전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
Anda

속보

더보기

해외부동산 투자 '진화하다'

기사입력 : 2016년05월03일 10:40

최종수정 : 2016년05월03일 10:40

2010년 이후 투자 급증...기관투자자 주도 '투자형태' 다변화

[편집자] 이 기사는 05월 02일 오후 3시18분 프리미엄 뉴스서비스'ANDA'에 먼저 출고됐습니다. 몽골어로 의형제를 뜻하는 'ANDA'는 국내 기업의 글로벌 성장과 도약, 독자 여러분의 성공적인 자산관리 동반자가 되겠다는 뉴스핌의 약속입니다.

[뉴스핌=백현지 기자] 저성장, 저금리 시대에 접어들며 대체투자, 그 중에서도 해외부동산투자가 각광받고 있다. 주요 기관투자자들은 지난 2010년부터 해외 유망지역의 부동산투자를 시작했으며 최근에는 투자지역과 물건이 다양해지는 추세다.

2일 금융투자협회에 따르면 해외부동산펀드 설정 규모(28일 기준)는 지난 2012년 말 기준 4조5300억원이었지만 지난해 말에는 13조520억원으로 늘었으며 최근 15조3500억원까지 성장했다.

이 같은 성장세는 기관투자자들이 전체 포트폴리오 수익률을 높이기 위해 대체투자, 그 중에서도 해외부동산에 눈을 돌리면서다. 해외부동산펀드는 리츠 등 일부를 제외한 99%가 사모형태로 수익자는 대부분 주요 공제회, 생명보험사 등 기관투자자다.

◆ 안정성 높은 대출형+코어(CORE) 선호

해외부동산투자는 리스크 정도에 따라 크게 세 개로 분류된다. 안정성은 높지만 다소 낮은 수익을 기대할 수밖에 없는 코어(CORE) 혹은 코어플러스와 밸류에드(Value Add), 오퍼튜니스틱(opportunistic)이 있다.

<사진=gettyimagesBank>  


현재까지 가장 많은 투자가 이루어진 형태는 코어로 '높은 신용등급의 임차인과 장기 임대차계약을 맺은 건물'이 여기에 해당한다. 안정성을 중시하는 생보사 등이 선호한다. 연 수익률은 지역별로 차이가 있지만 5~6% 수준이다.

최근 한국투자증권과 하나자산운용이 손잡고 매입한 폴란드 남서부 브로츠와프 소재 925억원 규모 '아마존 물류센터' 역시 코어 형태다. 아마존이 15년간 장기 임차해서 사용 중으로 안정적 임대수익이 기대되며 운용기간은 5년, 내부수익률(IRR)은 8%로 예상된다.

밸류가 있는 건물을 싸게 사서 비싸게 파는 즉 단순투자에서 한 단계 벗어난 케이스다. 리모델링 등을 거쳐 가치를 높이는 전략이다.

오퍼튜니스틱은 하이리스크, 하이리턴투자로 개발작업에 직접 참여하며 건별로 상황이 다르지만 기대수익률은 20%가 넘는다. 아직 기관투자자들이 많이 선호하는 형태는 아니다.

투자형태도 원금보전을 중시하는만큼 대출형이 지분투자형보다 압도적으로 많다.

한 자산운용사 해외부동산투자 매니저는 "기존의 국내기관들이 선호한 해외부동산펀드에 대해 "신용등급 A등급의 임차인이 10년 이상 마스터리스로 들어선 건물은 안정적인 자금흐름이 예상되는 채권형에 가까운 상품"이라며 "대출형 뿐 아니라 메자닌 론 형식도 있다"고 말했다.

주식과 채권의 중간형태인 '메자닌' 론은 후순위대출, 상환우선주, 보통주 등 사업 종류와 위험도에 따라 다양한 구조로 바꿀 수 있다. 그는 이어 "안정성향의 생보사는 코어형태를 선호하지만 일부 공제회 등에서는 밸류에드 이상으로 눈길을 돌리는 추세"라고 덧붙였다.

◆ 세컨티어급 도시로 투자 확대

미국 뉴욕, 영국 런던 등 해외 유망 게이트웨이시티는 이미 국내 뿐 아니라 글로벌 투자자의 쏠림현상으로 수요가 공급을 넘어섰다고 전문가들은 분석한다.

또, 대체투자가 처음이 아닌 기관 입장에서는 해외부동산 포트폴리오를 짤 때 중복 지역은 피하려는 성향이 나타나기 때문이다.

키움투자자산운용이 키움증권, 주요 공제회 등에서 투자를 받아 인수한 'KPMG 플라자'도 미국 주요 거점에서 벗어난 텍사스주 댈러스에 위치했다는 점에서 최근 트렌드를 읽을 수 있다는 게 전문가들의 평가다. 폴란드, 벨기에 등 투자지역도 다변화되고 있다.

이 경우 현지 네트워크가 필수적이다. 한 자산운용사 대체투자 관계자는 "글로벌 부동산컨설팅 회사인 세빌스, CBRE, 쿠시먼&웨이크필드, 컬리어스인터내셔널 등 다수의 부동산회사가 이미 한국사무소를 보유하고 있지만 이보다 현지 네트워크를 활용한다"며 "이미 해외 주요도시 부동산 가격이 너무 올랐다"고 설명했다.

건별로 다르지만 해외부동산 투자 규모는 최소 500억원에서 2000억원 수준으로 2000억원이 넘어설 경우 대형물건으로 분류된다. 

익명을 요구한 한 공제회 관계자는 "최근 1000억원 이상 프라임급 빌딩 이외 선택지가 다양해지고 있다"며 "한번 투자로 인연이 된 부동산컨설팅사에서 새로운 딜을 추천하는 경우도 많다"고 귀띔했다. 

[뉴스핌 Newspim] 백현지 기자 (kyunji@newspim.com)

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동