한계 드러나는 서울 공급대책…공공재건축 '파리 날리고' 공공재개발 '까다롭고'

기사입력 : 2021년02월21일 06:02

최종수정 : 2021년02월21일 15:57

공공재건축 도입시 사업성 악화…은마·잠실5·미주 등 대단지 '철회'
공공재개발, 요건 미달로 10곳 퇴짜…"단기 공급 만능해법 아니다"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 작년 8·4 공급대책에서 야심차게 도입한 공공재건축, 공공재개발에 파열음이 끊이지 않고 있다. 공공재건축은 대단지 재건축 아파트들이 여럿 빠져 사실상 주택공급 효과가 적을 것이라는 평가를 받는다.

반면 공공재개발은 요건을 맞추지 못해서 퇴짜를 맞은 지역이 여러 곳이다. 정부 주도의 정비사업이 서울 내 모든 사업구역에 적합한 것이 아니기 때문에 이처럼 한계가 드러나고 있다는 게 업계의 지적이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.10.07 pangbin@newspim.com

◆ 공공재건축 도입시 사업성 악화…은마·잠실5 등 대단지 '철회'

21일 부동산업계에 따르면 강남구 은마아파트(4424가구), 송파구 잠실주공5단지(3930가구), 동대문구 청량리동 미주(1089가구) 등 대단지는 모두 공공재건축 사전컨설팅 신청을 철회했다.

공공재건축은 정부가 8·4 공급대책에서 발표한 '공공참여형 고밀재건축' 제도다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재건축사업에 참여하는 방식이다.

이 방식을 채택하면 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 300∼500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘릴 수 있다.

하지만 은마아파트를 비롯한 주요 재건축 단지에선 공공재건축 참여를 꺼리고 있다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합에 돌아갈 이익이 적기 때문이다.

특히 조합들은 재건축 사업의 공공성이 높아지면 그만큼 사업성이 나빠질 것을 우려한다. 공공재건축을 할 경우 기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나는 만큼 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 세대수가 늘어나면 전체 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

주거환경도 기존보다 악화된다. 같은 면적의 대지에 아파트 세대수를 2배로 늘리려면 그만큼 조경면적을 줄여야 한다. 입주민이 늘어난만큼 지하주차장과 커뮤니티시설도 더 만들어야 한다. 기존 조합원들로서는 높아진 인구밀도 때문에 주거의 질이 하락하는 것이다.

만약 주거 쾌적성을 위해 조경면적, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 많이 올려야 한다. 이 경우 공사비가 더 크게 늘어나고 공기도 연장된다는 문제가 있다.

높아진 공사비를 충당하려면 일반분양가를 높게 받아야 하는데 그마저도 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없기 때문이다. 또한 임대아파트 수가 많으면 단지에 고급화 이미지를 적용할 수 없어서 분양가를 높게 책정하기 어려워진다.

또한 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다는 점을 감안하면 부담이 크다. 입지가 좋은 사업지일수록 '공공참여형 고밀재건축'에 참여할 유인이 없는 이유다.

은마아파트에 공공재건축 도입을 반대하는 소유주들로 이뤄진 비상대책위원회(비대위)인 '공공재건축 반대 소유자 연대'(은소협)는 공공재건축을 하면 3.3㎡당 지가를 1억5000만원으로 가정할 경우 조합원 1인당 11억원 가량의 손해가 발생한다고 주장했다.

잠실주공5단지, 청량리 미주아파트도 조합원 반발에 부딪혀 작년에 이미 포기를 선언했다. 이처럼 규모가 큰 사업장이 모두 빠지자 공공재건축으로 향후 5년간 5만가구를 공급한다는 정부의 목표 달성 여부가 불투명해졌다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.03 sungsoo@newspim.com

현재 공공재건축 컨설팅에 참여한 단지는 500가구 미만의 소규모 단지들이다.

세부적으로는 ▲서초구 잠원동 신반포19차아파트(242가구, 클린업시스템 기준 토지등소유자 241명) ▲중랑구 망우동 망우1구역(토지등소유자 270명) ▲광진구 중곡동 중곡아파트(270가구, 토지등소유자 270명) ▲영등포구 신길동 신길13구역(토지등소유자 247명) ▲관악구 신림동 건영아파트(492가구) ▲용산구 이촌동 강변강서아파트(토지등소유자 184명) 등 총 7곳이다.

다만 강남에서 유일하게 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 신반포19차도 공공재건축에 참여할 가능성이 낮다는 얘기가 나온다.

김성진 신반포19차 재건축 조합장은 "사업성 검토를 위해 공공재건축 사전 컨설팅에 참여했는데 높은 임대주택 비율이나 재초환 탓에 부정적인 여론이 높다"며 "현재는 공공재건축보다는 주변 단지와의 통합 재건축을 할 가능성이 더 크다"고 말했다.

이에 따라 공공재건축은 사실상 주택공급 효과가 크지 않을 것이라는 평가를 받는다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "주택공급 효과가 큰 대단지 보다는 사업성이 상대적으로 낮아 공공재건축 혜택을 볼 수 있는 중·소규모 단지가 주로 신청했다"며 "전체적으로는 주택공급 효과가 적을 것"이라고 말했다.

◆ 공공재개발, 요건 미달로 10곳 퇴짜…"주택공급에 만능해법 아니다"

공공재개발은 주요 사업장의 관심을 받았지만 요건을 충족하지 못해 사업지로 선정되지 못한 지역이 많다.

서울시에 따르면 공공재개발 공모를 신청한 70곳 중 시범사업지로는 ▲흑석2구역(270가구) ▲양평13구역(618가구) ▲양평14구역(118가구) ▲용두1-6구역(919가구) ▲신설1구역(279가구) ▲봉천13구역(357가구) ▲신문로2-12구역(242가구) ▲강북5구역(680가구) 8곳이 선정됐다. 나머지 62곳(전체의 88.5%)은 선정되지 못했다.

공공재개발을 신청했어도 요건이 부족해 '재검토 대상지'로 선정된 지역으로는 ▲중랑구 면목동 527번지 일대 ▲성북구 장위11구역 ▲장위12구역 ▲성북5구역 ▲삼선3구역 ▲양천구 신월 7동 1구역 ▲영등포구 당산동6가 ▲대림3동 ▲신길6구역 ▲강동구 고덕1구역으로 총 10곳이 있다.

공공재개발 사업지가 되려면 크게 두 가지 요건을 만족해야 한다. 첫번째(필수 요건)는 '도시 및 주거환경정비법' 등 관계법령과 함께 '2025 도시 및 주거환경정비기본계획' 등을 충족해야 한다.

기존 주택정비형 재개발구역도 지정요건(주거정비지수 등)을 충족하는지 여부는 구청에서 조사할 계획이다. 이는 선정위원회 심사 시 참고 자료로 활용한다. 주거정비지수란 노후도, 주민동의율, 가구 밀도를 포함한 정량적 판단 기준을 말한다.

두번째(제외 요건)로는 공공재개발 후보지 공모대상 제외 요건에 해당하지 않아야 한다. 서울시 정책상 도시관리(특별경관지구 등), 보존계획(역사문화보존 등)에 따라 관리 또는 보존이 필요한 구역은 제외 대상이다.

또한 도시재생사업 추진지역 또는 관리형 주거환경개선사업 예정지역, 기존 도시건축 혁신방안 진행 및 완료구역도 제외된다.

'도시재생사업'이란 도시재생법(활성화지역 등), 도시정비법(관리형 주거환경개선사업), 소규모 주택정비법(자율·가로주택사업 등), 한옥 등 건축자산법(건축자산 진흥구역) 및 관련 조례(골목길 재생사업 등) 등에 근거해서 재정을 투입한 공공사업을 말한다.

서울시 주거정비과 관계자는 "성북5구역은 도시재생사업 구역으로 이미 공공자금이 투입돼서 (공공재개발로) 선정되지 못했다"며 "주민들이 공공재개발을 신청할 때 필수요건을 모두 충족하고 제외요건에 해당하지 않는지를 사전에 검토해야 하는데 그렇지 못한 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "정비구역 요건도 충족하지 않은 지역에 무턱대고 공공재개발 사업을 할 수는 없다"며 "성북5구역이 사업을 하려면 도시재생사업 구역도 공공재개발을 할 수 있게끔 공모 기준이 바뀌어야 한다"고 덧붙였다.

전문가들은 공공재건축, 공공재개발이 서울 내 모든 사업구역에 적합한 방식은 아니기 때문에 이처럼 파열음이 나오고 있다고 지적했다. 정부 주도의 정비사업만으로는 단기에 서울 주택을 대규모로 늘리는 데 한계가 많다는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공재건축 또는 공공재개발이 적합한 지역이 있고 그렇지 않은 지역이 있다"며 "예컨대 인구가 적은 지방 구도심이나 민간이 정비사업을 하기에 사업비·전문성이 부족한 지역은 공공재개발을 도입할 만 하다"고 말했다.

다만 "민간이 충분히 정비사업을 할 수 있는 지역의 경우 공공재건축·재개발이 맞지 않을 수도 있다"며 "정부가 공공재건축·재개발이 '만능 해법'인 것처럼 적극 추진하는 것에 대해 시장이 실현 가능성을 낮게 보고 부작용을 우려하는 것도 그 때문"이라고 덧붙였다.

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10