서울주택진흥기금 활용해 시 재정 투입 검토
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 최근 보증금 미반환사태가 발생한 청년안심주택 해법 마련에 골머리를 앓고 있다.
시는 정부에 사업자 기준을 강화하고 보증보험 가입의 완화 등을 담은 '민간임대특별법' 개정을 건의할 예정이지만 법률 개정은 가능하더라도 오랜 시간이 걸릴 예정이다. 더욱이 사업자 기준의 강화 정도로 '전세 사기' 우려가 사라진다고 보기도 어렵다는 시각이 많다. 이에 시 재정 투입에 따른 청년안심주택의 '준공공'화가 가장 유력한 방법이란 진단이 나온다.
4일 서울시와 관련 업계에 따르면 최근 보증금 미반환사태가 발생한 청년안심주택 문제에 대한 해법을 놓고 서울시가 직접 재정을 투입해 사업권한을 갖는 방법이 검토되고 있다.
서울시 관계자는 "청년 안심주택은 민간사업이며 서울시는 용적률·층수와 같은 도시계획적 인센티브 만 줄 뿐 직접적인 지원은 하지 않고 있는데 이번 사태를 계기로 시 재정을 투입해 사업에 관여하는 방안을 검토하고 있다"고 말했다.
청년안심주택은 서울시가 지원하지만 기본적으로 민간 사업이다. 즉 서울시의 지분이 전혀 없는 만큼 청년안심주택 사업을 선정과 인허가 때를 제외하면 서울시가 개입할 권한이 없다. 이는 서울시가 토지를 제공하는 사회주택과의 차이점이다. 사회주택의 경우 보증금 미반환 사태가 발생하면 서울시가 이를 시 재정으로 우선 돌려준 뒤 사업권을 SH(서울주택도시개발공사)에 넘겨 직영하도록 할 수 있다. 반면 청년안심주택은 보증금을 돌려주더라도 구상권만 확보할 수 있다.
서울시는 잠실센트럴 보증금 미반환 사태 이후 청년안심주택 사업의 구조적 문제 해결을 위해 우선 사업자 기준을 강화해야한다는 판단으로 정부에 민간임대특별법 개정을 요구한다는 방침이다. 현행 청년안심주택 사업을 하려면 일반 민간임대사업과 마찬가지로 전체 사업비 가운데 자기자본 비율은 10%만 확보하면 된다. 나머지는 PF(프로젝트 파이낸싱)을 일으켜 충당하고 준공 이후에는 임차인들에게 보증금을 받아 이를 상환하는 방식이다.
서울시는 자기자본이 충분하지 못한 상황에서 시중 금리 인상과 같은 문제가 발생하면 결국 사업자가 도산할 수밖에 없는 상황을 고려해 자기자본을 15%까지 올리는 법률 개정을 구상하고 있다. 청년안심주택의 사업자 기준이 없어 이와 함께 보증보험 가입도 완화해 줄 것을 요구하고 있다. HUG가 주택담보대출비율(LTV) 기준을 과도하게 높여 신규사업자가 가입하거나 보험갱신이 어렵다는 점에서다.
하지만 국토교통부에 요청한 '민특법'을 비롯한 법률 개정이 빠른 시일에 이뤄지긴 어렵다. 이에 따라 청년안심주택 문제 해결은 결국 서울시의 자체적인 역량으로 풀어야한다는 지적이 나온다. 서울시는 청년안심주택에 시 재정을 투입하는 방안을 검토하고 있다. 재원은 서울시가 올해 연내 출범키로 한 '서울주택진흥기금'이다. 기금으로 토지를 매입하는 등 지분을 확보해 사업의 준공공성을 높이는 것이다. 이렇게 되면 문제 사업장을 서울시 지역으로 돌리는 것도 가능하다. 이와 함께 사업 인허가 권자인 각 구청에 사업자 관리·감독을 강화토록 유도하는 방안도 고려된다.
다만 서울시가 사회주택과 달리 청년안심주택을 공공 임대주택으로 바꾸는 것은 어려울 것으로 전망된다. 서울시 관계자는 "임대주택은 좋은 주거시설을 공급해야하는 원칙이 있는데 공공임대 만으로는 수요를 맞출 수 없는 만큼 민간 임대가 필요하다"고 말했다. 서울시는 최근 준공공 임대주택인 사회주택에 대해 문제사업장은 SH 직영으로 전환한다는 방침을 밝힌 바 있다. 여기에 청년안심주택까지 공공화할 경우 재정 투입은 더욱 많아질 것으로 예측되고 있다. 실제 현재까지 공급된 청년안심주택은 약 2만5000가구며 진행 중인 사업까지 포함하면 4만5000가구에 달한다.
이에 따라 청년안심주택 보증금 미반환 사태와 향후 사업 재조정은 다소 시간이 걸릴 것으로 예측된다. 서울주택진흥기금이 만들어지면 보증금 미반환 분을 일부 구제해주는 미봉책밖에 없을 것이란 진단이 나온다. 한 업계 관계자는 "가능성이 낮지만 민특법이 설령 개정되더라도 사업자 기준이 강화되면 청년안심주택 수가 크게 줄 것"이라며 "결국 문제 사업장을 서울시가 뒷처리하는 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
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