[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 아파트 매수세가 저리 정책대출을 활용할 수 있는 저가 주택으로 이동하고 있다. 전월세난으로 매매 전환 수요가 유입되는 중저가 시장과 증세 부담으로 관망세가 이어지는 고가 시장의 차이가 당분간 지속될 것이라는 전망이다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 매매 자료에 따르면 8·3 세제개편안 발표 이후 체결된 계약 가운데 15억원 이하 거래 비중은 약 79%로 집계됐다. 계약이 해제됐거나 공공기관이 매수한 거래는 제외한 수치다.

15억원 이하 거래 비중은 지난해 10·15 대책 이전인 2024년 12월부터 2025년 9월까지 평균 73.3%였다. 대책 이후인 지난해 10월부터 올해 7월까지는 76.8%로 높아졌고, 세제개편안 발표 이후에는 79%까지 확대됐다.

가격대에 따라 주택담보대출 한도가 달라지면서 상대적으로 대출 여력이 큰 주택에 수요가 집중된 것으로 풀이된다. 주담대 최대 한도는 시가 15억원 이하 주택의 경우 6억원이지만 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이다.

생애최초 주택구입자금 등 저리 정책대출을 활용할 수 있는 6억원 이하 아파트의 거래 비중이 크게 늘었다. 10·15 대책 이전 17.0%였던 비중은 대책 이후 올해 7월까지 20.5%로 상승했다. 8·3 세제개편안 발표 이후에는 25%를 기록해 전체 거래의 4분의 1을 차지했다.

전월세 매물이 부족해지고 임차인의 주거비 부담이 커지면서 저가 주택을 중심으로 임대 수요가 매수 수요로 옮겨간 영향으로 분석된다. 일반 주담대보다 금리가 낮은 정책대출을 이용할 수 있다는 점도 해당 가격대의 매수 요인으로 꼽힌다.

15억원 이하 주택 안에서도 거래 흐름은 달랐다. 6억원 초과~9억원 이하 거래 비중은 10·15 대책 이전 23.2%에서 대책 이후 25.9%로 늘었다. 올해 8월 이후에는 27.6%까지 높아졌다.

9억원 초과~15억원 이하 구간은 같은 기간 33.1%, 30.4%, 26.3%로 비중이 계속 낮아졌다. 대출 한도가 상대적으로 높은 15억원 이하 구간에서도 실제 거래 비중이 확대된 것은 9억원 이하 주택이었다.

고가 주택의 거래 비중도 축소됐다. 15억원 초과~25억원 이하 아파트는 10·15 대책 이전 전체 거래의 18.4%를 차지했지만 대책 이후에는 16.0%, 올해 8월 이후에는 15.3%로 줄었다.

8·3 세제개편안의 주요 대상인 25억원 초과 주택도 같은 기간 거래 비중이 8.3%에서 7.2%, 5.8%로 낮아졌다. 강남권 초고가 아파트는 증세 부담과 세제개편안의 국회 처리 불확실성이 매수 판단에 영향을 주면서 관망세가 이어지는 것으로 풀이된다.

강남권 고가 주택과 강북 등 중저가 주택의 시장 흐름이 엇갈리는 현상은 당분간 지속될 것이라는 전망이 나온다. 중저가 시장에서는 전월세난에 따른 매수 전환 수요가 이어지는 반면 강남권에서는 세제개편안의 처리 결과를 지켜보려는 움직임이 계속될 가능성이 크기 때문이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "고금리에 따른 대출부담 증가와 중위 지역의 가격 강세현상이 장기화 됨에 따라, 차선을 선택하고자 하는 실수요자들이 인접 서울 외곽 지역 또는 경기 인기지역으로 이동하는 모습"이라며 "가격 상승기조가 타 지역으로 확산되는 모습이 지속되고 있다"고 말했다.

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