[서울=뉴스핌] 남라다 기자 = "홈플러스 인수 이후 알짜 점포를 가장 먼저 팔아치우고 매각 후 재임대(세일앤리스백) 방식으로 다수의 점포를 운영하는 것이 유동성 문제를 일으킨 주범이라고 생각합니다." 대형마트 업계 관계자 A씨.

이마트·롯데마트가 올해 흑자 경영을 이어간 반면 '대형마트 2위' 홈플러스만 유동성 문제가 불거진 것은 기형적인 매장 운용 방식 때문이란 의견이 나온다. 

홈플러스가 매각 후 재임대해 운영하는 점포 비중은 전체의 절반 이상을 차지하며, 자가 보유 매장 수를 넘어섰다. 임대 매장이 늘면서 연간 지불하는 임대료만 4000억 원대로 불어났다. 

◆임대 매장, 절반 넘어섰다...지불 임대료만 4000억

17일 홈플러스 노돟조합에 따르면 지난 10년 간 홈플러스의 전체 점포 가운데 매각 후 재임대한 점포는 지난 12일 기준 65개로 집계됐다. 비율로 따지면 전체의 52%에 달한다. 이 기간 홈플러스가 자산을 보유한 점포 규모는 61개(48%)로 절반 밑으로 떨어졌다.

사모펀드 운용사(PEF)인 MBK파트너스가 2015년 홈플러스를 사들인 지 1년 후부터 알짜 점포를 팔아치우고 세일앤리스백 방식으로 매장 운영 전략을 세운 결과라는 분석이 나온다.

2015년부터 지난해까지 점포를 매각 후 폐점한 규모는 16개에 달한다. 실제 MBK는 2015년 홈플러스를 사들인 이듬해인 2016년부터 점포 매각을 시도했다. 우량 점포가 주 대상이었다. 2016년 12월 홈플러스 가좌·김해·동대문·북수원 점포를 세일앤리스백을 실시해 1167억원의 자금을 확보했다.

한 달 뒤인 2017년 1월엔 목포 상동 부지를 5035억원에 매각했다. 두 달 사이에 점포와 부지를 매각해 6200억원 을 회수하는 데 성공했다. 홈플러스 본사가 있는 강서점도 세일앤리스백 방식으로 2150억원에 팔았다. 당시 연간 임대료만 10억원 이상을 챙기는 점포였으나 MBK가 매각했다. 

전국 매출 상위권에 올라 있던 점포도 폐점시키는 전략을 구사했다. 부산 가야점은 2021년 당시 전국 매출 5위, 부산 지역 매출 1위 점포였으나 매각됐다. 파악한 매각 규모는 3500억원이다.

여기서 그치지 않았다. 경기 안산점(매각가격 4300억 원), 둔산점(3802억 원)을 비롯해 부산 해운대점, 김해점 등 전국 우량점포는 차례대로 남의 손에 넘겨졌다.

지난해 1년 간에도 경기 부천상동점, 서대전점, 안양점, 부천소사점 등 11개 점포를 폐점 목적으로 매각하거나 임대 계약을 연장하지 않고 영업 종료를 결정했다. 홈플러스는 올 1월에도 신내점을 폐점하기로 의견을 모았다. 현재 10개 점포는 폐점을 앞두고 있다.

점포 매각이 계속되면서 2015년 141개에 달했던 홈플러스의 전국 점포는 현재 126개로 쪼그라들었다. 기업회생절차에 들어간 홈플러스는 회생계획안에 점포 매각으로 채무 변제 전략을 짜는 것으로 알려졌다. 

최근 MBK 추정 내부 문건이 공개되면서 대규모 구조조정 가능성에 무게가 실리는 분위기다. 투자은행(IB) 업계에 따르면 회생 신청 이후 MBK는 ▲기업형슈퍼마켓(SSM) 사업부 매각 ▲소유 점포 추가 매각 ▲점포 면적 효율화 등이 포함된 문건을 작성한 것으로 알려졌다.

이미 매각 가치가 높은 점포 33개를 추린 가운데 이 중 16개 점포는 매각을 통한 폐점 수순을 밟고 나머지 19개 점포는 효율화 작업을 진행한다는 구체적인 계획이 담긴 것으로 전해졌다.

◆연 3000억원이던 영업이익...임대료 부담 가중에 적자 전환

해가 갈수록 임대 매장이 증가하면서 홈플러스의 연간 리스부채 부담은 점차 가중됐다. MBK 품에 안긴 지 3년째인 2018년 회계연도(2018년 3월~2019년 2월까지)부터 연간 임대료는 4000억 원을 웃돌기 시작했다. 

2024년 회계연도(2024년 3월부터 2025년 2월까지) 실적이 아직 공개 전인 만큼 2023년도에 지불한 연간 임대료를 살펴보면 4292억 원에 달했다. MBK가 홈플러스 점포 매각 절차에 돌입하기 이전인 2015년도 임대료(2459억 원)와 비교하면 1833억 원(1.8배)이나 늘어난 금액이다.

이는 2018년 이후 매년 임대료가 상승 곡선을 그린 결과다. 연도별 홈플러스의 유동리스부채는 2017년도 3506억 원에서 2018년도 4074억 원으로 1년 사이에 500억 원 급증했다. 2019년도에도 4069억 원을 기록한 이후 2023년까지 6년 넘게 4000억 원 수준을 계속해서 유지하고 있다. 

누적으로 보면 2017년부터 2023년까지 6년 간 이자 비용만 2조9329억 원이 지출됐다. 이 기간 누적 영업이익 규모는 4713억 원에 그쳤다. 벌어들인 돈으로 빚 갚기에 급급했던 셈이다.

홈플러스는 2021년도부터 지난해까지 3년 연속 적자를 이어왔다. 2021년도 영업손실액은 1335억 원을 기록하며 적자 전환한 데 이어 ▲2022년도 마이너스(-) 2602억 원 ▲2023년도 -1994억 원으로 집계됐다. 2024년 회계연도(2024년 3월부터 2025년 2월까지)에서도 1000억원대의 적자를 기록했을 것이란 전망이 우세하다. 2024년 3월부터 11월(1~3분기)까지 영업손실액은 1571억원에 달했다.

이처럼 고정 비용 상승에 따라 영업이익은 3년 연속 감소해 적자의 늪에 빠졌다. 손실을 떠안은 홈플러스는 기존 부채를 갚으려고 다시 세일앤리스백을 통한 자산 유동화를 거듭해 임대료는 더 늘어나는 악순환이 반복됐다. MBK의 자산 유동화 전략이 홈플러스의 수익성을 갉아먹고 경쟁력을 약화시켰다는 지적이 나오는 이유다.

홈플러스 노조는 "MBK 인수 이후 2016년부터 2023년까지 지출된 이자 비용 합계는 약 3조 원으로, 이는 해당 기간 영업이익 합계인 4713억 원보다 무려 2조5000억 원이나 많다"며 "현재 홈플러스는 MBK의 LBO(차입 매수) 인수방식으로 인해 아무리 벌어봐야 이자조차 제대로 낼 수 없는 처지다. 이자 비용 때문에 순이익이 발생할 수 없는 구조"라고 지적했다.

차입매수 방식은 매수 대상 기업의 자산 등을 담보로 잡고 자금을 조달해 인수하는 방식이다. 지난 4일 기업회생절차 신청 직후 MBK가 인수대금 중 4조3000억 원을 홈플러스 명의의 대출을 받아 갚았다는 지적이 제기되고 있다. 그간 홈플러스 점포 매각으로 확보한 자금 규모는 4조 원 가량으로 추산된다.

홈플러스는 대형마트 업계에서 처음으로 법정관리에 들어간 업체인 만큼 경쟁사들도 상황을 예의주시하고 있는 상황이다. 

대형마트 업계에서도 홈플러스의 유동화 문제 원인으로 '비정상적인 점포 운영 전략'을 꼽고 있다.

한 대형마트 관계자는 "코로나19로 이커머스 시장이 급성장하면서 대형마트 시장에 준 충격파는 상당히 컸다. 매출이 많이 줄었고 점포 수도 감소했다"고 말했다. 이어 "그러나 우리는 점포 효율화를 위해 실적 부진 매장을 정리했다. 반면 홈플러스는 부동산 가치가 높은 알짜 점포부터 팔아치웠고 매각 후 재임대하는 방식으로 고정비 부담을 가중시키며 경영 악화를 초래했다"고 짚었다. 

코로나 사태, 온라인 시장 급성장 등으로 실적 부침을 겪은 이마트와 롯데마트는 재무 구조 개선을 위해 영업력이 저조한 점포 중심으로 효율화를 추진했다. 

실적이 미진한 점포 중심으로 세일앤리스백도 병행했다. 이마트는 2019년 당시 13개 점포의 세일앤리스백을 실시해 1조 원 가량의 자금을 조달했다. 새로운 성장동력을 마련하고자 현금 확보에 나섰으나 이마트가 매각 후 재임대 전략을 활용한 사례는 2019년 이후에는 전무하다. 홈플러스가 세일앤리스백을 활용해 빚을 갚은 것과는 대조를 이룬다.

롯데마트 역시 2020년 채산성이 떨어지는 점포를 매각하고 세일앤리스백을 통한 자산 유동화 전략을 폈다. 그러나 1년 뒤인 2021년 점포 폐점 작업 중단을 선언했다. 대형마트 산업 특성상 많이 팔아야 마진이 남는 구조인 만큼 규모의 경제 실현에 실패하면 수익성 악화를 면치 못한다는 점이 고려됐다.

이러한 경영진 판단에 따라 마트 3사의 영업이익 희비는 극명하게 갈렸다. 이마트는 지난해 영업이익이 2023년 469억 원 적자에서 지난해 471억 원 흑자로 돌아섰다. 이 기간 롯데마트의 영업이익은 전년 대비 26% 줄긴 했으나, 650억 원을 기록하며 흑자 경영을 이어갔다. 홈플러스만 유일하게 적자의 늪에서 허우적거리고 있는 것이다. 

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