전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
Gam

속보

더보기

부동산펀드, 부동산 매각할 때까지 안심 못한다

기사입력 : 2016년11월17일 16:33

최종수정 : 2016년11월17일 16:33

상환예정일 지나도 청산 못해...환율도 변수

[뉴스핌=김지완 기자] 2014년2월2일 상환을 약속했던 부동산 펀드가 현재까지 운용되고 있다. 투자자들은 원치 않는 장기 투자자가 됐고, 자금 운용 계획도 꼬였다. 

‘한국WW베트남부동산개발특별자산1’펀드 얘기다. 이 펀드는 설정후 예상과 다른 분양률, 공실률 등으로 마이너스 수익률 기록하고 있다. 그리고 보유 부동산 매각에 실패해 환매에 응하지 못하고 있다.

'골든브릿지특별자산18호'는 2006년9월5일 설정한 후 2009년 2월에 상환할 예정이었다. 그러나 2013년12월에야 상환했다. 펀드가 투자한 부산의 호텔이 매각되지 않았기 때문이다. 

실물 부동산에 투자하는 부동산펀드가 잇따라 '완판' 행진을 하고 있으나 주의해야한다는 경고도 끊이지 않고 있다. 계획과 달리 투자한 부동산 매각에 차질이 생기면 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 

펀드평가사 제로인에 따르면 17일 기준 올해 해외부동산펀드와 국내부동산임대형펀드로 각각 3296억원, 683억원이 유입됐다. 2012년부터 지난해까지 4년간 각각 3126억원, 3157억원이 순유출됐던 것과 정반대 자금 흐름이다. 

미래에셋운용의 미국부동산펀드와 하나운용의 티마크그랜드부동산펀드가 히트를 치면서 기록한 결과다.  이 두 펀드의 성공에 고무된 자산운용업계는 공모형 부동산펀드 공급을 늘리고 있다.

그동안 49인 이하 사모형으로만 자금을 조달해 부동산에 투자해왔던 이지스자산운용이  '퍼시픽타워'에 투자하는 공모펀드를 내놓고 오는 21일부터 자금을 모집에 나선것이 대표적인 사례다.

◆ 베트남 부동산 매각실패로 만기 3년 가까이 투자금 상환 지연

그러나 부동산 시장 특성상 상환기일에 맞춰 해당 부동산을 처분하지 못하면 투자자들은 원금 상환이 불가능하다는 위험을 기억해야한다. '7년 패쇄형' 같은 기간 설정이 의미가 없다는 얘기다.

‘한국WW베트남부동산개발특별자산1’펀드가 베트남 호치민에 보유중인 12층 175실 규모의 레지던스 객실가동률은 지난 7월 76.57%에 그쳤다. 아파트는 2013년 12월부터 분양을 시도했으나 현재까지 분양률이 648세대 가운데 440세대만 분양됐다.  

이 펀드의 김용환 매니저는 운용보고서를 통해 “펀드 상환이 지연된 점에 거듭 송구스러운 마음을 전한다”면서 “최대한 빠른 시일내에 보유자산을 매각해 펀드를 상환할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 

골든브릿지경매부동산펀드 역시 자산 매각 실패로 2010년10월15일이었던 만기를 넘겨 지금까지 운용 중이다. 지난 몇 년간의 운용보고서에는 '빠른 매각에 최선을 다 하겠다'는 운용역 코멘트가 매분기 되풀이되고 있다.

김남규 한국투자증권 압구정PB센터 영업2팀장(PB)은 “부산 노보텔에 투자했던 ‘골든브릿지특별자산18호’의 매각 실패로 환매가 몇 년간 지연돼 곤욕을 치른데 이어 한국WW베트남펀드도 같은 상황에 놓이면서 트라우마가 생겼다”면서 “부동산펀드 투자의 핵심은 보장수익률이 아니라 원금상환”이라고 말했다.

◆  헤알화 급락으로 60% 평가손실...때맞춰 환매 장담 못해

미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산펀드는 2012년2월 설정된 후 -60.62%의 평가손실이 발생했다. 미래에셋자산운용 관계자는 “헤알당 640원 시기에 투자했으나 현재 환율이 340원대로 떨어지며 원화환산 손실이 확대됐다”면서 “환매예정인 2019년까지 헤알화 가치가 회복되지 않으면 매각을 놓고 고민이 깊어질 수 있다”고 말했다.

이같은 실패 사례가 줄지으면서 부동산펀드 출시를 꺼리는 자산운용사도 있다. 박인철 신한BNPP운용 부사장은 “부동산실물펀드는 정리(Exit)에 어려움이 큰 만큼 앞으로도 시장에 내놓을 계획이 없다” 밝혔다.

JP모간글로벌부동산펀드를 이끌고 있는 기준환 JP모간자산운용 본부장은 “유동성 리스크를 줄이기 위해 리츠, 부동산개발업체 주식에만 투자하고 있다"고 말했다.

 

 

[뉴스핌 Newspim] 김지완 기자 (swiss2pac@newspim.com)

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동