종합부동산세는 인별 합산 방식으로 부과되고 있고, 1인당 6억원의 기본공제가 적용되며 과세표준 구간별 누진과세가 이루어지고 있다. 이는 곧 종합부동산세 납세의무자를 분산할 수 있으면 세금을 절감할 수 있다는 뜻이다. 이를 바탕으로 부부 공동명의로 주택을 종합부동산세 과세기준점인 인별 6억원 이하로 맞춰 소유하는 절감 방안이 흔하게 활용되고 있다.

문제는 납세의무자 분산에 필요한 비용이다. 세금 절감을 위한 과정에서 부담해야 하는 비용이 세금을 줄인 것보다 더 큰데도 불구하고 그 과정을 진행할 사람은 없을 것이다. 종합부동산세의 납세의무자를 분산시키기 위하여 기존 소유자가 소유권을 양도하는 경우 양도소득세, 법인세, 증여세, 취득세 등 여러 세금이 발생할 수 있다. 부부 공동명의 활용 종합부동산세 절세 방안 역시 10년간 6억원까지 인정되는 부부 사이 증여재산 공제를 바탕에 두고 있다.

지금부터 소개할 종합부동산세 절감 방안은 지난 2021년부터 종합부동산세가 신탁된 주택의 경우 위탁자를 납세의무자로 하여 부과된다는 사실과 신탁등기에는 절차 비용이 아주 적게 든다는 점, 신탁계약 뒤 위탁자의 지위를 아주 적은 비용으로 이전할 수 있다는 점을 바탕에 둔다.

박예준 법률사무소 새로 변호사 2023.02.01

신탁법에 따른 신탁이란?

신탁법은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자) 사이 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계라 신탁을 정의한다.

보통은 신탁을 설정하는 위탁자와 신탁재산으로부터 수익을 수령하는 수익자는 같은 사람이 되지만, 신탁계약으로 위탁자와 수익자를 다르게 설정할 수도 있다. 신탁을 설정하는 신탁계약의 내용은 위탁자와 수탁자가 자유롭게 결정할 수 있기 때문이다. 더 나아가, 최초에 맺은 신탁계약 역시 위탁자, 수탁자, 수익자의 동의로 언제든지 변경할 수 있고, 위탁자, 수탁자, 수익자의 지위 역시도 위탁자, 수탁자, 수익자의 합의에 따라서 언제든지 변경할 수 있다.

결국, 신탁은 소유권을 경제적인 부분과 법률적인 부분으로 분리하여 법률적 소유권을 수탁자에게 위탁하여 부동산과 관련된 각종 처리를 효율적으로 하여 부동산의 소유자가 편리하게 경제적 소유권을 누리도록 한 제도이다. 신탁은 다양한 거래구조를 만들 수 있기에 부동산의 개발 및 관리에 있어서 다양하게 활용되고 있다.

세금은 경제적 실질의 변동에 대해서 부과를 하는 것이고 법률적 형식의 변동에는 부과되지 않는 것이 원칙이다. 따라서 신탁계약에 따른 소유권의 이동 및 환원에 대해서는 원칙적으로 취득세, 양도소득세, 법인세 등의 세금이 부과되지 않는다. 취득세, 양도소득세, 법인세 등의 세금은 수익자 혹은 위탁자가 신탁 부동산의 관리 및 처분을 통하여 실질적으로 수익을 얻었을 때 부과된다.

위탁자 지위 이전을 활용하는 종합부동산세 납세의무자 분산

종합부동산세법은 납세의무자를 '과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자'라 규정하지만, 이와 별개로 '신탁법에 따른 신탁재산으로서의 주택의 경우에는 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있고, 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다'고 규정한다. 즉, 신탁법에 따른 신탁이 주택에 설정된 경우 재산세 납세의무자와는 별개로 종합부동산세 납세의무자는 위탁자란 의미이다.

먼저 살펴보았듯 신탁법은 위탁자의 지위를 이전할 수 있고, 신탁 설정 당시 정한 방법 혹은 그러한 방법이 없다면 수탁자와 수익자의 동의를 통해 이전할 수 있다고 규정한다. 신탁이 설정된 주택의 종합부동산세 납세의무자는 신탁법에 따른 합법적인 위탁자 지위 이전을 통하여 변경될 수 있는 것이다.

주택의 소유자는 과세기준일인 6월 1일 이전에 자신의 소유한 주택에 신탁회사가 아닌 신뢰할 만한 개인을 수탁자로 두어 신탁을 설정하고, 자신의 위탁자 지위를 무주택자이거나 보유 주택 수가 많지 않은 개인에게 이전하여 납세의무자를 분산시킴으로써 종합부동산세 절감 효과를 누릴 수 있다. 신탁회사가 아닌 개인을 수탁자로 두는 이유는 신탁업을 영위하는 신탁회사는 자본시장법의 규율을 받을뿐더러 수탁에 따른 보수를 지급해야 할 것이기 때문이다.

주택에 신탁을 설정하고 위탁자 지위 이전을 마치는 데 필요한 비용은 몇만원에 불과한 등록세 정도이다. 물론 이는 변호사나 법무사 등 전문가 조력 없이 직접 신탁을 설정하는 경우의 비용이지만, 주택 수에 따른 중과세율 적용과 누진세 구조로 이루어진 현행 종합부동산세 과세로 인해 종합부동산세를 부담하는 금액이 매년 수천만원에 달하는 가구가 적지 않음을 떠올리면 설령 전문가 조력 비용을 부담을 감수하더라도 유효한 세금 절감 방안임을 알 수 있다.

혹자는 이러한 종합부동산세 절감 방안이 적절한지 의문을 표하지만, 반복해서 밝혔듯 해당 방안은 종합부동산세법과 신탁법을 준수하는 합법적인 과정에 따라 납세의무자의 경제적 활동의 자유를 근간으로 이루어진다. 납세의무자의 경제적 합리성을 감안한다면 납세의무자가 부담하는 세금을 줄이기 위해 행동하는 것은 원칙적으로 보호되어야 하며, 동일한 경제적 목적을 달성하기 위해 여러 법률관계 중 하나를 선택하는 것은 존중받아야 함을 잊어서는 안 될 것이다.

박예준 법률사무소 새로 변호사

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