[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = #서울 강서구 마곡동의 강서힐스테이트 전용면적 84㎡에 전세로 사는 두 아이 엄마인 최 모씨(36)는 내년 2월 전세계약 만료를 앞두고 분노의 눈물을 쏟았다. 2배 이상 오른 전셋값 때문이었다. 2017년 2월 입주 당시 4억 2000만원이었던 전셋값이 현재 10억원으로 뛴 것이다. 4년 새 5억 8000만원이 오른 것이다. 지난해 계약갱신청구권을 사용한 탓에 내년에는 집을 빼줘야 하는 상황에 놓였다. 그녀는 "인근 부동산에 전세매물은 많이 있지만 전세가격이 8억원"이라며 "대출도 안 나온는데 당장 5억원이라는 돈을 어디서 구할지 막막하다"고 하소연했다.

서울 전세매물이 늘고 있다지만 이미 치솟은 전셋값을 감당하지 못한 세입자들이 월세를 택한 이들이 증가하고 있는 추세다.

특히 계약갱신청구권 만료가 시작되는 내년 8월에는 '전세의 월세화'가 가속화될 것이란 우려의 목소리가 나오고 있다.

전문가들은 임대차법 시행 2년차인 내년에 계약갱신권을 썼던 임차인들이 대규모로 쏟아져 나올 것으로 예상되면서 최악의 전세난이 올 수 있다고 지적했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.11.17 ymh7536@newspim.com

◆ 임대차법의 역설…매물 늘고 전셋값은 치솟았다

18일 서울 부동산정보광장에 따르면 전날(17일) 기준 서울 전지역의 전세매물은 3만 110건으로 지난해 같은 기간(1만 2589건) 보다 58.18% 늘어났다. 전세매물은 늘어난 반면 거래량은 9만 5821건으로 지난해(12만 3599건) 보다 22.47% 감소했다.

거래량이 감소하고 물량을 늘어나고 있지만, 전셋값은 여전히 고공행진이다. 지난달 서울 평균 아파트 전셋값은 6억 5720만원으로 일 년 전(5억 3677만원)보다 1억 2043만원 올랐다. 서울 상위 20% 아파트 전셋값은 지난해 12월 처음으로 10억원을 돌파한 이후 10개월 만인 지난달 11억5437만원으로 1억5000만여원(13.19%) 상승했다.

하위 20%인 1분위를 보더라도 연초 2억 7242만원에서 10월 3억664만원으로 3422만원(12.56%) 올랐다. 지난해 7월 임대차법 시행 이후 고가와 중저가를 가리지 않고 매달 1%를 웃도는 상승세를 보이고 있다.

실제 임대차법 시행 직후 평균 4억 9922만원이었던 서울 아파트 평균가격은 올해 7월 6억 3483만원으로 27% 급등했다.

치솟은 전셋값에 월세로 갈아타는 비중이 늘었다. 지난 9월 전세를 제외한 월세, 준월세, 준전세 계약은 4289건(38.6%)에 달했다. 올 1월(35.5%)에 비해서는 3%포인트 넘게, 임대차법 시행 이전인 지난해 7월(27.4%)과 비교하면 11%포인트 넘게 급증했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세대출 규제로 대출이 제한되거나, 임대인의 전세보증금 증액 요구를 받아들이기 어려운 무주택 실수요자들은 '울며 겨자 먹기'식으로 월세를 선택하는 월세화 현상이 야기될 수 있다"고 말했다.

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◆ 내년 갱신구청구권 만료 이후 전셋값 폭등 우려

문제는 내년이다. 내년 8월부터 계약갱신청구권이 만료되는 전세 물건이 나오기 시작하면 집주인들은 임대차법으로 지난 2년간 억눌렸던 전세가를 시세에 맞춰 큰 폭으로 올릴 것으로 예상된다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구원은 "내년 전국 주택 매매가격은 올해 대비 2%가량 상승할 것"이라며 "전세가격은 이보다 높은 6.5% 정도 상승할 것"이라고 전망했다. 이는 계약쟁신청구권 만료에 따른 전셋값 상승을 가장 큰 요인으로 지목했다.

실제로 서울 송파구 잠실동 엘스 전용면적 84㎡는 임대차법 시행 직후인 지난해 8월 8억4000만~11억원에 거래됐지만, 지난달 27일에는 14억원에 전세계약이 이뤄졌다.

한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수는 "계속되는 전셋값 상승으로 인해 전세매물이 늘어나고 있는 추세"라며 "내년 계약갱신청구권이 끝나는 시점에 전세 물량을 줄고 반면 월세 물량을 늘어날 것"이라고 전망했다.

이어 "대기수요를 흡수할 수 있는 공급이 이뤄진다면 전‧월세 시장이 안정세로 접어들 수 있을 것"이라며 "현재 정부가 진행하고 있는 3기 신도시 사전청약과 더불어 내년 서울 지역에 공급이 원활하게 이뤄질 경우 가격 상승이 하락세로 접어들 것"이라고 말했다.

최근 정부는 집값 안정화를 위해 1‧2차에 걸쳐 총 1만 4435가구에 대한 사전청약을 진행하고 있다. 특히 수요자가 선호하는 지역에 공급물량을 확대하고 있다. 3차 역시 서울 인근 지역에 4000여 가구를 공급할 예정이다.

국토교통부는 다음달 1일부터 수도권 신규택지에 대한 3차 사전청약에 들어간다. 3차 사전청약은 총 4개 지구의 4167가구에 대해 진행된다. 지구별로는 ▲과천주암(전용 46~84㎡) 1535가구 ▲하남교산(51~59㎡) 1056가구 ▲양주회천(59㎡) 825가구 ▲시흥하중(55~56㎡) 751가구다.

여경희 부동산R 114 연구원은 "3기 신도시 입지가 워낙 좋기 때문에 대기 수요를 흡수하는 효과가 큰 것"이라며 "광역급행철도(GTX) 같은 광역교통망 확충 계획에 3기 신도시 개발 이슈도 있어 전세수요자들이 해당 지역으로 유입된 것으로 보인다"고 말했다.

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