재건축 대안, 서울 강북 재개발 투자 여전히 '유효'

기사입력 : 2017년10월05일 09:00

최종수정 : 2017년10월05일 09:20

마포·성동·용산구 등 강북지역 재개발 활발..프리미엄도 껑충
사업장 내 감정가액 천차만별...대지지분·위치·지대 등 선별해야

[뉴스핌=이동훈 기자] 재개발 투자에 관심이 많은 A씨(54·남)는 주변 지인의 소개로 마포구 아현2구역 매물을 소개받았다. 2013년 4월 3개월간의 현장답사와 시장조사를 한 끝에 주택 매입을 결정했다.

A씨 투자 수익률 분석

매입한 물건은 사업지 중심에 있는 다세대주택이다. 대지지분 42.9㎡, 건축면적 59.5㎡ 규모다. 이곳에서 거래되는 대지지분 중 중간 정도 규모다. 3.3㎡당 평균 매맷값은 1300만원. 시세보다 500만원 싼 2억3000만원을 투자했다. 취득세와 중개보수, 등기수수료 등을 포함해 들어간 현금은 모두 2억4000만원 정도다.

이 건물을 매입할 당시 아현2구역의 사업 단계는 조합설립 인가까지 마친 상태였다. 전체적으로 보면 절반쯤 진행된 것. 시공사는 현대산업개발과 SK건설 컨소시엄으로 정해진 상태였고 그해 사업시행 인가를 추진했다. 2016년 6월 관리처분 인가를 끝냈다. 올해 4월부터 주민 이주를 시작했다.

사업 진행에 속도가 붙자 거래가격이 꿈틀댔다. 2014년 3.3㎡당 1500만원대에서 2016년 1600만원, 올해는 1900만원 수준에 거래됐다. A씨가 보유한 다세대주택은 현재 매맷값이 3억4500만원이다. 올해 초 프리미엄 8000만원을 더해 처분했다. 매각가격은 4억2500만원. 4년 보유한 동안 투자수익률은 84%다.

최근 서울 강남을 중심으로 재건축 사업에 탄력이 붙자 재개발 사업지도 꿈틀대고 있다. 특히 한남·아현·신길 뉴타운 일대는 이미 서울지역의 새로운 인기 주거지역으로 떠올랐다.

재개발 투자는 부동산시장에서 대표적인 중수익·중위험 상품으로 꼽힌다. 재건축과 달리 소액 투자가 가능하다. 2억~3억원대 투자가 가능하고 1억원대 매물도 심심치 않게 구할 수 있다. 반면 상대적으로 사업 기간이 길고 사업이 표류할 가능성도 적지 않다. 대신 투자수익이 높은 장점이 있다. 이런 이유로 재개발 지분 투자로 부동산 큰손으로 불리는 투자자가 적지 않다.

마포구와 성동구, 용산구 등은 '재개발의 메카'로 꼽힌다. 이들 지역에 강남에 버금가는 인기 아파트가 속속 들어서자 주변지역의 다른 조합들도 사업 추진 의지가 강하다. 사업 초기에 뛰어든 투자자들은 2배 넘는 수익률을 거두는 사례도 종종 나오고 있다.

◆ 강북은 재개발 시대...은평구 26곳 가장 많아

서울시에 따르면 4월 초 기준 서울에서 추진 중인 재개발 사업장은 총 242개다. 이 중 추진위원회 해산과 사업 보류를 제외한 150여 곳이 정상적인 사업 절차를 밟고 있다. 서울 재건축 사업장이 총 333개란 점과 비교할 때 다소 적은 수치다.

전체 사업장 중 60%가 강북 지역에 있다. 지역별로는 은평구가 26개로 가장 많다. 이어 동대문구가 25개, 성동구 23개, 서대문구 19개, 동작구 17개, 마포구 16개, 영등포구 13개, 용산구 9개, 양천구 8개다. 재건축 황금지역으로 꼽히는 강남구와 서초구는 재개발 사업장이 없다.

서울에서 투자 유망지역으로 꼽히는 곳은 마포구, 은평구, 성동구, 용산구 등이다. 사업장이 밀집된
데다 소유자들이 재개발에 대한 의지가 강하다. 주변에 새 아파트가 늘어나면 “우리도 사업에 속도를 내자”라는 분위기가 퍼진다.

이들 지역은 한강변과 가까워 강남권으로 이동하기 쉽다. 이 때문에 직장인 수요가 많다. 주변에 백화점, 학교, 병원, 공원이 잘 조성돼 주거 쾌적성이 높다. 개발이 끝나면 실수요자뿐 아니라 투자수요가 몰릴 여지가 많은 곳이다. 주요 사업장은 마포구 염리2·3구역, 용산구 한남2·4·5구역, 성동구 성수1구역 등이다.

J도시공간 박희원 대표는 “재개발이 성공적으로 끝나면 주변 사업장도 탄력을 받기 때문에 사업이 활발한 지역을 선정하는 게 유리하다”며 “마포구, 성동구, 용산구 지역의 재개발 사업장은 속도가 상대적으로 빠르고 교통과 주거 환경이 좋아 투자수요가 꾸준히 몰리는 지역”이라고 말했다.

서울 성동구 금호19구역 재개발 현장 모습. 연내 관리처분 인가를 추진하고 있다. <사진=이동훈 기자>

◆ 리스크를 줄여라..주민사업의지·저지대 물건 골라야

재개발 투자는 꼼꼼히 따져봐야 할 부분이 많다. 일반적으로 재건축보다 사업기간이 길어 투자 리스크(위험)가 크다. 이 때문에 투자 전 소유자들의 재개발 의지를 파악해 정상적인 진행이 가능한지를 검토해야 한다. 임대사업자가 지나치게 많은 곳과 상권과 주거가 혼합돼 발달돼 있는 곳은 피해야한다. 재개발 의지가 없기 때문.

매물 가치도 잘 분석해야 한다. 재건축은 한 아파트를 헐고 다시 짓는 사업으로 소유자 간 감정평가액 차이가 비슷하다. 하지만 재개발 사업은 단독과 연립, 다세대 주택이 섞여 있어 평가금액이 크게 갈린다. 일반적으로 지대가 높은 곳보다 낮은 곳이 유리하다. 경사가 심한 곳에 있으면 대지지분이 넓어도 예상보다 적은 감정평가액 결과가 나올 수 있다. 또한 대로변에 가깝고 신축된 건물이 반대의 경우보다 높은 가치를 인정받는다.

재개발 후 입주까지 고려한 투자자라면 분담금을 감안해야 한다. 재개발 사업은 보통 대지지분이 작아 새 아파트에 들어가려면 통상 재건축보다 많은 분담금을 내야 한다. 사업 초기 추정액이 나오지만 정확히 예측하기는 어렵다. 재개발 기간에 따라 사업비 변동이 커서다.

이렇다 보니 사업 초기에 투자에 들어가 고수익을 노릴 것인지, 수익은 다소 낮더라도 안정적인 투자를 할지 결정해야 한다. 후자의 경우는 조합설립 인가 전후까지 진행한 사업장에 관심을 가져볼 만하다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “재개발은 재건축보다 사업 리스크가 크지만 소액으로 고수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처”라며 “다만 사업장별로 진행 속도와 미래 가치가 크게 엇갈려 꼼꼼한 현장조사가 필요하다”고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)

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'노멀' 이 된 1450원...환전 시기 등 문의 봇물 [서울=뉴스핌] 김연순 기자 = # 40대 직장인 이모씨는 최근 달러/원 환율이 1450원대로 치솟으면서 고민이다. 이씨는 내년 1월 가족들과 함께 해외여행을 떠날 예정인데 환율이 급등해 원화 가치가 급락했기 때문이다. 달러 환전 시기, 환전 방법을 놓고 고민을 거듭하고 있다. 달러/원 환율이 급등하면서 해외여행을 준비하는 A씨의 경우처럼 은행 영업점에 환전 문의가 잇따르고 있다. A은행의 영업점 관계자는 "환율이 급등하면서 환전시기를 문의하는 고객들이 많다"며 "환율 수수료 우대에 대한 문의도 많은 편"이라고 했다. 은행 모바일 앱을 이용하면 수수료를 우대하기 때문에 더욱 저렴하게 환전할 수 있다. KB국민은행 (KB스타뱅킹), 신한은행(신한쏠), 하나은행(하나원큐) 등 '앱환전'을 한 후 영업점에 방문해 이를 찾기만 하면 된다. 고객은 원하는 금액과 환전 날짜를 선택하고, 예약을 완료하면 지정된 날짜에 해당 금액을 확정된 환율로 환전할 수 있다. 시중은행의 한 관계자는 "환전 예약 시 예약한 금액과 환율에 대한 확인을 철저히 해야 한다"며 "특정 조건에 따라 수수료가 발생할 수 있으므로 사전에 관련 정보를 확인하는 것이 필요하다"고 전했다. 특히 출국 전 급하게 공항에서 환전한다면 손실액은 커진다. 공항에서는 일반적인 현찰매매율이 아닌 '공항환율'을 적용하기 때문이다. 은행마다 조금씩 다르지만 보통 달러화 기준 4%내외가 적용된다. 수수료 우대율도 낮게 적용돼, 일반 지점보다 3~4배 이상 많은 수수료를 내야 할 수 있다. [서울=뉴스핌] 양윤모 기자 = 서울 중구 하나은행 딜링룸에서 직원들이 업무를 보고 있다. 2024.12.19 yym58@newspim.com 또한 방문하려는 국가에서 수수료 없이 현금을 출금할 수 있는 카드를 미리 만들어 가지고 가는 것도 또 하나의 팁이다. 하나카드 '트래블로그' 체크카드는 100% 환율 우대, 해외 결제·인출 수수료 면제 등 혜택을 제공한다. 미국에서 해당 카드를 이용하면 북미 전역에 있는 올포인트(Allpoint) 로고가 부착된 ATM에서 인출 수수료 면제 혜택을 받을 수 있다. 달러 변동에 대비해 미리 환전을 해두고 현지 ATM에서 돈을 뽑아두면 원화값이 떨어져도 방어가 가능하다. 우리은행의 경우 태국과 필리핀에서 현지 제휴사 ATM에서 외화 출금이 가능한 '해외 ATM 서비스'를 제공한다. 해외 로밍, 유심·이심 사용 고객이면 우리은행 앱에서 누구나 이용할 수 있다. 해당 서비스를 통해 태국에서는 9만바트(약 360만원), 필리핀에서는 5만페소(약 120만원)까지 출금할 수 있다. 신한금융의 'SOL 트래블 체크카드'와 우리금융의 '위비트래블 체크카드'는 체크카드 연계 외화계좌에 달러나 유로를 예치하면 달러는 연 최대 2%, 유로는 1.5% 이자를 지급해주는 만큼 이자도 받을 수 있다. 'SOL트래블 체크카드'의 경우 전 세계 통화 30종에 100% 환율 우대와 해외 결제 및 해외 ATM(자동 입출금기) 인출 수수료 면제를 제공하는 것이 특징이다. 토스뱅크의 외화통장과 연계된 체크카드의 경우 부족한 돈을 자동 환전할 수 있는 기능이 있어 외화를 미리 충전해두지 않아도 된다. B은행의 영업점 관계자는 "환율 변동성이 확대되는 상황에서 최적의 환전 시기를 특정하는 것은 어렵다"면서도 "단기간에 환율이 급등한 상황에서 시간적 여유가 있다면 일단은 환율 추이를 지켜보는 것을 권한다"고 전했다. y2kid@newspim.com 2024-12-23 16:52

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트럼프 만난 정용진 "믿고 기다려달라 했다" [서울=뉴스핌] 조민교 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인과 만난 정용진 신세계그룹 회장이 "한국 상황에 관심을 표했다"며 "대한민국은 저력 있는 나라이니 믿고 기다려달라, 빨리 정상을 찾을 것이라고 설명했다"고 말했다. 정 회장은 지난 16~21(현지시간)일 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인의 자택이 있는 플로리다주 팜비치 마러라고 리조트에 머무르며 당선인과 함께 환담을 나눴다. 이번 미국 방문은 트럼프 당선인의 장남 도널드 트럼프 주니어의 초정으로 이뤄졌다. 트럼프 당선인이 11월 미국 대선에서 승리한 뒤 한국 기업인을 만난 건 정 회장이 처음이다. 정용진 신세계그룹 회장 [사진=신세계] 정 회장은 22일 오후 인천국제공항 2터미널에서 기자들과 만나 '트럼프 당선인이나 주변인이 현재 한국 상황에 대해 관심을 표했느냐'는 질문을 받고 "한국 상황에 관심을 표했다"고 답했다. 정 회장은 트럼프 당선인과의 대화에 대해서는 "구체적 내용은 말씀드릴 수 없을 것 같다"며 10~15분 정도 대화를 나눴다고 했다. 이어 양국 간 민간 가교 역할을 할 것이냐는 질문엔 "거기까진 생각 못 했다"며 "사업하는 입장에서 제가 맡은 위치에서 열심히 하려고 하고 있다"고 답했다. 또 트럼프 당선인의 대선 승리가 한국 기업 경제에 어떤 영향을 미칠지에 대해서는 "거기까지는 제가 말씀드릴 처지가 아니다"고 말했다. 정 회장은 내년 트럼프 당선인 취임식에 초청받았는지 여부에는 "특별하게 연락받은 바 없다"면서도 "정부 사절단이 꾸려지는 대로 참여 요청이 오면 기꺼이 응할 생각이 있다"고 말했다. 이번 출장 소회에 대해선 "트럼프 주니어 초대로 이뤄진 것으로, 트럼프 주니어가 많은 인사들을 소개해 줘서 많은 사람과 교류하며 오랜 시간 대화를 나눌 수 있는 시간이 있었다"고 밝혔다. 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)를 만났는지에 관해선 "만났다"며 "그냥 짧은 인사 정도만 나눴다"고 했다. 일론 머스크가 한국 상황에 관심이 있었냐는 질문엔 "관심 없었다"고 전했다. 정 회장은 전기차 테슬라의 국내 1호 오너이기도 하다. 정 회장은 이번에 그룹의 미국 사업 확대 계획을 논의했는지에 관해선 "사업적인 얘기니까 여기서 얘기할 게 아니라고 생각한다"고 말을 아꼈다. 아웃렛, 골프장 관련 논의는 "없었다"고 했다. mkyo@newspim.com 2024-12-22 20:58