요즘 부동산 투자에 관심이 전혀 없는 사람이 있을까 싶을 정도로 부동산은 더 이상 일부 재력가들만의 투자 대상이 아니다. 부동산 투자하면 쉽게 떠올리는 것이 주택, 상가, 건물 투자 등일 것이다. 이와 관련해 재건축, 재개발 투자, 꼬마빌딩 투자, 나아가 경매 전문가 등 실물 투자에 있어 노하우를 전수하는 수많은 사람들이 있다.
그런데 이러한 투자의 문제점은 상당한 자금이 필요하다는 점이다. 그리고 비교적 큰 금액의 대출을 일으켜야 해서 지금과 같은 고금리 시대에는 부담이 될 뿐만 아니라 여러 측면에서 선뜻 나서기 어려운 점이 있다. 이 같은 점을 해소하고자 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자할 수 있는 제도가 리츠(REITs) 투자이다.
부동산 보다는 주식 투자에 관심이 많은 사람들이 오히려 리츠 투자에 대해 쉽게 접했을 수 있다. 상장 리츠가 있어 주식과 같이 쉽게 거래가 될 뿐만 아니라, 퇴직연금 투자대상을 통해서도 접할 수 있기 때문이다. 흔히 리츠라고 불리지만, 법령상 정확한 명칭은 '부동산투자회사'다. Real Estate Investment Trusts를 줄여서 'REITs'라고 하며 국문으로도 '리츠'로 불린다.
투자대상별로 구분해 보면, 리츠는 주택, 오피스, 리테일(상가 등 소매 부동산), 호텔, 물류센터, 데이터센터 등의 부동산 유형별로 투자 구성을 하고 있는 경우가 대부분이므로, 투자자가 본인이 관심이 많은 유형 및 부동산 소재지 등을 살펴 원하는 부동산에 투자할 수 있다.
만일 특정 리츠 투자대상에 평소 관심이 있는 대형 오피스 빌딩이 있다면 그 빌딩의 일부 소유자가 되는 셈이다. 이에 더하여, 리츠 투자는 부동산 직접 투자에 비하여 소액으로 투자할 뿐만 아니라, 부동산이라는 자산이 순식간에 사라진다거나 그 가치가 급격하게 하락할 가능성이 비교적 낮다는 점에서 기본적으로 리스크가 높다고 보기는 어렵다.
나아가 부동산 매매 절차와 달리 주식과 같이 쉽게 거래할 수 있어 처분이 용이하다는 장점이 있다. 또한, 리츠는 90% 이상을 의무적으로 배당하도록 관련 법령에서 규정하고 있다는 점에서 주식보다 배당 수익률이 높은 점도 투자 유인이 될 수 있다(2021년 상장리츠 배당수익률 평균 7.7%).
이 같은 점에 기초하여, 리츠 시장은 꾸준히 성장하여 2023년 3월말 기준 운용리츠가 354개, 운용중인 자산 규모가 90조원을 초과하였으며, 일반 투자자들이 쉽게 접할 수 있는 상장 리츠가 23개(시가 총액 6조 9000억원)에 이르렀다. 그러나 아직까지도 국민들이 리츠를 주식, 공모 펀드 등과 같이 쉽게 투자할 수 있는 투자대상으로 관심을 가지고 있는지에 대해서는 의문점이 든다. 이 같은 점은 최근 상장리츠의 주식 하락 흐름과도 무관하지 않다(2022년 6월말 대비 2022년 11월말 25% 하락).
리츠 투자에 대한 투자자들의 관심이 낮아지는 이유는 어려가지가 있겠지만, 기본적으로 투자대상이 주택, 오피스 등에 집중되어 있는 측면도 있어 보인다(2023년 3월 기준, 주택 48.9%, 오피스 27.5%). 물류센터, 리테일 등에 투자하는 리츠들도 있으나, 인프라 구성, 노인복지시설 등 고령화 시대를 대비한 헬스케어 부동산 투자 등 그 구성을 다각화하여 투자자들의 수요를 충족할 필요도 있다.
나아가 우리와 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본 및 싱가포르 리츠 등이 크게 성장한 점도 주목해 볼 필요가 있는데, 일본 리츠의 경우 스폰서 제도를 통해서 대형은행 또는 초대형 디벨로퍼들이 리츠의 구성 및 운영을 주도하는 스폰서 역할을 하며 자금 조달, 자산 운용, 시설 관리 등을 전반적으로 지원하고, 특히 대형은행의 신용도에 따라 자금조달이 가능하여 금리 변동 등 시장상황 변동에 있어도 유연하게 대처할 수 있어 투자처로서 안정성을 지닐 수 있게 되었다.
싱가포르 리츠의 경우 일본과 달리 협소한 상업용부동산 규모에도 불구하고 정부의 국부펀드 및 정부산하 기업 등이 리츠의 스폰서로 참여하여 해외부동산 펀드 편입을 통해 리츠를 성장시킨 것이 특징이다.
리츠 투자가 다른 투자 수단보다 훨씬 우월한 투자에 해당하므로 정책적으로 무조건 장려하여야 한다는 점을 이야기하고 싶은 것은 아니다. 다만, 리츠 투자가 제도적으로 허용되어 있는 이상 개인들에게 다양한 투자기회를 제공하고, 배당이 주된 투자목적이 되는 리츠 구조상 고령화되는 우리나라에서 퇴직세대의 안정적인 소득원의 역할을 수행할 수 있다는 점에서 여러 가지 논의 및 개선이 필요하다고 생각한다.
이 같은 시점에서 국토교통부는 올초부터 '리츠 경쟁력 강화방안'을 발표하고, 지난 4월 "리츠 관리체계 개편 민관 합동 TF"를 발족하여 민간의 목소리를 들어 제도 개편에 힘을 싣고자 하는 것으로 파악된다. 그 제도 개선방안으로는 투자대상의 다각화, 자금조달 방식의 다변화, 리츠 자산 중 '부동산' 인정 범위 확대, 리츠 정보시스템의 고도화 등 국민들에게 유용한 부동산 간접투자수단이 될 수 있도록 하는 방안을 마련하고자 하는 것으로 보인다. 이는 전반적으로 투자자 보호와 더불어 시장의 대응력을 강화하고자 하는 것으로 이해된다.
위와 같은 변화의 움직임이 부동산 간접투자를 쉽게 접하고 매력적인 투자방안으로 자리 잡아 국민들의 투자기회를 다각화할 수 있는 계기가 될 수 있기를 바란다. 다만, 무엇보다도 이러한 제도 개편 과정에서 투자자보호에 소홀하여 향후 금융사고 발생에 따라 신뢰를 잃어버리는 일이 결코 발생하지 않도록 각별한 노력을 하여야 한다는 점도 잊어서는 안될 것이다.
최은철 화우 파트너 변호사
2002년 상문고등학교
2011년 고려대학교 법학과
2014년 한양대학교 법학전문대학원(졸업생 대표)
2020년 미국 University of California, Irvine The Paul Merage School of Business
2021년 한국과학기술원(KAIST) 금융전문대학원 금융MBA (경영학 석사)
2014년~ 법무법인(유) 화우
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