[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 다주택자 규제가 매수 심리를 진정시키는 데는 성공했지만, 역으로 임대차 시장의 불안을 키우고 있다는 분석이 제기됐다. 전·월세 시장의 주요 매물 공급원 역할을 하던 다주택자들의 추가 매입이 차단되면서 시장에 나오는 임대 매물이 급감한 탓이다.

12일 대한건설정책연구원(이하 '건정연')은 '다주택자 규제 강화 정책에 따른 전세시장 영향 점검' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 

정부의 다주택자 옥죄기는 지난해부터 본격화됐다. '6.27 대책'을 통해 수도권과 규제 지역 내 다주택자의 주택담보대출(LTV)을 사실상 0%로 묶었다. 1주택자가 기존 집을 팔지 않고 새집을 사는 행위도 엄격히 제한했다. 뒤이어 발표된 '10.15 대책'은 거래 자체를 까다롭게 만들었다. 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 실거주 목적이 아닌 아파트 매입을 원천 차단했다.

지난 2월 정부는 그동안 유예해왔던 다주택자 양도소득세 중과 제도를 다시 시행하겠다고 발표했다. 최근에는 비거주 1주택자 규제 및 보유세 개편 논의까지 수면 위로 떠올랐다. 올해 전국 공동주택 공시가격 인상(전국 9.16%, 서울 18.67%)도 예고되면서 주택을 여러 채 보유하는 것 자체가 재무적 부담으로 작용하게 됐다.

정부의 이 같은 파상공세는 일단 시장 심리를 식히는 데는 어느 정도 성공했다. 한국은행의 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 올 1월 124로 정점을 찍은 뒤 양도세 중과 유예 종료 발표가 있던 2월 105로 꺾였고, 3월에는 96까지 급락했다.

지수가 100 아래로 떨어졌다는 것은 향후 집값이 하락할 것으로 보는 응답자가 상승을 예상하는 응답자보다 많아졌음을 뜻한다. 국토연구원의 주택시장 소비자심리지수 역시 1월 116.4에서 3월 111.0으로 소폭 내려앉았다.

문제는 집값을 잡으려는 다주택자 규제가 엉뚱하게도 임대차 시장으로 불똥이 튀고 있다는 점이다. 다주택자들의 추가 매입이 막히고 기존 주택 처분 압박이 커지면서 전·월세 매물 공급이 눈에 띄게 줄어들고 있다.

건정연에 따르면 규제 발표일인 지난 2월 12일 이후 전셋값 상승폭이 더욱 가팔라졌다. 2월 16일 이후 주간 아파트 전세가격은 전국 평균 0.09%, 수도권 0.12%, 서울 0.14%의 상승률을 기록 중이다.

올 1월 말부터 4월 27일까지 전국 전셋값(누적)은 1.12%, 수도권은 1.59% 상승했다. 서울 오름 폭은 1.81%다. 지난해 같은 기간 ▲전국 0.03% ▲수도권 0.22% ▲서울 0.43% 상승과 비교하면 상당히 높은 수치다. 다주택자 규제로 임대 매물은 마르는데 가을 이사 철 수요 등이 겹치면 전셋값 폭등 사태가 재현될 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

전문가들은 현재의 정책 방향이 단기적인 집값 억제에는 기여할 수 있지만, 전·월세 시장 불안을 초래할 수 있다고 경고한다. 집을 사지 못한 수요자들이 임대차 시장에 머물며 전세 수요는 늘어나는 반면, 매물을 공급해야 할 다주택자들은 옴짝달싹 못 하는 상황이기 때문이다.

고하희 건정연 부연구위원은 "현재 정부 정책은 수요 관리 측면에 집중하며 단기적으로 시장 심리를 위축시키는 효과를 내고 있다"며 "다만 다주택자가 임대차 시장에서 매물을 공급하는 역할을 해왔다는 점을 고려할 때, 규제 강화로 해당 매물 공급이 위축되면 임대차 시장 내 수급 불균형이 확대될 가능성이 있다"고 지적했다.

이어 "정부 정책 이후 전세가격 상승 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있는 만큼, 향후에도 전세가격 상승 압력이 지속될 가능성을 배제하기 어렵다"며 "정책의 의도치 않은 부작용을 최소화하기 위한 면밀한 모니터링과 보완책 마련이 필요하다"고 강조했다.

chulsoofriend@newspim.com