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[뉴스핌=이광수 김지완 기자] "예전 같았으면 공실이 있는 부동산은 투자자들이 꺼렸는데, 요즘에는 공실 있는 부동산에만 투자하는 블라인드펀드(blind fund)도 있어요. 부동산 펀드의 또 하나의 콘셉트로 자리를 잡은 것 같습니다." (자산운용업계 관계자 A씨)

1일 부동산금융 업계에 따르면 최근 저평가된 부동산을 매입해 가치를 더해 수익을 극대화하는 '밸류업(value up)' 부동산 펀드 상품이 투자자들 사이에서 인기다. 임차인과 위치 등이 확실한 '핵심(core)'상품보다 상대적으로 수익률이 높은 것이 강점이다.

부동산금융업계 한 관계자는 "국내 부동산금융 시장이 성숙단계로 들어서면서 투자상품이 다양화되는 추세인데 최근 '밸류업' 상품이 각광을 받고 있다"며 "수익률은 연 7~8%로 코어 자산으로 구성된 상품보다 수익률이 높고, 매각 차익까지 감안하면 이보다 더 높다"고 설명했다.

자산 가치를 끌어 올리는 방법은 크게 세 가지다. ▲펀드 설정 전부터 공실이 있는 부동산을 시장가보다 낮게 매입해 펀드 만기시 매각 차익을 얻는 경우 ▲임차인 구성을 바꾸는 경우 ▲낡은 건물을 리모델링한 후 새로운 임차인등을 구성해 매입가보다 비싸게 판매하는 경우 등이다.

서울 구로구 핀포인트타워(옛 미래타워) <사진=신도림 핀포인트>

작년 말 이지스자산운용이 설정한 서울 구로구 신도림동 '미래타워 부동산 펀드'가 대표적이다. 당시 신도림미래타워는 공실률이 30%에 달했다. 이지스자산운용은 공실을 소형 오피스로 개조해 공실률을 낮추고, 추후 매각 차익을 얻겠다는 전략을 세웠다.  

신도림 미래타워의 공실은 소형 오피스 약 100실로 구성된 '신도림 핀포인트'로 개조돼 이달 중순부터 수분양자를 모집중이다. 임대료를 기반으로 한 이 펀드의 목표수익률은 연 7% 수준. 건물 매각 차익까지 고려하면 목표수익률은 더 높아질 수 있다. 

다만 우려의 목소리도 있다. 한 글로벌 컨설팅 업계 관계자는 "목표수익률이 높은 외국계 운용사들이 많이 쓰던 방법인데, 최근 국내 운용사들도 밸류업 자산에 뛰어들고 있다"며 "다만 임차인 구성이 제대로 되지 않을 경우 등의 리스크가 있다"고 전했다. 

오피스 등 수익형 부동산의 경우 부동산 경기를 크게 타지 않아 안전하다는 분석도 있다. 부동산금융업계 한 관계자는 "수익형부동산의 경우 공실에 따라서 가격 변동이 생긴다"며 "처음부터 공실이 있는 것 중에서 향후 채워지거나 발전 가능성이 높은 것들을 매입하기 때문에 변동성이 크지 않다. 향후 시장가 수준으로 팔게 되더라도 저렴하게 매입했기 때문에 차익을 남길 수 있다"고 설명했다.

한 운용업계 관계자는 "밸류업해서 팔겠다는 자체가 문제가 있는 건 아니다"며 "다만 아직 국내에선 새로운 시도인 만큼 검증이 필요하다"고 강조했다.

[뉴스핌 Newspim] 이광수 기자 (egwangsu@newspim.com)