[뉴스핌=조윤선 기자] 강력 규제 및 거품붕괴에 대한  잇단 경고에도 불구하고 중국 부동산 급등세가 진정되지 않고 있다. 중국 당국은 과열 양상의 부동산시장 억제를 위해 심혈을 쏟고 있으나 투자열기가 좀처럼 식지 않는 분위기다.  리카싱(李嘉誠)  청쿵그룹 회장을 비롯해 많은 기업인과 투자자들은 '중국 부동산이 과도하게  올랐다. 부동산에 투자한 회사도 위험하다'며 투자에 신중을 당부하고 있다.  

베이징 상하이 선전 등 주요 도시들이 내놓는 대출 규제 등의 구매 제한 정책도 별 효과를 내지 못하고 있다.  투자자들은 정부가 '성장의 하한(7.0%)'목표를 달성해야하는 상황에서 성장의 원천인 부동산 경기를 쉽게 꺽을수 없기 때문에 계속 가격이 오를 것이라는 믿음을 버리지 않고 있다.  성장 지속과 물가우려 속에서 중국 거시 경제 운영의 뜨거운 감자로 떠오른 부동산 시장을 진단해 본다.
  
<편집자주>


◇'부동산불패 없다'  거품우려속 급등세 지속
올해들어 중국 정부의 강력한 통제정책 시행에도 불구하고 과열 양상의 부동산 경기가 좀처럼 진정 기미를 보이지 않고 있다. 지난 10월 중국 100대 도시의 신규주택 평균 가격이 m²당 1만685위안(약 186만원)으로 9월보다 1.24% 올라, 2012년 6월 이후 17개월째 전월대비 상승세를 이어간 것.

특히 베이징(北京), 상하이(上海) 등 10대 도시 주택 평균가격은 m²당 1만8533위안(약 323만원)으로 9월보다 1.95%, 작년 10월보다는 무려 15.69%나 올랐다.

또한 베이징, 선전, 광저우(廣州)의 올 1~3분기 부동산 가격 상승폭이 이들 지역의 1인당 평균 가처분소득 실제 증가율보다 10% 이상 높게 나타나, 올해 부동산 통제 목표치를 달성하기 어려울 것이라는 전망도 제기됐다.

올 3월 중국 각지에서 ′신국5조′ 세칙이 출범하면서 선전과 광저우에서는 ′신규 분양주택 가격 상승폭이 1인당 평균 가처분소득 실제 증가율을 넘지 않도록 하겠다′는 올해 부동산 가격 통제 목표를 설정했었다.

하지만 2012년 선전주민 가처분소득은 전년 동기대비 8.6%증가한 4만742위안(약 700만원)에 달했고,  2013년 1~9월 신규주택가격 상승폭은 18.84%로 가처분 소득 증가율을 10%포인트를 상회했다.

광저우 주택가격도 올해들어 상승폭이 20%를 초과,  베이징 다음으로 부동산 가격이 가장 많이 오른 것으로 드러났다. 이는 2012년 광저우 주민 1인당 평균 가처분소득 증가율 8.1%를 크게 웃도는 수치다.

베이징도 올 한해 부동산 통제 목표를 ‘집값의 전반적인 안정’유지에 두었지만, 역시 올해 신규주택 가격 누계 인상폭이 20%를 넘어서며 중국 집값 상승을 이끌었다.

전문가들은 부동산 업체들의 1선 도시로의 회귀와 토지거래량 급증으로 인한 토지 가격 급등으로 중국 각지에서 ′디왕(地王 최고가에 낙찰된 땅)′이 속출하면서 1선도시 부동산 통제 목표 달성이 어려워졌다고 분석했다.

올 1~9월 베이징의 토지양도금은 1154억8900만 위안(약 20조원)으로 거래량이 역대 1~9월 중 최고치를 기록했으며 올해 안에 1400억 위안(약 24조원)을 돌파할 것이란 전망도 제기됐다.

이밖에 올해들어 부동산 시장이 지속적인 호황을 보이면서 부동산 기업들이 잇따라 역대 최고의 영업 실적을 달성해 눈길을 끌었다.

중국 제일재경일보(第一財經日報)에 따르면 2012년 매출 규모가 1000억 위안(약 17조4800억원)대에 달하는 업체는 완커(萬科)와 뤼디그룹(綠地集團), 바오리(保利)부동산 등 3곳에 불과했지만, 올해에는 헝다(恒大)와 중하이(中海), 완다(萬達), 비구이위안 등 업체가 가세하면서 매출 1000억 위안 클럽에 드는 부동산 기업이 7개로 늘어날 전망이라고 보도한 바 있다.

◇중국 각지 속속 강도 높은 부동산 통제정책 발표
부동산 버블  해소를 위해 베이징, 상하이, 선전 등 중국 주요 도시들이 특단의 부동산 통제 조치를 발표하고 나섰다.

베이징, 상하이, 선전 등 1선도시가 발표한 새로운 통제조치는 공통적으로 ▲두 번째 주택 구입시 첫 대금 지불 비율 제고 ▲외지 주민의 주택 구매 자격 제한 강화 ▲주택 공급량 확대 등의 내용을 골자로 하고 있다.

일례로 선전과 베이징에 이어 11월 8일 상하이가 발표한 ‘호(滬 상하이)7조’에는 두 번째 주택 구매 시 첫 대금 지불 비율을 60%에서 70%로 확대, 호적 등록지가 상하이가 아닌 외지 주민에 대한 주택 구입 자격을 ′3년내 세금 및 사회보험 2년 납부(기존에는 2년내 누계 1년 납부)′로 강화하는 등의 내용이 담겨 있다.

이와 동시에 주택 공급량을 늘리는 내용도 포함됐다. 상하이시는 ‘상하이 7조’를 통해 올해 주택용지 공급량을 지난 5년간 평균 공급량보다 늘린다는 전제에서 추가로 30%를 더 늘리기로 하면서 주택용지 공급량 1000헥타르(㏊)를 확보했다. 

선전시도 ‘선(深)8조’를 통해 올해 보통 주택용지 공급량을 지난 5년간 평균 공급량보다 확대한다는 전제에서 추가로 20%이상을 늘리기로 한 것으로 전해졌다. 베이징시의 ‘경(京)7조’는 자가 거주형 분양주택 공급 확대를 명시, 베이징시는 올해와 내년에 약 7만채에 달하는 자가 거주형 분양주택을 공급할 예정이다.

이들 1선도시 외에도 11월들어 우한(武漢), 난창(南昌), 선양(瀋陽), 샤먼(廈門), 창사(長沙), 난징(南京) 등 6개 2선도시도 부동산 규제 강화 대열에 합류했다.

이에 따라 중국 각지의 부동산 시장이 점차 냉각되는 조짐을 보이고 있다. 제일재경일보(第一財經日報)는 상하이 7조가 발표된 후 상하이시 일대에서 새로 분양하는 아파트에 집을 보러 오는 사람이 크게 줄었다고 보도했다.  상하이 7조 발표 직후인 11월 15일까지의 주택 거래량이 10월 상순 거래량에 비해 40%나 줄었다고 밝혔다.

아울러 베이징의 10월 전월대비 주택 가격 상승률도 2.56%로 9월에 비해 축소돼, 베이징의 신규 부동산 통제정책인 ′경7조′가 부동산 시장에 이미 영향을 미쳤다는 분석이 제기됐다.

전문가들은 향후 중국 각지에서 속속 강력한 부동산 통제책이 등장할 것이며, 특히 집값 상승폭이 큰 2선도시들이 강력한 규제에 적극 나서면서 부동산 시장 과열이 잠시 가라 앉을 것으로 전망했다.

하지만 상당수의 전문가들은 “단기간에 갑작스레 출범한 강력한 부동산 규제정책이 중국 각 지방정부의 올해 부동산 통제 목표를 완성하는 데는 도움이 될 진 모르지만 여전히 많은 도시들이 통제 목표 달성이 어려울 것으로 예상된다”며 “단기 규제보다는 장기적인 효과를 볼 수 있는 새로운 부동산 통제 시스템 마련이 시급하다”고 강조하고 있다.

특히 18기 3중전회에서 부동산 규제에 대한 직접적 언급이 되지 않고 농촌토지개혁, 도시화 추진, 부동산세 입법 및 개혁 등 심층적인 문제가 다뤄지면서 중국 부동산 업계에서는 "향후 부동산 통제정책이 과거 행정조치 위주에서 시장화 시스템을 중시하는 방향으로 재편될  것”으로 내다봤다.

하지만 중국 대부분 도시의 부동산 정책을 볼 때 대출 규제, 구매 제한, 가격 억제 등 행정조치에 의한 전통적인 부동산 억제 수단이 여전히 주요 수단이 될  것이란 분석도 제기됐다.

이와 관련, 전문가들은 "우한 등 일부 도시에서 시행키로 한  분양공급과  토지양도, 보장형 주택 확대 등의 시장화 조치가 부동산 통제정책으로 정착되기까지는 시간이 좀 더 걸릴 것"이라고 예상했다.

중국 정부 연구소 관계자들은 이달 중순 이전에 열릴 전망인 경제공작회의에서 2014년 부동산 과열 진정에 대한 기본적인 방침을 내놓을 것이라며, 새로운 정책의 주요 내용은 시장 연착륙에 집중될 것이라고 전망했다.  2014년 부동산 대책은 시장을 급랭시키기 보다는  제도적 안정화에 초점이 맞춰질 것이라는 분석이다.

◇왕젠린, 부동산 상승세 15년동안 변함없을 것
한편 향후 중국 부동산 시장 전망에 대해 중국 대형 부동산 개발 업체인 완다(萬達)그룹 왕젠린(王健林) 회장이 향후 15년간 상승세가 꺾이지 않을 것이라고 말해 중국 매체의 관심이 집중됐다.

 “베이징, 상하이, 광저우 같은 중국 주요도시의 부동산은 향후 15~20년 변함없이 상승세를 유지할 것이다. 어떠한 통제 조치를 취한다 해도 이러한 추세를 꺽기에는 역부족일 것으로 보인다. 베이징, 상하이, 광저우는 중국 어느 한 지역의 도시가 아니라 이미 세계적인 도시로 성장했기 때문이다. 세계적으로 보면 도시화율이 75~80%를 넘지 않을 때 부동산은 지속적인 성장 단계에 놓여있는데 중국이 바로 그렇다”

왕젠린 회장은 중국 부동산 불패의 이유로 위와 같은 근거를 제시했다.

한 부동산 업체 관계자도 “18기 3중전회 공보에 따르면 향후 중국 정부가 시장화 경제개혁에 역점을 둘 것으로 예상되면서 부동산 업계는 강력한 행정적 통제 수단에서 벗어나 공수급 균형의 건전한 발전을 실현할 것으로 보인다"고  진단했다.

이 관계자는 " 향후 보장형 주택 공급 확대라는 환경 속에서 각 지역마다 규제 정도와 강도에 차이가 있을 것으로 예상되나 전반적으로 중국 부동산 업계는 도시화 추진과정에서 여전히 기회가 많아 최소한 향후 10년은 호황을 누릴 것”이라고 내다봤다.

하지만 아시아 최고 부호인 리카싱(李嘉誠) 청쿵그룹 회장이 최근 중국 매체와의 인터뷰에서 “현재 중국의 부동산 가격이 너무 높아 통제에 나서야 한다”며 “부동산 거품에 대한 경각심을 가져야 한다”고 강조하는 등 일각에서는 중국 부동산 버블에 대한 우려의 목소리 또한 여전히 높다.






[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)