[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 오는 27일부터 1년간 한시적으로 역전세 반환대출이 시행된다. 대출한도는 개인의 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 40%에서 총부채상환비율(DTI) 60%로 적용되며 개인사업자는 임대업이자상환비율(RTI) 1.25~1.5배에서 1.0배로 완화돼 적용된다.

국토교통부는 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 대출받을 수 있는 규제를 완화해 시행한다고 26일 밝혔다.

이번 대출 규제 완화에선 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 했다. 다만 집주인은 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 한다.

또 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 자가 거주자로 입주하는 경우에도 현재 거주주택의 전세보증금 등 자력반환 능력이 확인될 경우 반환자금을 대출받을 수 있게 된다. 다만 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행된다.

정부는 이번 대책이 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 대출 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리한다는 방침이다.

지원대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄진 지난 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정된다. 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다. 

이와함께 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리한다는 방침이다. 다만 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금토록 할 예정이다. 이 경우 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한정된다.

아울러 반환대출 이용기간 동안에는 신규주택 구입을 할 수 없게 된다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과한다는 계획이다.

또 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택이 주어진다. 집주인이 선순위 대출이 확대되는 만큼 후속 세입자가 전세금 미반환 위험에 노출되지 않도록 하기 위한 조치다.

규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 은행은 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원해야 한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영된다. 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 오는 27일부터 즉시 이용이 가능하다.  집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시될 예정이다.

정부관계자는 "역전세 대출 규제 완화로 인해 가계부채 증가와 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 말했다.

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