[서울=뉴스핌] 이동훈 건설부동산부장 = 재건축 하면 가장 먼저 떠오르는 말은 단연 '투기'다. 사실 맞는 말이다. 수많은 돈 있는 사람들이 재건축에 투자해 돈을 벌겠다는 생각을 하고 있다. 부동산을 매입하는 것은 경제사전적 의미에서 투기이지 투자가 아니다. 집을 산 후 집을 통해 경제활동을 해서 이익을 창출하는 것이 아니라 기다렸다가 시세 차익이 생기기를 노리기 때문이다.

하지만 재건축도 경제 효과를 노릴 수 있는 부분이 엄연히 존재한다. 재건축은 도시계획과 직결되기 때문이다. 지난 1960년대 초반 경제개발계획과 함께 시작된 고성장 시대는 이제 마감되고 있다. 1970년대 아파트가 도입된 후 변화된 주거 문화, 도시계획 차원에서의 오래된 주거지를 이제 새로고침 즉 '리뉴얼'해야하는 시기가 온 것이다.

리뉴얼에는 필연적으로 엄청난 비용이 발생한다. 이 비용은 공익을 위해 국가가 국민 혈세로 모두 부담해야 하나? 아니다. 사회간접자본에 민간자본이 투입되듯이 민간의 자금과 역량을 투입할 수 있다. 이것의 대표적인 부분이 재건축 사업이다. 즉 재건축은 투기적인 측면만 있는게 아니라 경제 효과를 노릴 수 있는 민간 사업이란 이야기다.

주택 재건축이나 건물 리모델링 공사장을 지나갈 때 흔히 들을 수 있는 말이 있다. "멀쩡한 집(건물)을 왜 부수고 새 집을 짓겠다는 건데? 돈 노리고 저러는 거 아냐?"

이 질문자는 도시 개발행위의 목적에 대해 정확히 꿰뚫고 있다. 그렇다. 돈 노리고 저러는 거 맞다. 개발사업은 초기 비용이 들어간다. 따라서 그 비용보다 더 큰 이익을 얻을 수 있다는 기대감이 있어야 추진할 수 있다.

멀쩡한 집과 건물을 부순다. 실제 강남에 가보면 멀쩡한 빌딩을 부수고 새 빌딩을 짓는 건축사업이 흔히 벌어진다. 수십억원의 공사비가 들어가더라도 나중엔 돈이 되니깐 이런 개발행위가 서슴없이 이루어지는 것이다.

그런데 이런 개발사업은 강남과 같은 말 그대로 인기지역에서만 발생한다. 지방에 가보자. 아니 서울 변두리만 해도 상황은 마찬가지다. 50년을 넘은 낡은 건물이 그대로 서 있다. 규모 3~4 급 지진만 발생하면 폭삭 내려앉을 거 같은 건물이 적지 않다. 주택은 더 하다. 한국전쟁 직후에나 지었을 것 같은 연와조나 조적식 집이 즐비하다. 왜 이런 건물과 주택은 리뉴얼이 안될까? 바로 돈이 안돼서다. 투입되는 비용만큼 이익을 얻기 어려울 것이란 생각 때문이다.

슬럼가가 발생하는 것은 바로 이 때문이다. 민간자본이 투입되지 않은 구 시가지는 50년, 60년이 지나면서 건물이 낡고 빈민들만 모여사는 곳으로 변해 자연스레 슬럼지역이 된다. 이런 곳은 막대한 나랏돈이 투입되지 않는 한 바뀌지 않는다. 1970년대 초반 서울 도심부에 들어선 시민아파트들이 재건축되지 않는 이유도 바로 돈이 안된다는 판단 때문이다. 이런 노후 아파트들은 땅 주인인 서울시가 시민 혈세로 헐고 또 다시 시민 돈으로 공원을 만들 수밖에 없다.

정부가 추진하려는 재건축 규제, 특히 개발이익환수는 재건축을 단순히 투기라는 시각에서 바라볼 때 나올 수 있는 시각이다. 지금도 정부와 지방자치단체는 재건축에서 발생하는 이익을 환수하고 있다. 지구단위계획 때 기부채납으로 공공기여를 하게 하고 입주 때는 임대주택을 걷어 초과이익을 환수하고 있다. 그리고 사업이 끝나면 보유세와 거래세를 올려받는다.

그럼에도 이젠 초과이익을 절반까지 환수해야 한다는 입장이다. 재건축에서 발생하는 이익을 최대한 줄이겠다는 논리인데 하지만 분명한 것은 초과이익이 없으면 재건축도 없다는 것이다. 재건축 사업은 돈을 보고 추진하는 민간 개발사업이다. 여기서 수익을 가져간다는 것은 재건축 사업을 하지 말라는 얘기에 다름 아니다.

노무현 정부시절 증명됐듯이 무자비한 규제는 사업의 중단으로 이어진다. 최근 서초구청이 반포현대 재건축 조합에 통지한 재건축 부담금은 108억원. 이는 12가구 일반분양 숫자와 거의 일치한다. 즉 일반분양 수익을 전부를 세금으로 갖다 바치라는 게 재건축 초과이익 환수인 셈이다. 돈이 안되는 사업을 벌일 국민은 없다.

재건축이 없으면 투기는 크게 사라질 것이다. 양극화와 위화감도 없는 평등한 세상이 올 수도 있다. 그렇다면 그 사회는 정부가 꿈꾸는 밝은 사회일까? 지은 지 50년이 넘은 주택만 즐비하고 소방도로도 없어 정부가 나랏돈으로 고쳐줘야만 되는 도시. 그리고 주택공급이 줄어 수요-공급 차원에서 발생하는 집값 상승은?

정부의 목적이 재건축을 뿌리뽑겠다는 것이 아니라면 좀더 발전적인 대안이 필요하다. 도시 리뉴얼에는 돈이 든다. 그 돈을 굳이 민간에서 뺏어와 국가가 쓸 필요는 없다.

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