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"이게 과장인가? 110만→1억원"…임대등록 말소 다주택자, 종부세 폭탄에 세 전가 불가피

7·10 대책으로 종부세 배제혜택 사라진 임대등록사업자
대출규제·얼어붙은 거래량...세부담 임차인 전가 우려
전셋값 폭등·전세의 월세화 확대 가능성

  • 기사입력 : 2021년11월25일 06:01
  • 최종수정 : 2021년11월25일 11:09
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[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = #서울 강서구에 사는 A씨는 종부세 고지서를 보면서 임대사업자 재등록을 하지 않은 것을 후회하고 있다. 재개발 빌라 59㎡(20평대) 1채와 시세로 1억이 안되는 30㎡(8평) 오피스텔을 단기임대 등록했던 A씨는 지난해 자동으로 등록이 말소됐다. 종부세 합산배제가 사라지면서 올해 2000만원의 종부세가 나왔다. 월 100만원 안팎인 임대수입과 소득으로는 종부세를 감당하기 어려운 상황이다.

올해 크게 늘어난 종합부동산세가 등록임대사업자에게서 더 크게 늘어나면서 이에 대한 불만과 함께 세부담이 임차인에게 전가될 것이란 우려가 커지고 있다.

지난해 정부가 등록임대사업자 제도를 손질하면서 혜택이 축소되면서 등록임대주택에 대해 합산배제됐던 종부세가 부과되면서 급격히 납부액이 늘어난 것이다. 임대인들은 임대사업자 재등록도 어려운데다 보유한 임대주택을 팔지도 못하는 상황이다. 당장의 세부담을 해소할 길이 없어 이를 임차인에게 전가할 것이란 예상이 나온다.      

◆ "임대등록 말소됐을 뿐인데" 종부세 100배 가까이 급등

25일 부동산업계에 따르면 지난해 정부 대책 영향으로 임대등록이 말소된 임대사업자들이 지난해보다 종부세 부담이 급격히 늘어났다.

대한주택임대인협회에서 파악한 사례를 보면 경기도 성남시 분당구 아파트에 거주하는 B씨는 작년까지 서울시 마포구에 다가구주택을 단기 임대로 등록해 운영해왔지만 지난해 7·10 대책으로 단기임대가 말소됐다.

이로 인해 지난해 본인이 거주하는 아파트에 대한 종부세만 부과돼 110만3250원을 냈던 B씨는 거주주택과 임대주택 외에 부동산 취득 사실이 없음에도 올해 임대로 놓은 다가구주택까지 포함해서 1억101만1880원의 종부세가 나왔다. 이는 지난해보다 100배 가까이 오른 수치다. 다주택자의 경우 전년도 대비 300% 종부세 상한이 적용되지만 등록임대 말소에서 해제된 경우에는 이를 적용받지 않는다.

종부세가 갑작스럽게 늘어난 데에는 등록임대 말소로 인해 종부세 합산배제 혜택이 사라진 영향이 크다. 등록임대사업자는 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득해 임대주택으로 등록하면 종부세 과세표준 계산 시 합산대상에서 빼주는 혜택이 있었다.

종부세 부담을 덜기 위해서는 임대사업자 재등록을 해야 하지만 전세보증을 의무적으로 가입해야한다. 가입 조건은 은행대출 등 선순위채권금액과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘어서는 안된다. 즉 부채비율이 100%를 넘어서는 안된다. 또한 주택가격 대비 대출비율은 60% 이하여야 한다. 주택가격은 부동산 공시가격에 적용비율을 곱하는데 적용비율은 주택 유형과 가격대에 따라 120~170%를 적용한다.

조건을 맞추려면 임대보증금을 낮추거나 대출금 비율을 낮춰야 하는데 이미 전세계약이 체결된 상태에서는 이를 조정할 수 없어 결국 재등록을 못하게 된 것이다.

임대주택을 매도해 세부담을 더는 방법도 있지만 이마저도 쉽지 않다. 아파트를 임대등록한 경우에는 수요가 있는데다 종부세와 마찬가지로 양도세 중과 배제 혜택이 있어 거래가 될 수 있다. 하지만 다세대·다가구 주택은 수요가 적은데다 가구수 만큼 다주택자로 분류돼 세부담이 늘어나게돼 매수자를 찾기 더욱 어려울 것으로 보인다.

◆ 커지는 세부담 임차인 전가 우려...'과장된 이야기'라는 정부

임대등록사업자의 종부세 부담 증가가 임차인에게 전가될 우려가 커지고 있지만 정부는 임차인에게 종부세가 전가돼 전월세 가격이 오르는 것은 과장된 이야기라면서 상반된 시각을 보이고 있다. 임대차법으로 전셋값 상승이 제한된데다 최근 서울과 수도권에서 매물이 늘어나고 있어 임대인이 전셋값을 올리기 어렵다는 것이다.

노형욱 국토교통부 장관은 24일 CBS 라디오 '김현정의 뉴스쇼'에 출연해 세부담 전가 우려에 대해 "계약갱신청구권과 전월세상한제로 인해 이미 살고 있는 집에 전월세 가격을 올리는 것은 쉽지 않다"고 말했다.

반면 시장에서는 임대인의 세부담이 임차인에게 전가될 수 밖에 없다고 본다. 자금 여력이 부족한 임대사업자의 경우 임대주택 매매도 쉽지 않은데다 대출규제로 인해 대출을 통한 자금 마련도 녹록치 않다. 결국 임대사업자가 선택할 수 있는 방안은 세부담을 임차인에게 전가하는 것 밖에 없게 된다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "임대사업자의 세부담이 커지면 대출이나 매매·신규 임대 등록 모두 안되는 상황에서 세부담을 임차인에게 전가할 수 밖에 없다"고 말했다.

세부담 전가가 단기적으로는 관리비 증가 등으로 나타나지만 장기적으로 큰 폭의 전셋값 상승으로 전가될 수 있다고 본다. 전세계약 만료 후 큰 폭의 전셋값 상승이나 전세의 월세화 심화에 의한 공급 부족으로 시장 불안이 나타날 수도 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "조세 전가는 임대차법등으로 단기적으로는 나타나기 어렵지만 특정시점에 큰폭으로 나타나 시장 불안을 낳을 수 있다"며 "전세 신규계약때 전셋값을 크게 올리거나 임대주택 매매 과정에서 매수자에게 세부담을 떠넘길 수도 있다"고 말했다.

임대인에게 부과되는 종부세 부담이 임차인에게 전가되는만큼 과도한 세부담을 줄여줄 방안이 필요하다는 지적이다. 임대인들의 임대사업 재등록을 위해 임대보증 의무가입을 원활하게 하고 임대사업자 규제 완화로 임대매물이 시장에 나오도록 유도해야 한다는 것이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "임대보증 의무가입이 원활히 돼 임대사업자가 재등록을 하게 되면 세부담이 줄어들 수 있다"면서 "이외에도 임대사업자에 대한 규제를 완화해 공급 증가를 통한 시장안정을 추구할 필요가 있다"고 말했다.  

krawjp@newspim.com

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