[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 상가임대차보호법 개정안이 국회 문턱을 넘자 상가건물임대차분쟁조정위원회(분쟁조정위)의 실효성에 의문이 제기되고 있다. 상가 임대인과 임차인 간 임대료 인하에 대한 합의가 이뤄지지 않으면 분쟁조정위를 거쳐 갈등을 해결하도록 했지만, 인력이 부족한데다 강제력도 없어 제 역할을 기대하기 어렵다는 지적이다.

결국 법적 소송으로 이어질 수밖에 없는데, 여기에는 상대적으로 많은 비용이 드는 탓에 영세 임차인과 임대인들의 부담만 커지는 결과를 초래할 것이란 우려가 나온다.

◆전국 분쟁조정위 달랑 6곳..."신속한 갈등 해결 어려워"

27일 부동산업계에 따르면 상가 임차인에게 '임대료감액청구권'을 부여한 상가임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 임대인 반발이 커지고 있다. 임대인과 임차인 모두 코로나19로 어려움을 겪는데도 정부 대책은 임차인 보호에 치우친 채 임대인 희생만 요구하고 있어서다. 각종 세금과 대출이자를 내기도 빠듯한 임대인들은 임차인의 임대료 인하 요구를 받아들일 수 없다고 못 박으면서 갈등을 예고하고 있다.

상가 임차인은 앞으로 이번 개정안을 근거로 임대인에게 상가 월세나 보증금 등 임대료를 깎아달라고 요구할 수 있다. 또 6개월 간 임차인이 월세를 연체하더라도 계약 해지를 할 수 없도록 했다. 임차인은 최장 9개월(기존 3개월 포함)간 월세를 밀리더라도 계약을 계속 이어갈 수 있다. 개정안은 이달 중 정부 국무회의를 거쳐 공포되는 즉시 시행된다.

문제는 임대인과 임차인 간 임대료 인하를 둘러싼 갈등 해결을 위한 장치가 마땅치 않다는 점이다. 임대인은 임차인의 임대료 인하 요구에 반드시 응해야할 의무가 없다. 임대료 인하 여부뿐만 아니라 인하폭, 기간 등도 당사자 합의를 통해 정해야 한다. 이를 두고 임대인과 임차인간 분쟁이 발생할 경우엔 상가분쟁조정위의 조정으로 해결할 수 있다는 게 정부 설명이다.

그러나 일부 지역을 제외한 다수 지역의 임대인, 임차인은 분쟁조정위를 이용하기 쉽지 않은 게 사실이다. 분쟁조정위는 서울과 수원, 대전, 대구, 부산, 광주 등 전국 6곳에만 설치돼 있기 때문이다. 정부는 2021년까지 총 12곳에 추가 설치한다는 계획을 내놨지만, 이미 임대인과 임차인 갈등이 번지면서 뒤늦게 대처에 나섰다는 지적이 나온다.

분쟁조정위 인력도 부족한 상황이다. 전국 6개 지부에는 약 42명의 심사관, 조사관 등 사무국 직원과 조정위원들이 임대인과 임차인간 분쟁해결에 나서고 있다. 이들은 상가 임대차뿐만 아니라 주택 임대차 관련 분쟁까지도 함께 담당하고 있어 신속한 분쟁 해결에 한계가 있다는 설명이다. 분쟁조정의 법적 처리기간은 최대 90일로 정해져 있다.

대한법률구조공단 관계자는 "전국 6개 지부와 소속 인원만으로는 수많은 분쟁을 신속하게 처리하기 어렵고, 주민 접근성도 떨어지는 문제가 있는 게 사실"이라며 "앞으로 분쟁조정위가 확대된다면 신속성과 편의성이 높아질 수 있을 것"이라고 말했다.

◆상가분쟁조정위 조정, 10건 중 1~2건..."실효성 떨어져"

갈등 해결을 위해 분쟁조정위에 조정 신청을 하더라도 원만한 조정이 이뤄지긴 쉽지 않다. 임대인과 임차인 중 한쪽이 분쟁조정을 신청하더라도 상대방이 거부한다면 조정 절차가 진행되지 않기 때문이다. 상대방 동의로 조정 절차를 거친 뒤 조정안이 나오더라도 강제력이 없어 실효성에 한계가 있다. 현행법은 양측 모두가 조정안을 수락해야만 합의가 성립된 것으로 보고 있다. 즉, 만약 어느 한쪽이 조정안을 거부할 경우엔 강제할 수 없다.

실제 분쟁조정위에서 임대인과 임차인간 조정이 이뤄진 것은 10건 중 1~2건에 그친다. 상가분쟁조정위는 지난해 4월 출범 이후 지난 8월까지 총 840건의 분쟁조정 신청을 접수 받았다. 그러나 임대인과 임차인 간 조정이 성립된 것은 840건 중 단 125건(14.8%)에 불과했다.

주택 임대차 관련 분쟁도 마찬가지다. 지난 2017년 5월 주택분쟁조정위 출범 이후 올해 6월까지 3년간 총 6502건의 조정 신청이 접수됐지만, 조정 성립 건수는 1522건(23.4%)뿐이다. 조정 개시 전후로 각하되거나 취하된 것은 4713건으로 전체의 72.5%를 차지한다.

문제는 임차인 입장에선 임대인을 상대로 선뜻 소송에 나서기 어렵다는 점이다. 소송 제기 후 재판 결과가 나오기 까지 투입해야할 시간적, 금전적 비용이 크기 때문이다. 결국 영세 임차인들은 비용 부담으로 임대료인하감액청구권 행사하기 쉽지 않아 제대로 된 피해 구제는 묘연해질 것이라는 지적이다.

이에 국회에는 분쟁조정위에서 마련한 조정안은 재판상 화해와 같은 효력을 부여하는 법안이 올라와 있다. 일부 법적 강제력을 통해 임대인과 임차인 간 갈등을 소송 없이 해결하겠다는 취지에서다. 그러나 이마저도 양측의 합의가 있어야 효력이 발생하기 때문에 실질적인 해결 방안이 되기 어려울 것이란 관측이 나온다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 "재판상 화해는 당사자에게 전달 후 2주간 이의가 없어야 확정 판결과 같은 효력이 생긴다"며 "임대인과 임차인 중 어느 한쪽이라도 합의가 없으면 강제력을 가질 수 없게 돼 소송이 불가피하다"고 설명했다.

sun90@newspim.com