이자비용을 합한 값으로 나눠 산출한다.

이때 임대소득은 임대건물이나 사업장별 임대차 계약서 등 객관적 근거로 산출한다. 이자비용은 해당 임대건물에 기존 대출이 있을 경우 이자비용을 합산하고, 금리 상승에 대비한 스트레스 금리를 가산해 계산한다. 3년 이상의 고정금리 대출은 스트레스 금리 적용 대상에서 제외된다.

<사진=김학선 기자>

정부는 주택의 경우 RTI 1.25배, 비주택은 RTI 1.5배 이상인 건을 대출 적정 기준으로 보고 있다. 다만 RTI가 기준에 미치지 못하더라도 금융회사들이 심사 의견을 명확히 기재만 하면 자율적으로 대출이 가능하다. 1억원 이하의 소액대출이나, 중도금대출 등은 RTI심사 대상에서 제외된다.

만약 A씨가 서울에서 매매가 10억원인 상가(보증금 1억원, 월세 300만원)를 구입해 임대사업을 하려고 한다고 가정해보자. 해당 건물의 유효담보가액은 5억5000만원이며 스트레스 금리는 연 1%다. A씨는 매매대금 중 6억원을 대출받아 상가를 구입할 수 있을까?

우선 A씨의 연 임대소득은 임대료 3600만원에 간주임대료(보증금 1억원x은행정기예금 금리 연1.56%) 156만원을 더해 총 3756만원이다. 만약 A씨가 연 3.6%의 변동금리로 대출을 받았다면, 스트레스 금리가 반영된다. 이 경우 대출금액 6억원x금리 4.6%(대출금리 연 3.6%+스트레스금리 연 1%)가 적용돼 A씨의 연 이자비용은 2760만원으로 계산된다.

이 경우 RTI(3756만원/2760만원)는 1.36배이므로 RTI1.5배 기준에 못 미친다. 따라서 6억원 대출은 어려우며 RTI1.5배에 해당하는 최대 5억4000만원 까지만 대출이 가능하다.

똑같은 조건에서 A씨가 연 4.1%의 고정금리로 대출을 받는다면 이자비용이 2460만원(대출금액 6억원x적용금리 연 4.1%)이다. 따라서 RTI는 1.53배가 된다. A씨는 최대 6억1000만원까지 대출을 받을 수 있다.

RTI가 시행되면 많게는 30%의 부동산 임대업자들이 영향을 받을 것으로 추정된다. 금융위가 한 시중은행의 2014~2017년 9월까지의 부동산임대업 대출을 분석해보니, 주택임대업 대출의 21.2%가 RTI1.25배 기준에 미달하는 것으로 나타났다. 또 비주택임대업 대출의 28.5%는 RTI1.5배 기준에 미달했다.

문재인 정부의 6.19 부동산 발표 이후 주춤했던 아파트 가격이 다시 오르고 있다. 서울과 부산의 아파트값은 역대 최고가를 기록, 치솟는 서울의 집값을 이기지 못한 수요자들이 경기, 인천 등 수도권으로 이동하고 있다. 사진은 25일 서울 잠실동의 아파트 모습. /김학선 기자 yooksa@

한편 임대업자의 일부 분할상환도 의무화된다. 담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 부동산 임대업 대출을 받는 경우 유효담보가액 초과분을 매년 10분의 1씩 분할 상환해야 한다. 앞선 A씨의 경우 대출액이 유효담보가액인 5억5000만원을 초과하므로 초과분인 5000만원에 대해서 A씨는 매년 500만원씩 분할상환 해야 하는 셈이다. 유효담보가액은 담보기준가액에 담보인정비율을 곱한 뒤 임차보증금 등의 선순위 채권액을 빼 계산한다.

정부는 부동산임대업자뿐 아니라 자영업자 전반에 대해서도 금융회사의 리스크 관리 강화를 주문했다. 우선 금융회사는 대출규모, 대출 증가율 등을 고려해 매년 3개 이상의 관리대상 업종을 선정하고, 업종별 대출 총량 한도를 설정해야 한다. 또 연 1회씩 관리업종에 대한 업종별 경기여건 및 리스크 상황 등을 고려한 업종 전망도 실시한다. 만약 한도에 도달했다면 여신 취급 기준을 강화하는 등 조치를 취해야 한다.

소득대비 대출비율(LTI)심사도 도입된다. 1억원을 초과하는 신규대출을 취급할 때 차주의 소득대비 대출비율을 산출해 여신심사 참고지표로 활용토록 하겠다는 것. LTI도 금융권이 여신심사시 참고 지표로 활용하면 되지만, 10억원 이상 대출을 취급할 때는 LTI 적정성에 대한 심사의견을 반드시 기재해야 한다.

더불어 정부는 오는 2019년부터는 과밀 상권 및 업종에 대한 쏠림 현상을 막기 위해 상권, 업황 분석 결과를 여신심사에 활용토록 할 예정이다.

금융위 관계자는 “개인사업자대출 여신심사가이드라인 도입으로 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 관리 기반이 마련될 것”이라면서 “이를 통해 부동산 임대업 쏠림 현상이 완화되고 다양한 분야에 자금공급이 가능할 것”이라고 강조했다.

 

[뉴스핌 Newspim] 이지현 기자 (jhlee@newspim.com)

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
돌연 취소된 '2+2 통상협상' 왜? [세종 = 뉴스핌] 김범주 기자 = 25일(현지 시각) 미국 현지에서 열릴 예정이었던 '한미 2+2 재무·통상 협의'가 돌연 취소된 배경에 관심이 모아지고 있다. 미국 측이 한국 대표단에 '양해'의 뜻을 여러 차례 표명했다는 것이 우리 정부의 설명이지만, 외교상 결례에도 불구하고 협의를 미뤄야 했던 배경에는 한국 협상단을 길들이겠다는 의도가 있는 것 아니냐는 해석이 나온다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 24일 기획재정부에 따르면 구윤철 부총리 겸 기재부 장관은 이날 오전 9시경 이메일로 미국 측으로부터 협의 취소를 통보 받았다. 이날 오전 구 부총리는 협의를 위해 미국으로 출발할 예정이었다. 당시 인천공항 대기실에 있었던 것으로 파악됐다. 기재부는 이 같은 사실을 오전 9시 30분께 언론에 공개했고, 구 부총리는 정부 관계자들과 함께 오전 9시 50분께 공항을 빠져나갔다. 이날 회의가 취소가 된 배경에 대해 기재부 측은 "스콧 베선트 재무장관의 긴급한 일정 때문이었다"고 설명했다. 다만 '긴급한 일정'에 대한 설명은 없었던 것으로 파악됐다. 미국 측이 이메일을 통해 여러 차례에 걸쳐 사과 의사를 밝혔지만, 협상 관련 구체적 일정은 확정하지 않았다는 설명이다. 김정관 산업통상자원부 장관, 여한구 통상교섭본부장의 미국과의 협상은 예정대로 진행된다. 김 장관은 크리스 라이트 에너지장관 등을, 여 본부장은 제이미스 그리어 무역대표부(USTR) 대표와 각각 만난다. 하지만 양국 경제·통상 수장이 구체적 이유 없이 협의를 돌연 취소한 배경으로 한미간 협상이 난항을 겪은 것 아니니냐는 해석이 나온다. 앞서 지난 20일 미국으로 출국한 위성락 대통령실 국가안보실장은 이날 오후 귀국할 예정이지만, 고위급 협상에 진전이 없었던 것 아니냐는 관측도 나온다. 한국 정부는 1000억달러(약137조원) 규모의 미국 현지 투자 계획을 미국 정부에 제안할 예정인 것으로 전해졌다. 한국보다 먼저 관세협상을 타결한 일본 사례를 참고해 짠 전략으로 풀이된다. 일본은 5500억달러(약 757조원) 규모의 투자 펀드를 약속하고 미국과의 상호관세 15%부과에 합의했다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 다만 한국 정부가 제시할 투자 규모에 미국 정부가 만족할지 여부는 미지수다. 댄 스커비노 백악관 부비서실장이 최근 소셜미디어(SNS) 엑스(옛 트위터)에 공개한 일본 대표단과의 협상 사진을 살펴보면 트럼프 대통령이 직접 대미 투자액을 상향했을 것으로 추정되는 투자액이 나온다. 애초 일본이 제시한 투자액 4000억달러는 펜으로 그어져 있고, 그 위에 5000억달러라는 숫자가 써 있었기 때문이다. 트럼프 대통령은 전날 일본의 대미국 투자액은 5500억달러라고 공개했다. 협상액보다 500억 달러가 높아진 셈이다. 촉박한 협상 일정을 무기 삼아 미국이 비관세 영역도 손보려는 의도가 아니니냐는 해석도 나온다. 2025년 미국 무역대표부의 비관세 장벽 보고서(NTE)에서도 한국의 방산·통신·원전 분야를 지적했다. 박기훈 한국투자증권 연구원은 "방산과 통신은 미국 기업의 진입 장벽이라는 측면에서 구조 개선에 대한 압력을 가할 가능성이 크다"고 지적했다. wideopen@newspim.com 2025-07-24 18:42
사진
특검, 한덕수 자택·총리공관 압수수색" [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 내란특검팀이 24일 국무총리 서울공관에 대한 압수수색에 들어갔다. 국무총리실은 이날 문자 공지를 통해 특검팀의 수사에 적극 협조하고 있다며 이같이 밝혔다.   특검은 이날 한덕수 전 총리 자택 압수수색에도 나섰다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 한덕수 전 국무총리가 2일 오후 서울 서초구 서울고등검찰청에 마련된 내란 특검 사무실에서 조사를 마치고 차량으로 이동하고 있다. 2025.07.02 leehs@newspim.com 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포 계획을 알고도 이를 묵인 또는 방조했다는 의혹을 받고 있다. 특검은 압수물 분석을 마치는 대로 한 전 총리 등을 다시 조사한 뒤 구속영장 청구 여부 등을 검토할 전망인 것으로 알려졌다. sheep@newspim.com 2025-07-24 13:54
안다쇼핑
Top으로 이동