[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 공시가격 반영률 상승으로 인한 재건축 초과이익 환수 부담이 다음달부터 줄어들 것으로 보인다.

시행령이 개정돼 권리가액 등이 높아져 조합원이 부담하는 초과이익 환수금액도 축소될 것으로 보인다. 다만 공시가격 상승으로 보유세가 동반 상승하는 측면이 있어 실제 조합원에 돌아가는 혜택은 크지는 않을 것으로 관측된다.

◆ 재건축부담금 산정 방식 변화...초과이익 환수 부담 준다

30일 부동산업계에 따르면 다음달 19일부터 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령이 개정돼 재건축부담금 규모가 줄어든다. 

재건축초과이익환수제는 개시시점(추진위원회 승인일)과 종료시점(준공인가일) 사이의 주택가액에서 단지가 속한 지역의 평균 가격 상승분과 개발비용을 빼고 남은 금액이 3000만원 이상인 경우 부담금을 부과한다.

이때 주택가격은 공시가격을 근거로 책정하는데 개시시점과 종료시점의 공시가격 현실화율이 달랐다. 이로인해 개시시점에 공시가격 반영율이 낮은 경우 차액이 커져 부담금도 높게 나왔다. 앞으로는 종료시점 공시가격 반영율을 개시시점에도 적용해 온전히 주택가격 상승분만큼만 부담금 산정에 반영된다.

특히 강남권과 서울 주요지역 재건축 단지들의 초과이익환수 부담이 줄어들 것으로 예측된다. 특히 공시가격 반영율이 낮았던 시기에 재건축 추진위원회를 설립한 강남 은마아파트, 잠실 주공5단지 등 주요 단지들이 영향을 받을 것으로 보여진다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.10.08 leehs@newspim.com

지난해 국토부가 서울과 수도권 일부 재건축 단지들의 재건축부담금 시뮬레이션 결과 강남 5개 단지의 평균 부담금은 4억4000만~5억2000만원을 기록했다. 일부 단지는 7억원을 넘기도 했다. 단지들마다 준공시기나 가격에 따라 차이는 있겠지만 최대 1~2억까지도 부담금이 줄어들 수 가능성도 있다.

시행령 개정이 민간재건축을 규제해오던 정부의 정책방향과 달리 재건축 사업에 유리하게 작용할 수 있다는 지적도 있다. 정부는 시행령 개정과 재건축 규제는 별개의 문제라는 입장이다.

국토교통부 관계자는 "시행령 개정은 국회 입법으로 마련된 것이지만 공시가격 현실화에 따른 공시가격 상승을 보정하기 위해 시행되는 것"이라면서 "재건축 규제와 관련된 부분은 없다"고 말했다.

◆ 부담 완화돼도 시장 영향 미미...개시시점 변화 요구 잇달아

부동산업계 전문가들은 이번 시행령 개정으로 재건축부담금 부담이 완화돼도 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보고 있다.

재건축부담금이 줄어들지만 주민들의 보유세 부담은 여전히 큰 상황이다. 정부는 공시가격 현실화를 위해 실제 반영률을 90%까지 올린다는 계획이다. 부담금이 완화돼도 주민들에게 실질적인 부담 완화로 이어지지 못하게 된다.

재건축부담금 산정 개시시점을 변경해야 한다는 주장이 나온다. 개시시점은 추진위원회 승인일인데 종료시점인 재건축 준공인가일까지 평균 10년 이상 걸린다. 오랜 기간에 걸친 주택가격 변화가 반영되다보니 부담금이 높게 나올 수 밖에 없다. 추진위 출범은 초기 단계여서 사업이 본격화되는 단계라 보기 어렵고, 그 과정에서 사업이 중단되기도 한다. 따라서 개시시점을 추진위 출범이 아닌 그 이후로 바꿔야 한다는 것이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "사업 초기단계인 추진위 승인일을 개시시점으로 놓는게 맞냐는 지적이 나오고 있다"면서 "개시시점을 사업 중기 단계인 사업시행인가로 바꾸는게 합리적이다"고 말했다.

재건축부담금이 사업 추진의 부담으로 작용하지 않도록 추가적인 방안이 필요하다는 지적도 나온다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "부담금 산정 기준의 불명확한 부분을 법으로 명시하고, 물가상승률도 반영해 사업 추진에 부담을 덜어줘야 할 것"이라고 말했다. 

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