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中 아파트값 강제 '인하' ,문재인정부가 부러워할 중국판 LTV규제 참고가制 확산

계획경제 DNA 꿈틀, 청두 선전 초강력 대책 시행
참고가 위력, '17억원 짜리 집 하루아침에 11억원'
선전 기존 아파트 거래량 전년동기 60% 급감

  • 기사입력 : 2021년06월04일 10:37
  • 최종수정 : 2021년06월04일 16:46
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[뉴스핌 베이징 = 최헌규 특파원] 중국 주요 도시들이 아파트 투기를 잡고 가격 상승을 억제하기 위해 은행 대출시 적용하는 아파트 기준 가격을 강제로 낮추는 '참고가격' 제도를 도입하고 나섰다.

쓰촨(四川)성 청두(成都)는 2021년 2월 선전시에 이어 기존 주택(아파트)에 대해 참고가격 제도를 도입, 은행 대출 등에 적용한다고 밝혔다.

참고가격 제도는 정부 당국이 아파트에 대해 임의로 가격을 끌어내리는 것으로, 참고가격이 주택 담보 대출등에 적용돼 대출을 억제한다는 점에서 우리의 주택담보대출비율(LTV)제도와 유사하다. 중국은 현재 보유 주택 에 부과하는 부동산세가 없기 때문에(6월 일부 도시 시범 도입 검토) 오히려 기준가를 높여 보유세로 수요를 억제하려는 우리의 공시지가 상향 조정 조치와 대비되는 정책이다.      

우리의 LTV는 집 담보 대출 금액을  기준 시가의 일정 비율로 정하지만 중국이 최근 도입중인 참고가격 제는 정부 당국이 처음부터 대출의 담보 물건인 집 값 자체를 강제적으로 낮춰 총 대출금액을 억제하는 방식을 취하고 있다.

당국이 참고가를 발표하면 은행은 이를 기준가로 대출을 시행해야하고 부동산 중개업체는 홈페이지와 매장 앞 게시물 등에 해당 물건에 대한 매매가를 참고가 이상으로 표시할 수 없다. 시가는 보다는  당국이 고시한 행정가격인 '참고가격'이 대출과 중개상의 영업, 모든 거래  행위에 중요한 잣대로 여겨지는 것이다. 

[뉴스핌 베이징 = 최헌규 특파원] 광둥성 선전시의 한 건설 회사가 시내 야바오(雅寶) 지하철역에서 멀지않은 곳에 오피스 및 주상 복합 아파트를 짖고 있다.  3월 말 뉴스핌 통신사 촬영. 2021.06.04 chk@newspim.com

실제 청두시가 참고가를 발표한 뒤 중국은행 중국농업은행 중국공상 은행 등 국유 상업들은 '참고가'의 최저선을 기준가로 대출을 시횅한다고 공고하고 나섰으며 중개업소 인터넷 홈페이지 등에는 참고가를 넘어서는 아파트 매물들이 일제히 자취를 감췄다.

 중개업체들은 예를 들어 그동안 우리 돈 7억 원 짜리 아파트 호가를 10억 원으로 표시하는 등의 방식으로 매매값을 끌어올리고 아파트 투기를 조장해왔다.

중국은 부동산 구매시 지자체 마다 다소 차이가 있지만 통상 2선 도시 또는 생애 최초구매자 등에 대해서는 집값의 70%를 대출해 준다.

예를들어 시장에서 1000만 위안(약 17억원)에 거래가 되는 아파트에 대해 정부가 '참고가격'을 700만 위안으로 매긴다면 바로 그날부터 이 아파트 구매시 대출 가능금액은 700만 위안에서 490만위안으로 줄어든다.

참고가 제도는 대출만 억제하는게 아니다. 청두보다 먼저 참고가 제도를 도입한 선전시의 경우 아파트 소유자 입장에서도 갑자기 자신의 부동산 재산이 30% 폭락한 것과 같은 상황에 처하게 돼 전반적으로 시장 심리가 위축되고 부동산 과열이 진정되는 것으로 알려졌다.

중국의 베이징 상하이 광저우 선전 등 1선 도시 집값은 당국의 규제에도 불구하고 고공비행을 멈추지 않고 있다. 부동산 값 상승은 최근 성장 속도가 빨라지는 2선 도시로 확산되고 있다.

쓰촨성 성도(수도) 청두는 서부의 요충지로 중국 지방 도시중 최근 경제가 가장 빠른 성장세를 보이는 도시중 한 곳이다.

[뉴스핌 베이징 = 최헌규 특파원] 중국 베이징의 한 거리에 '아이에 집을 사주자'는 내용의 주택 판촉물이 길가에 뿌려져 있다.  2021.06.04 chk@newspim.com

경제 성장으로 인구가 몰리면서 2020년 청두 인구는 2000만 명을 넘었다. 경제 사회 구조의 이런 변화가 아파트 시장에 투기 붐을 촉발시키면서 청두 경제에 큰 부담이 돼 왔다.

앞서 부동산 광풍으로 몸살을 앓았던 광둥성 선전시는 2021년 2월 참고가격 제도를 도입해 집값 상승및 부동산 투기 억제에 상당한 성과를 거둔 것으로 전해졌다. 선전의 5월 아파트 거래량은 3027채로 코로나19 확산의 해인 2020년 동기에 비해서도 61%나 줄어들었다.

선전과 청두 등 주요 도시의 경우 최근 부동산 거래 시장이 신규 분양이 아닌 기존 주택 위주로 급속히 재편되고 있다. 분양 물건 대신 기존 아파트가 시장 가격을 주도하기 시작한 것이다. 당국이 기존 아파트에 대해 초강력 집값 억제책인 참고가를 시행하고 나선 것도 이때문이다.

청두시는 선전시가 2월 3595개 단지에 대해 참고가 제도를 시행한뒤 3개월 후에 1차로 201개 과열지구 아파트 단지에 대해 참고가를 발표, 6월부터 시행키로 했다. 이번에 청두가 발표한 참고가의 최저 가격은 평방미터당 1만 3110위안, 최고가는 3만 9300위안이다.

중국은 이와함께 또다른 부동산 규제책의 하나로 주택 보유세에 해당하는 부동산세를 선전과 청두 항저우를 대상으로 빠르면 이달 혹은 7월에 시범 시행하는 방안을 검토하고 있다.

선전은 최근 다완구(大灣구, 광둥성 홍콩 마카오) 개발에 따른 수혜, 항저우는 장삼각 경제권 및 전국 경제의 핵심구역, 청두는 서남 개발의 요충지역이라는 호재로 최근 인구가 몰리고 부동산 시장이 들썩이는 것으로 알려졌다.

중국이 처음 시범 도입하는 부동산 세 세율은 매년 1.5%~2.5% 선에서 지방 정부가 현지 여건에 맞춰 결정 발표할 것으로 알려졌으며 가족 성원 1인당 평균 면적 60평방미터(20평)이하의 주택에 대해선 세금을 면제할 방침이다. 

베이징= 최헌규 특파원 chk@newspim.com

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