미국 '골디락스' 진입 노려…우리나라 이미 기업·가계 위기에 경착륙 우려
집값 향방, 거시경제만 따를 변수는 아냐…규제완화정책 변수 클 수도
주택공급 다양화 예고한 박상우 국토부 장관 후보자, 추가 규제완화도 변곡점 여부 주목해야
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 국내 부동산 시장이 그 어느 때보다 미국의 기준 금리와 국채 금리 변동에 일거수일투족 집중하고 민감해 했던 적은 없었던 것 같다. 팬데믹 이후 인플레이션을 잡기 위한 미국 연준(Fed)의 잇따른 '자이언트 스텝' 금리인상 공세는 치솟던 집값을 단기에 급락으로 내리 꽂으며 공포감을 줬기 때문이다.
초반에는 기준금리를 쫓아 올리긴 했으나 경착륙을 우려해 도저히 미국의 고금리 보폭에 못 맞춘다는 게 한국은행의 고민이었다. 금리를 연속해서 동결은 하고 있지만 고금리 충격을 계속 받고 있는 우리나라로선 당연히 미 연준이 기준금리를 언제 내릴지가 초미의 관심사다.
우리나라 국민이 미국 경기 지표에 이렇게 진심이었나 싶다. 불과 몇 년 전까지만 해도 경제 전문가들만 주목해 왔던 미국 근원물가지수, 생산자물가지수, 고용지수, 실업률 등 지표 발표를 이제 개개인들마저 촉각을 세우고 있는 게 현실이다. 심지어 미 연준의 FOMC(연방공개시장위원회) 점도표를 읽으며 인하시기와 횟수를 점치고 있을 정도다. 미국 주식을 투자하는 '서학개미'가 급격히 늘어난 영향도 있겠지만 역시 극도로 위축된 경제에서 벗어날 변곡점으로 미국의 기준 금리인하에서 찾고 있는 듯하다.
드디어 지난 13일, 미국 뿐만 아니라 전 세계가 환호했다. 미 연준 수장인 파월의장의 입에서 내년 금리인하를 논의하겠다며 사실상 고금리 체제 종식 선언을 하면서다. 그동안 고공행진을 거듭했던 미국 장기 국채금리도 지속적으로 빠지면서 국내 금리인하 기대감도 커지고 있다. 고금리로 인한 이자 부담이 커진 기업과 가계 주체로선 금리인하가 자금경색에서 벗어나 경기 활력을 줄 것이란 믿음을 줄 수 있는 호재로 받아들이고 있다. 특히 금리인하가 시작되면 부동산 시장 분위기도 바뀔 것으로 기대하는 이들도 적지 않다.
과연 금리인하가 집값의 최대 변곡점으로 작용할 것인가. 미국과 우리나라의 경제상황을 동일시하는 착각부터 벗어날 필요가 있다. 핵심만 얘기하자면 미국의 금리인하는 연착륙을 통한 '골디락스'를 노리는 것이다. 이에 반해 우리나라는 금리인하가 막상 실행된다 해도 경제회복의 묘약이 될지는 불투명하다.
그 정도로 위기설의 연속이다 PF(프로젝트 파이낸싱)위기가 다시 재점화되고 있다. 엊그제는 대형건설사의 부도설 등 기업 연쇄파산 소문이 시중을 엄습하고 있다. 여기에 가계부채 증가가 여전하다. 경착륙이 진행되는 경제 상황이라면 금리인하 카드만으로는 활력을 불어 넣기가 쉽지 않다.
국내 금리인하가 당장 이뤄질지에 대해 의구심을 갖는 이들도 적지 않다. 미국과의 금리 갭 차이가 큰데다 기업과 가계의 부채 때문에 조속한 인하가 어렵다는 지적이다. 이 같은 요인들 때문에 소위 '폭락론자'들은 본격적인 폭락장에 들어섰다고 유튜브와 부동산 커뮤니티에 연일 도배를 하고 있다.
하지만 집값의 향방이 거시경제에 따라 움직여지지만은 않는다는 것을 그간 학습을 통해 경험하고 있다. 비근한 예가 올 초 발표된 1·3대책이다. 정부가 약 40조원 규모의 저금리 정책모기지론인 특례보금자리론 자금을 지원하고 각종 부동산 관련 규제를 완화하면서 고금리 추세에도 수도권 집값이 반등하는 촉매제가 된 게 사실이다. 내년에도 시장에 파급효과가 큰 정책들이 본격 시행된다. 국회에서 통과된 '재건축초과이익환수법'와 '1기신도시특별법' 등은 수도권 재정비사업의 걸림돌을 해소함으로써 중장기 주택공급의 변곡점이 될 것이다. 또 27조원 규모의 신생아 특례 대출부터 신혼부부, 청년 지원까지 본격화되면 주택수요 시장의 변곡점으로 작용할 것으로 보인다.
무엇보다 내년 부동산시장의 최대 변곡점은 박상우 국토교통부 장관 후보자가 내세울 새 부동산 정책들일 것이다. 박 후보자는 이미 출근 첫마디에서 주택공급을 다양화하겠다고 예고했다. 그는 공급 형태 다양화에 대한 구체적 방안에 대해서는 "도심에서 소규모로 다양한 형태의 주택들이 빠른 시간 내에 공급될 수 있도록 정부와 지자체가 협력해 방안을 찾아 볼 것"이라고 밝힌 바 있다. 그러면서 "기본적으로 규제 완화 입장을 가지고 정책을 펼칠 것"이라고 했다. 비(非)아파트의 규제완화가 필연적일 것으로 보인다. 여기에 PF와 미분양 등 위기의 근원을 해소하기 위해 어떤 대책을 내놓을 지가 관전포인트다. 건설사와 금융권의 자금 지원 외에도 수요를 진작할 만한 세제혜택 등의 유인책 여부도 시장의 변곡점이 될 수 있다.
dbman7@newspim.com
