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두더지 잡기식 '핀셋규제' 집값 못잡고 풍선효과만 키운다…규제 무용론 비등

부산·울산·파주·천안 등 조정대상지역 추가 지정
일산·조치원 풍선효과 예상

  • 기사입력 : 2020년12월18일 06:04
  • 최종수정 : 2020년12월18일 06:05
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[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 수도권 파주시를 비롯해 전국의 부산·울산·천안 등 36곳을 조정대상지역에 추가 지정했다. 지난달 19일 조정대상지역 추가 이후 한달도 안돼 규제지역을 추가한 것이다.

그만큼 정부가 집값 상승세를 잡지 못하고 있음을 보여준 것이다. 시장의 풍부한 유동성이 규제지역을 피해 가격 상승을 이끄는 풍선효과에 대응하지 못한 탓이다.

이 때문에 정부의 규제 자체가 주변 집값 상승을 부채질 하는 악화를 구축하고 있다며 무용론 주장이 비등해지는 실정이다.

◆시장 흐름만 따라가다 집값 잡지 못한 핀셋규제

18일 부동산업계에 따르면 정부는 전날 조정대상지역을 추가 지정하는 핀셋규제를 내놓았다. 집값이 크게 오르던 부산, 울산, 파주, 천안 등이 조정대상지역에 추가됐다. 조정대상지역 추가 지정으로 집값을 잡기에는 역부족이란 지적이다.

그동안 조정대상지역은 집값 상승을 억제하는데는 성공하지 못했다. 선제적인 대응이 아닌 시장 흐름에 따라 움직이는 '뒷북 대책'인 탓이다. 조정대상지역으로 지정하려면 최근 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과해야 한다. 최소 3개월 이상 시장 상황을 본 후 규제하는 것인데 오를대로 오른 시장을 뒤늦게 규제하는 셈이다.

시장 유동성이 풍부한 상황에서 시장 수요는 한 곳을 규제로 막으면 비규제지역으로 이동해 그 지역의 집값을 올리는 풍선효과를 일으켜 규제를 피해가고 있다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.10.08 leehs@newspim.com

정부는 지난 6.17 대책으로 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 정했으나 김포, 파주는 접경지역이라는 이유로 규제지역에서 제외했다. 그러자 풍선효과로 김포와 파주 지역의 집값이 크게 뛰기 시작했고, 지난달 19일 정부는 김포를 조정대상지역에 추가했다. 그러자 파주로 수요가 몰리면서 또 다른 풍선효과를 낳았다.

시장의 흐름만 쫓아가다보니 몇년 사이에 조정대상지역 지정과 해제를 반복하는 일이 빚어지기도 한다. 부산은 2016년과 2017년 두차례에 걸쳐 7개 구·군이 조정대상지역으로 지정됐다. 이후 시장 침체가 이어지자 지난해 11월 해운대·동래·수영구를 마지막으로 모든 지역이 조정대상지역에서 해제됐었다. 그러자 다시 부산 지역 집값은 크게 뛰기 시작했다. 19년 11월부터 1년간 해운대구는 22.94%, 수영구 17.34%의 상승률을 기록했다. 다시 정부는 지난달 19일 해운대·수영구 등 5개 구를 조정대상지역에 재지정했다.

집값 상승의 근본원인인 시장 유동성을 규제하거나 원활한 주택공급이 필요하다는 지적이다.

이러한 상황이 지속된다면 조정대상지역 추가 지정에도 다른 곳에서 풍선효과가 발생하고, 규제지역을 추가하는 '두더지 잡기'식 규제가 이어지고 집값 안정을 이루기는 어려울 것으로 보인다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "규제는 시장을 선도하면서 단순하고 분명한 목표가 있는게 바람직하다"면서 "집값에 따라가는 핀셋규제는 효과적인 규제라고 볼 수 없다"고 말했다.

◆풍선효과는 계속된다…"수도권 중저가 지역·조치원으로 수요 이동할 것"

부동산업계는 조정대상지역 추가 지정 이후 일산 등 수도권 중저가 지역이나 조치원 등으로 수요가 옮겨갈 것으로 예상하고 있다. 일산, 조치원등은 인근에 조정대상지역이 있어 반사이익을 얻을 수 있고, 개발 호재등이 있는 곳이다.

일산은 조정대상지역으로 규제를 받고 있음에도 최근 집값 상승폭이 커지고 있다. 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 일산서구는 김포가 조정대상지역에 지정된 후인 11월 4주차에 0.34% 상승률로 상승폭을 키운 뒤 12월 2주차에는 0.99% 상승률을 기록했다.

서울과 접근성이 좋고, 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 개통 호재로 수요자들의 관심을 받고 있다. 집값이 급등했던 인근 파주, 김포가 조정대상지역이 되면서 상대적으로 집값이 저렴한 일산을 향하는 수요가 이어질 수 있다.

규제를 받고 있는 상황에도 수요가 몰려들어 가격 상승폭이 커져도 정부가 내놓을 카드는 많지 않은 상황이다. 투기과열지구 규제를 더하는 것 정도가 규제 수단으로 꼽힌다.

조치원은 세종시에 속해 있으나 비규제지역이다. 국회와 정부기관 이전 논의가 이어지면서 세종시와 인근 지역의 집값 상승이 이어져왔다. 조정대상지역에 추가된 천안과 공주가 세종시 인근 지역이어서 집값이 올랐던 만큼 수요가 조치원 일대로 몰릴 것으로 예상된다.

이런 상황에서 조치원 역시 집값 상승이 진행돼 왔다. 조치원읍에 'e편한세상 세종' 전용면적 103.23㎡는 지난 7월 2억8000만원(19층)에 거래가 됐으나 지난 14일에는 3억9000만원(12층)에 5개월 사이에 1억 넘게 올랐다.

서울과 수도권 대부분 지역이 조정대상지역이 되면서 일산 외에도 다른 중저가 단지로 수요가 이동할 가능성도 있다. 규제지역 확대에 집값 상승이 이어지는 상황에서 실수요자들은 내 집 마련의 조급함을 느끼게 돼 중저가 단지 구매에 나서게 될 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "전세 매물이 부족한 상황에서 실수요자들이 수도권 내에서 중저가 단지들을 찾을 것으로 보인다"면서 "이들 지역들로 몰리는 수요가 가격상승을 이끌 수 있다"고 봤다.

krawjp@newspim.com

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