[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 건물을 모두 올려 세워도 준공 허가를 받을 수 없는 '보증보험의 딜레마'에 서울시 청년안심주택 사업이 안갯속에 빠졌다. 사용검사를 받으려면 보증보험에 가입해야 하지만, 현행법상 준공 전에는 가입 자격이 누구에게도 없는 모순적인 제도 탓이다.

책임준공 의무를 다한 시공사들이 되려 PF 채무를 떠안을 위기에 처하면서, 청년 주거 공급과 건설업계 전반에 연쇄 충격이 우려된다. 2027년까지 준공을 기다리는 청년안심주택 공사 현장은 28곳에 달한다.

◆ 시행사도, 신탁사도 보증보험 못 들어…법 충돌에 시공사만 '위기'

23일 뉴스핌 취재를 종합하면 청년안심주택 시공사인 한 건설사는 서울 강북구 수유동과 성북구 하월곡동에서 진행 중인 청년안심주택 사업의 사용검사(준공) 문제와 관련해 서울시 등 관계 부처에 긴급 질의를 보냈다. 건물이 완공됐음에도 현행법상 불가능한 '임대보증금 보증보험 가입'을 준공 조건으로 요구받아, 이를 이행하지 못하면 책임준공 미이행으로 PF 대출 채무를 모두 떠안게 되기 때문이다.

질의 내용을 살펴보면, 수유동 건물의 경우 10월 10일까지, 하월곡동은 11월 28일까지 사용검사가 나오지 않으면 시공상 귀책 사유가 없음에도 PF 대출 원리금 1670억원 전액을 인수해야 하는 위기에 처해 있다.

핵심은 사용검사와 임대보증금 보증보험이라는 두 가지 필수 요건이 서로의 발목을 잡는 딜레마에 있다. 현행 '민간임대주택에 관한 특별법'(이하 민특법) 제49조는 신축 임대주택의 경우, 임대사업자가 사용검사 신청일 이전까지 임대보증금 전액에 대한 보증보험에 의무적으로 가입하도록 규정하고 있다.

문제의 사업장들은 '책임준공형 관리형 토지신탁' 방식으로 진행된다. 시행사가 자금 조달을 위해 토지를 신탁사에 맡기면, 신탁사가 사업 주체가 돼 건물을 짓는 구조로 대부분의 청년안심주택 사업이 이 방식으로 이뤄진다. 따라서 사업 부지의 법적 소유권은 사용검사를 받기 전까지 신탁사에 귀속된다.

하지만 임대보증금 보증보험을 발급하는 핵심 기관인 주택도시보증공사(HUG)는 신탁사에 대한 보증서 발급을 거부하고 있다. 신탁사는 PF 대주단을 위해 준공 시점까지 부동산 명의를 보유하고 자금을 관리하는 수탁자일 뿐, 향후 임차인과 임대차 계약을 맺고 임대료를 받을 실질적인 임대사업자가 아니라는 이유에서다.

수유동 사업장의 실질적 임대사업자인 시행사가 보증보험에 가입하면 되지 않느냐는 의문이 제기될 수 있지만, 이 역시 불가능한 것으로 나타났다. 시행사는 사용검사가 완료되고 신탁사로부터 소유권을 이전받기 전까지는 주택의 법적 소유자가 아니기 때문이다. HUG 입장에서도 소유권 없는 주체에게 해당 부동산을 담보로 보증서를 발급할 수는 없는 셈이다.

결국 사용검사 전에는 신탁사는 실질적 임대사업자가 아니어서, 시행사는 법적 소유주가 아니어서 그 누구도 보증보험에 가입할 법적 자격을 갖추지 못한다.

주택법상 사용검사를 받지 못하면 사업은 법적으로 미준공 상태가 되며, 신탁사에서 시행사로의 소유권 이전도 불가능하다. 이는 결국 시공사가 귀책 사유 없이 건물을 완공하고도 주택법과 민특법의 충돌로 책임준공 의무를 이행하지 못하는 결과로 이어진다. 결국 PF 채무 원리금 등을 모두 인수해야 하는 것이다. 법의 딜레마로 애꿎은 시공사가 피해를 보게 되는 구조다.

◆ "부도·파산 우려" 건설사 호소…법 취지 무색한 '행정 모순'

실제 이런 위기에 처한 시공사 측은 질의를 통해 "PF 대출 약정상 준공일까지 기한을 지키지 못하면 PF 대출금 1670억원 전액 및 본 사업과 관련한 모든 채무를 인수해야 하는 책임준공자 지위에 있다"며 "(이 경우) 경영 악화로 부도, 파산 등의 우려가 있다"고 설명했다.

이어 "사업시행사, 신탁사, 금융기관은 건물의 미준공으로 재산권 확보가 불가능해 막대한 피해가 발생할 뿐만 아니라, 사용검사 불허로 인한 건축물 방치 및 도심 흉물화와 같은 심각한 사회·경제적 문제가 연쇄적으로 초래될 우려가 있다"고 짚었다.

행정상 법률 해석의 문제점도 제기된다. 주택법상 사용검사의 취지는 사업계획승인을 받은 대로 주택과 대지가 안전하고 적법하게 건설됐는지 확인하는 데 있다. 즉, 건물의 물리적 상태가 입주 및 사용에 적합한지를 살피는 것이 핵심이다. 하지만 주택법 어디에도 '임대보증금 보증보험 가입'을 사용검사의 법정 요건으로 명시한 규정은 없다.

민특법 제49조에 따르면 사용승인 신청일 그리고 입주자모집 공고일 전에 보증보험을 의무적으로 가입하도록 강제하고 있어 문제가 발생하고 있다는게 전문가들의 공통된 의견이다. 입주자모집 공고일 전에만 보증보험을 가입하도록 하면 문제해결의 실마리가 될 수 있다는 것이다.

◆ 해법은 '확약서' 선례…부실 시행사 사태에 경직된 행정이 '발목'

딜레마를 푸는 방법은 결국 합리적인 규제 개선이다. 민특법 단서 조항에 따르면 사용검사 신청일 전 임차인을 모집하는 경우에는 모집일에 가입하도록 되어 있다. 따라서 임차인 모집을 하지 않은 현장은 사용검사 후 임차인 모집 전에 보증보험을 제출할 수 있게 하자는 것이 질의에 제시된 해결책이다. 실제로 올해 4~5월 동대문구, 구로구 등 3개 현장에서는 '입주자 모집 공고 전 보증보험에 반드시 가입하겠다'는 확약서를 제출하고 사용검사를 받은 선례가 있다.

다만 최근 불거진 청년안심주택 사태로 인해 보증보험에 대한 당국의 경직된 행정은 넘어야 할 산이다. 지난 송파구에 위치한 청년안심주택 잠실센트럴파크를 필두로 불거진 부실 시행사의 보증보험 미가입 사태가 발생하면서 보증보험 관련 규제가 보수적으로 진행되는 추세이기 때문이다. 당시 사용검사를 받은 뒤 임차인들의 보증금을 받고도 보증보험에 가입하지 않아 막대한 피해를 야기했다. 지난 9일 열린 국회 토론회에서 서울시 관계자는 "현재 4개 사업장의 피해액을 약 365억원으로 파악하고 있다"고 밝힌 바 있다. 상황이 이렇게 되자 문제가 불거지기 전의 유연한 행정을 기대하기는 어려워진 것이다.

경직된 제도 문제로 시공사가 PF 리스크에 직면하게 될 경우 시공사의 참여를 저하할 요소가 다분하다. 이번 사례처럼 아직 준공되지 않은 청년안심주택은 2027년까지 28곳에 달한다. 대부분 중소·중견 건설사들이 시공을 맡아, 이번과 같은 사례가 발생할 경우 이들의 자금 유동성에도 큰 타격을 미칠 수 있다.

자금 문제가 불거지면 하도급 업체들의 임금 역시 체불될 가능성이 짙다. 건설업계 관계자는 "유동성 리스크가 발생하면 공사비 지급 지연이 발생할 수 있으며, 이 경우 하도급 업체에도 영향이 미친다"고 설명했다.

뿐만 아니라 청년 입주자들의 주거 공급 역시 차질이 생겨 입주 계획이 틀어질 염려도 크다. 전문가들은 청년안심주택 보증보험 딜레마를 해결하기 위한 조속한 제도 개선이 필요하다고 제언했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "법규 해석 문제로 소비자와 사업자 모두 피해를 보는 상황은 바람직하지 않다"며 "문제들이 복합적으로 작용하면 건설사들이 청년안심주택 사업을 기피하게 될 것이고, 이는 결국 가뜩이나 부족한 주택 공급을 더욱 위축시키는 결과를 초래할 것"이라고 우려했다.

dosong@newspim.com