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"기약 없는 재건축에 지쳤다"…서울 곳곳서 리모델링 선회

강남3구 이어 강서‧구로 등으로 번져
판 더 커진 사업에 건설사 전담팀 꾸려

  • 기사입력 : 2021년08월16일 04:09
  • 최종수정 : 2021년08월16일 04:09
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[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 아파트 단지에도 리모델링 바람이 거세게 불고 있다.

각종 규제로 서울 아파트 단지들의 재건축 사업 허가 여부가 불확실해지자 리모델링으로 시선을 돌린 것이다. 주변 단지와 손잡고 사업의 덩치를 키우는 사업장도 적지 않다. 이는 사업 수익성을 높이면서도 대규모 단지의 이점을 누리겠다는 취지로 풀이된다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.08.11 ymh7536@newspim.com

◆ 재건축 규제 덜한 리모델링 사업 추진

16일 정비업계에 따르면 수도권에서 올해 1분기 기준 서울에서 리모델링사업을 추진하는 공동주택 단지는 총 51곳이다. 서울은 강남구 청담동 건영(240가구), 대치동 현대1차(120가구), 서초구 잠원동 잠원동아(991가구), 반포동 반포푸르지오(237가구), 송파구 문정동 문정시영(1316가구) 등 강남 3구(강남·서초·송파구)에 리모델링을 택한 단지들이 많다.

비 강남권에선 주로 대규모 단지들이 리모델링을 추진 중이다. 강서구 가양동 강변3단지(1556가구), 성동구 금호동1가 벽산(2921가구), 양천구 신정동 목동우성2차(1140가구), 용산구 이촌동 한가람건영2차(2036가구), 이촌동 강촌(1001가구), 중구 신당동 남산타운(5150가구) 등이 대표적이다.

서울 구로구 신도림동 우성 1·2차 아파트는 지난달 22·23일 잇따라 조합원 총회를 열고 시공사를 GS건설로 선정하면서 통합 리모델링에 시동을 걸었다. 리모델링 사업이 완료되면 1차 아파트는 169가구에서 최대 194가구로 세대수가 늘어나게 된다. 2차 역시 기존 239가구에서 최대 268가구로 늘어날 예정이다.

리모델링 사업 규모도 확대되고 있다. 국내 리모델링 시장 규모는 2025년 37조원 이상, 2030년 44조원으로 고속 성장을 이어갈 것으로 보인다. 리모델링은 기존 정비사업과 달리 사업기간이 짧다. 통상 재개발, 재건축 사업기간은 10년 이상이지만, 리모델링은 5년이면 사업을 끝낼 수 있다.

특히 재건축 승인 절차보다는 리모델링 사업 절차가 간소화됐기 때문이다. 재건축을 통해 집을 새로 지으려면 노후, 불량 정도를 살피는 '안전진단'을 통과해야 한다. 재건축은 A~E등급 중 최하 수준인 D나 E등급을 받아야 추진이 가능하다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내의 아파트에 설치된 에어컨 실외기. 2021.07.27 pangbin@newspim.com

◆ 안전진단 문턱서 쓴잔 마신 단지 리모델링으로 선회

다만 2018년부터 붕괴 위험 같은 '구조 안전성'을 중요하게 보기로 하면서 낮은 등급 받기가 어려워졌다. 기준이 강화되기 전에는 수월하게 통과할 수 있었던 단지들도 2018년 이후로는 재건축 사업 '입구 컷'을 당하고 있는 실정이다. 호기롭게 재건축 추진에 나섰지만, 첫 관문에서 막힌 것이다.

이로 인해 노후 단지에 거주하고 있는 입주민들이 리모델링 사업으로 선회하고 있다. 리모델링은 연한 기준이 재건축 절반인 15년이다. 안전진단에서도 유지·보수 등급(A~C) 중 B등급 이상이면 추진할 수 있다. 재건축과 달리 초과이익환수제도의 적용도 받지 않는다.

여기에 기존 주택을 유지한 채로 주택을 새로 짓기 때문에 용적률 확보 부담이 적다는 장점이 있어 업계에서도 리모델링 관련 사업 규모 확대를 전망하고 사업에 적극 참여하는 모습이다.

수익률도 나쁘지 않다는 평가다. 리모델링은 일반 재건축보다 공사 난이도는 높은데 일반 분양분을 많이 낼 수 없어 수익성이 떨어진다는 지적을 받아왔다.

리모델링은 동을 더 짓는 별동 증축과 면적을 늘리는 수평증축, 층수를 높이는 수직 증축이 있다. 수직증축을 하면 최대 3층까지 늘릴 수 있어 분양 수익을 낼 수 있고, 수익성도 개선할 수 있다.

윤지해 부동산114 연구원은 "그동안 재건축 시장이 워낙 호황이다 보니 리모델링이 반사이익을 못 받았는데 현 정부 들어 재건축 규제가 강화되면서 15년 이상 된 공동주택들이 대안으로 리모델링을 선택하고 있다"면서 "단순 비교로는 재건축 사업의 수익성이 더 좋지만, 리모델링은 재건축초과이익환수제 대상이 아니고 사업기간도 상대적으로 짧을뿐더러 안전진단과 관련한 규제사항도 달라 사업을 추진하기가 상대적으로 수월하다"고 말했다.

◆ 대형 건설사, 전담부서 꾸려 수주전 나서

국내 건설사들은 리모델링 사업 수주를 위해 전담 부서를 신설하고 있다. GS건설은 최근 건축·주택부문 도시정비사업그룹의 조직개편을 통해 도시정비2담당 산하에 리모델링팀을 신설하고 리모델링사업을 본격화했다. 이들 팀은 사전 기술영업을 통한 리모델링 사업발굴 및 수주, 사업 관리 등을 담당하게 된다.

삼성물산도 리모델링 사업에 사활을 걸었다. 지난달 초 소규모 조직개편을 단행, 리모델링팀을 신설했다. 앞서 삼성물산은 지난 3월 서울 성동구 금호벽산아파트 리모델링 사업에 뛰어들며 리모델링 사업 복귀를 알렸다. 2014년 강남구 '청담 래미안 로이뷰'와 '래미안 대치 하이스턴' 준공 이후 7년 만이다.

DL이앤씨와 대우건설은 산본 우륵아파트 리모델링과 송파구 가락쌍용1차아파트 사업을 수주전에서 경쟁사를 밀어내고 사업을 따내면서 화려한 복귀전을 치렀다.

리모델링 시공실적 1위인 쌍용건설은 후발주자의 기술 격차를 벌리고 있다. 쌍용건설은 국내 최초 2개 층 수직증축을 비롯해 지하층 하향 증설공법, 단지 전체 1개 층 필로티 시공, 2개 층 지하주차장 신설 등 다양한 리모델링 공사 신기술을 확보하고 있다.

건설업계 관계자는 "정비사업 규제 강화로 먹거리가 줄어들자 리모델링 시장이 상대적으로 급부상 하고 있다"라며 "1기 신도시가 노후화 되면서 리모델링 사업이 수도권 위주로 진행되고 있다"고 전했다.

이어 한 건설업계 관계자는 "서울과 수도권을 중심으로 리모델링 시장이 확대되면서 대형건설사들이 사업 영역을 적극적으로 확대하고 있다"며 "건설사 간 리모델링 기술 확보와 사업수행 역량 축적을 통한 리모델링 시장 선점 경쟁이 치열해질 것으로 보인다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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