[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = # 판교 10년 공공임대아파트를 11억원에 분양전환 받는 A씨는 불가피한 사정으로 바로 매도 하려 했으나 양도소득세가 얼마 나올지 알아보고 깜짝 놀랐다. 10년간 임차인으로 거주했더라도, 분양전환 후 2년 더 보유하지 않고 팔면 세금폭탄을 맞는다는 사실을 알았기 때문이다. 특히 내년 6월부터는 분양전환 후 1년 내 팔면 무려 70%의 양도세율이 부과된다. 세금만 2억4000여만 원을 내야 하는 셈이다.

임대아파트를 분양받은 다음 단기에 매도할 경우 '양도소득세 지뢰'를 밟을 수 있다는 분석이 나왔다.

내년 6월부터는 2년 미만 단기 보유 주택의 양도세율이 60~70%로 오르는데 임대아파트도 이같은 규정이 적용돼서다.

◆ 국세청 "9억 넘는 고가 임대주택, 분양전환 후 보유기간 계산"

15일 국세청 유권해석에 따르면 건설임대주택의 경우 9억원 이상 고가주택은 양도소득세율 및 장기보유특별공제를 계산할 때 분양전환 후부터 보유기간을 기산한다. 이 때 분양전환 시점은 분양대금 청산일(잔금일)과 수분양자 소유권이전접수일 중 빠른 날 기준이다.

분양대금 청산일은 임대관계가 끝나서 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 따라 이미 납부한 임대보증금을 매매대금으로 바꾸는 날로 판정한다. 임대보증금을 납부한 날 기준이 아니다. 소득세법 규정에는 건설임대주택에 대한 장기보유특별공제 규정이 없다. 이에 따라 국세청이 이같은 유권해석을 내린 것이다.

우선 10년 공공임대에 임차인으로 거주한 1가구 1주택자는 분양전환시 양도가액 9억원까지 양도세 비과세를 받을 수 있다. 이 내용은 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호에도 나와있다.

예컨대 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택에 임차인이 살고 있다고 가정하자. 이들은 1가구 1주택이라는 조건을 우선 충족해야 한다. 만약 이들이 임차한 날로부터 양도한 날까지 기간 중 세대 전원이 5년 이상 거주했다면, 양도가액 9억원까지는 양도세 비과세를 받을 수 있다.

◆ 분양전환 후 최소 2년 더 보유해야…1년 내 팔면 세금만 70%

하지만 양도가액이 9억원이 넘는 경우라면 최소 2년 보유해야 양도세율을 낮출 수 있다. 분양전환 후 2년이 안 돼서 팔면 양도세율이 높아지기 때문이다.

특히 내년 6월부터는 1년 미만, 2년 미만 단기 보유 주택의 양도세율이 각각 70%, 60%로 오른다. 내년 5월과 내년 6월은 한 달 사이지만 세율이 크게 바뀌게 되는 것이다. 

분양전환 후 1년 내 팔면 매도시점에 따라 양도세율 40%(내년 5월 말 이전 매매시)와 70%(내년 6월 말 이후 매매시)를 적용한다. 또한 분양전환 후 2년 내 팔면 60% 양도세(내년 6월 말 이후 매매)를 내야 한다.

이 규정에 해당하는 단지로는 판교 10년 공공임대아파트가 있다. 공공임대주택 판교 원마을 12단지의 평균 분양전환 가격은 전용면적별로 ▲101㎡(190가구) 8억7427만2000원 ▲115㎡(117가구) 9억9104만9000원 ▲118㎡(111가구) 10억1251만8000원 ▲150㎡(6가구) 13억2958만3000원 ▲180㎡(4가구) 15억6037만5000원이다.

공공임대 분양전환대상인 판교 백현마을 8단지도 이에 해당된다. 백현마을 8단지 전용 101㎡(공급 38평)를 11억1035만원 정도에 분양받은 다음 1년 내 18억원에 판다고 가정했다.

이 경우 양도세는 ▲내년 5월 말 이전 매매시(세율 40%) 1억2915만7550원 ▲내년 6월 이후 매매시(세율 70%) 2억2602만5713원으로 집계됐다. 똑같이 1년 내 팔았는데도 한 달 사이 세금이 1억원 가까이 오르는 것이다. 

분양전환 후 2년 내 매도하면 양도세가 1억9373만6325원이 된다. 양도세를 이보다 더 줄이려면 분양전환 후 2년이 지나서 팔면 된다. 이 경우 양도세 일반세율(6~42%)이 적용돼서 세금이 1억375만7550원으로 줄어든다.

◆ 장특공제 받으려면 2년 거주도 필요…"세금 폭탄 주의 요구"

위례 호반가든하임, 성남고등지구 제일풍경채도 향후 회사 측이 분양전환가격을 시세대로 할 경우 9억원이 넘을 가능성이 높다. 위례 호반가든하임은 내년 2월 입주 예정이며, 4년 임대기간이 끝난 후 추가로 4년 임대를 연장할 수 있다.

성남고등지구 제일풍경채는 지난 4월 입주가 이뤄졌다. 입주자들은 4년 임대기간이 끝나면 주변 시세를 반영한 분양전환가격을 내고 분양받을 수 있다. 단지에서 걸어서 9분 거리인 '고등호반써밋 판교밸리아파트'(작년 7월 입주)는 전용면적 84㎡이 지난달 25일 13억4500만원에 팔렸다.

이처럼 9억원이 넘는 임대주택들은 분양전환 후 2년을 더 보유해야 양도세 일반세율(6~42%)을 적용받는다. 다만 분양전환 후 보유기간이 2년이면, 이 기간에 거주까지 했다고 해도 양도세율이 더 낮아지지는 않는다.

세금을 이보다 더 줄이려면 '장기보유특별공제'를 받아야 한다. '장기보유특별공제'(장특공제)란 부동산을 3년 이상 보유했다가 팔면 얼마나 오래 보유했는지에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도다. 

내년 6월 이후 매도할 경우 양도세율이 60~70%로 오르는 부분과는 관계없다. 장특공제는 양도세를 줄일 수 있는 가장 확실한 수단으로 꼽힌다. 다만 장특공제를 받는 요건이 점점 까다로워지는 추세다. 

2020년 1월 1일 이후에 파는 주택은 1가구 1주택자의 경우 2년 이상 거주하면 1년당 8%의 장특공제율을 적용했다. 즉 2년 이상 거주했다면 10년 이상 보유해서 최대 80%(1년당 8%) 공제받을 수 있었던 것이다.

만약 2년 거주하지 않았다면 일반공제로 최대 30%까지만 받을 수 있다. 

하지만 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 '보유기간 연 4%'와 '거주기간 연 4%'로 구분해 계산한다. 양도세를 80%까지 공제받으려면 10년간 보유 및 거주도 해야(보유 10년 40%, 거주 10년 40%) 한다는 뜻이다.

내년부터 장특공제를 받기 위한 최소 기준은 2년 거주(8%)+3년 보유(12%)다. 이 경우 총 20%를 공제받을 수 있다.

또한 분양전환 후 3년 더 보유 및 거주한 다음 팔면 장특공제를 24%(보유 3년 12%, 거주 3년 12%) 받을 수 있다. 이 경우 양도세는 7362만3751원으로 줄어든다. 분양전환 후 2년간 더 보유한 다음 팔았을 때 내는 양도세(1억375만7550원)보다 30% 가까이 줄어든 것이다. 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "내년부터 주택 단기 매매에 대한 양도세율이 높아졌다"며 "임대아파트도 이 규정을 피할 수 없기 때문에 임대아파트를 분양받아 매도하려는 수요자들은 각별히 주의해야 한다"고 강조했다.

sungsoo@newspim.com