서울시, 신규 보증상품 출시안 HUG에 제시했으나 결렬...서울시-국토부 시각차
시 재정 투입 통한 사업자 지원 등 고려...국토부 협조적 태도 필요성 제기
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울시 청년안심주택 제도에서 민간사업자의 보증금 미반환 문제가 불거진 가운데, 오세훈 서울시장이 국토교통부 등 외부 기관의 협조 없이도 독자적으로 지원할 수 있는 제도 마련에 나서 보증금 안전장치가 한층 강화될지 주목된다.
앞서 서울시는 청년안심주택 사업자에 한해 주택도시보증공사(HUG) 보증보험의 기준을 완화해 달라고 국토부에 요청했다. 그러나 국토부가 사전 논의할 부분이 많다는 의견을 고수하면서 협의가 늦어지자 오 시장이 임시방편이라도 해결책을 찾고자 하는 모양새다.
16일 업계에 따르면 최근 오세훈 서울시장은 청년안심주택 관련 부서에 "시가 독자적으로 시행할 수 있는 청년안심주택 제도 관련 대안을 강구하라"고 지시한 것으로 알려졌다. 또 "제도의 미비점을 보완해 청년안심주택2.0 등으로 부를 수 있을 만큼 개선된 안을 마련하라"고 전했다.
오 시장은 지난달 29일 제332회 서울시의회 임시회에서 "자치구, 서울시, 국토부가 삼위일체 협조 체제가 이뤄져야 신속하게 대안이 마련된다"고 말하는 등 청년안심주택 보증금 미반환 문제와 관련해 기관간 협업의 필요성을 강조해왔다. 그러나 최근 외부 기관과의 협업 없이도 제도를 개선할 수 있는지 여부에 관심을 갖는 모습이다.
이는 HUG 보증보험을 두고 서울시와 국토부가 이견을 보이는 것과 관련이 깊다. HUG의 임대보증보험은 HUG가 임대보증금에 대한 보증을 서고 향후 사업자가 임차인에게 보증금을 돌려주지 못할 경우 우선적으로 HUG가 대신 지급한 후 사업자에게 금액을 청구하는 방식이다. 임대차 시장에서 임차인 보증금을 보호하기 위한 안전망으로 활용된다.
문제는 청년안심주택 사업자들이 HUG로부터 보증보험 가입이 거절되는 사례가 속출하면서다. 지난달 기준 보증가입에 미가입된 준공 후 청년안심주택은 8곳(1231가구)다. 현재 보증보험 가입 요건은 담보권 설정금액 60% 이내, 담보권 설정금액과 임차보증금 합이 주택가격 90% 이내 등이다. 자기자본 비율이 낮고 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 대한 의존도가 높은 영세사업자들은 가입이 어려운 조건이다.
이에 서울시는 청년안심주택 사업자에 대해 HUG 보증보험 기준을 완화할 것을 국토부에 요청했다. 이미 보증금 미반환 사태가 벌어진 잠실, 사당, 강변, 쌍문 등 보증보험 미가입 사업장뿐 아니라 신규 주택 착공을 앞둔 사업자들도 HUG로부터 보험 가입을 거절당하는 경우가 발생하면서다.
서울시는 영세사업자가 감당하기에는 HUG의 기준이 과도하게 높게 설정됐다고 보고 있다. 반면 국토부는 특정 지방자치단체의 단일 사업에 한해서만 일시적으로 기준을 하향하는 것은 다른 지자체와의 형평성에 어긋난다고 보고 있다. 또 당초 서울시가 보증보험 가입 기준을 먼저 면밀히 검토한 후 제도를 추진했어야 한다는 시각이다.
서울시는 신규 보증상품을 출시하는 방안도 HUG에 제시했다. 보증사고 발생 시 보증기관이 부담해야 하는 금액을 서울시와 HUG가 각 50%씩 나누는 방식이다. HUG가 2022년 발생한 대규모 전세사기 이후 리스크를 축소하는 방향으로 사업을 운영하고 있다는 점을 고려해 서울시가 리스크를 일부 분담하겠다고 제안한 것이다.
그러나 HUG는 특정 지자체만을 위한 상품을 출시하는 것은 옳지 않다는 이유로 제안을 거절했다. 더불어 HUG가 규정한 보증보험 가입 조건 미달 사업자에 대한 리스크 50%를 공사가 책임지는 구조에 동의할 수 없다는 입장이다.
이견이 좁혀지지 않자 서울시는 자체적으로 시행 가능한 대안을 우선적으로 찾고 있다. 시 내부에서는 민간사업자에 대한 재정 지원 등이 거론된다. 2023년 서울시가 청년의 주거비 부담 완화를 위해 청년안심주택의 임대료를 하향 조치하며 사업자의 수익이 줄어든 반면 금리가 상승하면서 사업자의 금융비용 지출이 늘었다.
이 때문에 현재 운영되고 있는 청년안심주택은 모두 적자 상태다. 서울시는 시 재원을 활용해 사업자의 재무지표 개선을 돕고 보증금 반환이 정상적으로 이뤄지도록 하는 방안을 검토 중이다.
그럼에도 제도의 지속성을 위해서는 결국 보증보험에 대한 국토부의 협조가 필요하다는 목소리가 나온다. 보증보험이라는 안전망 없이는 보증금 미반환에 대해 '사고 예방'이 아닌 '사태 수습'의 모양새가 될 수밖에 없다는 문제의식에서다. 다만 서울시 관계자는 "아직 결정된 것은 없으며 국토부 등과 협의를 계속 이어가고 있다"고 말했다.
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