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'미분양 구원투수' CR리츠 1호 출격…건설업계 신뢰도는 '아직'

기사입력 : 2025년06월17일 06:00

최종수정 : 2025년06월17일 06:00

10년 만에 재도입한 CR리츠, 대구 미분양 아파트 288가구 매입
전남 광양, 경북 경주에서도 운영 준비 중
도입 취지는 좋지만 실효성은 증명 안 돼
높아지는 미분양 증가 속도… CR리츠로 따라잡을 수 있을까

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 미분양 문제를 해결하자는 취지로 10년 만에 재도입된 기업구조조정(CR)리츠(REITs·부동산투자회사) 1호가 상용화를 앞두면서 향후 시장 변화에 관심이 쏠린다. CR리츠 활성화가 제한적인 만큼 건설사와 투자자의 참여를 유도하기 위한 더 매력적인 유인책이 필요하다는 목소리도 나온다.

◆ 안 팔리는 지방 아파트, CR리츠가 해법 될까… 자산운용사 '관심'

2025년 CR리츠 인가 현황. [그래픽=김아랑 미술기자]

17일 업계에 따르면 제이비와이에스케이제2호CR리츠는 대구 '수성레이크 우방아이유쉘'의 전세 입주자 모집을 준비하고 있다. JB자산운용이 설립한 CR리츠로, SM그룹 계열 건설사인 동시에 해당 단지를 시공한 우방건설이 필요 자금 467억원을 100% 출자했다. 

매입 총가구수는 288가구(전용 84㎡ 229가구, 59㎡ 59가구)다. 2022년 입주했으나 대구에 집중된 분양 부진 영향으로 전체 일반분양 물량(394가구)의 73%가 악성 재고로 남아 있었다.

지난달 이전 등기를 완료하면서 현재 분양가 등 전세임대 입주자 모집을 위한 각종 조건을 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 지난해 정부가 미분양 대책으로 10년 만에 CR리츠의 세 번째 부활을 알린 이후 처음 이전등기를 완료한 단지라 시장의 관심을 받고 있다. 

두 번째 CR리츠도 JB자산운용이 운용한다. 최근 국토교통부로터 전남 광양시 한라건설 시공의 미분양 아파트 275가구를 사들이기 위한 영업 등록을 신청했다. 빠르면 다음달 중 매입이 완료될 것이란 예상이 나온다. 1호와 달리 기관투자자 두 곳이 출자에 참여한다. 

제이비자산운용 관계자는 "정부에서 CR리츠 필요성을 크게 느끼고 있고, 부동산 시장 또한 미분양 적체로 변화하는 상황에서 맞춤형 상품을 늘려나가는 것"이라며 "단기간에 높은 수익률을 기대할 수 있는 상품은 아니지만 CR리츠 활성화를 통해 부동산 경기를 조금이라도 개선하고자 타 사업장에서의 추가 출시도 검토하고 있다"고 말했다.

CR리츠란 여러 투자자로부터 모은 자금으로 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 운영하다가 경기가 좋아지면 분양해 사업비를 회수하는 구조다. 자금난에 빠진 시공사는 외부 투자금과 임대주택 보증금으로 유동성 위기에서 벗어날 수 있다.

투자자로선 일정 기간 임대 운영 뒤 분양 전환이 가능하기에 출구전략이 비교적 확실한 편이다. 국토부가 업계 대상 수요조사를 한 결과, 지방 건설사에서 약 5000가구의 매입 수요를 드러낸 것으로 알려졌다.

정부는 참여율을 높이기 위해 각종 인센티브를 제시했다. 내년 12월까지 취득한 주택에 한해 현행 최대 12%인 취득세율을 1~3%(6억원 이하 주택은 1%)로 조정한다. 조달 금리 역시 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증 가입 수준으로 낮추고 보증 심사 기간도 2주 이내로 단축한다.

미분양 CR리츠는 투자 수요를 늘리고 주택 공급의 불연속성을 다소 낮추는 역할을 한다. 향후 주택 수급의 불균형으로 주택 가격이 급등하는 문제를 사전에 예방할 수 있다는 장점이 있다. CR리츠를 활용해 건설사가 유동성을 확보하면, 이를 통해 신규 주택 개발을 진행해 이익을 창출하는 식이다. 

박문서 서울대 건축학화 교수는 "CR리츠 운용기간 동안 주택 경기가 회복된다면 정부 입장에서는 미분양 주택에 대한 매입 약정만으로 시중 유동자금의 투자를 유도하는 셈"이라며 "자기자본을 들이지 않고 미분양 주택을 유동화할 수 있다"고 말했다.

◆ CR리츠 매입, 미분양 증가 속도 못 따라가… "추가 지원 있어야"

현재 대구 추가 사업장 두 곳과 경북 경주, 경남 양산 등의 미분양 물량 매입을 위한 CR리츠도 영업 등록 신청에 시동을 걸고 있다. 국토부는 이번 달까지 출시될 CR리츠 규모를 약 1800가구로 추정하고 있으나 업계 분위기가 긍정적이지만은 않다. 

리츠 설립을 준비하고 있더라도 자금줄을 구하지 못하거나 매입하려는 사업지의 기존 사업자와의 가격 협상이 결렬되는 등 다양한 사유로 중단되기도 해서다. 지난해 9월 KB부동산신탁이 550억원 규모의 KB광양펠리시아CR리츠 설립을 통해 전남 광양의 미분양 아파트 497가구를 매입하려 했으나 12월 영업 등록 신청을 자진 철회했다. 

전체 지방 미분양 아파트와 비교하면 CR리츠를 통해 해결할 수 있는 물량 비중이 적다는 지적도 나온다. 금융위기 직후인 2009년과 건설업 침체가 찾아온 2014년에 매입한 물량도 각각 2500가구와 500가구에 그쳤다. 시장 정상화를 추진하기엔 부족한 성과였다는 평가가 나온다.

지난 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만7793가구로 전월 대비 감소했지만, '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 점점 늘어나 2만6422가구를 기록했다. 이는 11년 8개월 만의 최대치다. 전북(41.7%)과 경북(21.8%), 대구(16.1%) 등 지방을 중심으로 한 증가세가 뚜렷한 상황이다.

업계에선 CR리츠를 통한 미분양의 본격적인 해소를 기대하기엔 현 제도상 한계가 있다는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "리츠의 기본적인 목표가 사회공헌이 아닌 이윤창출이라는 점을 감안하면 결국 우량사업장을 중심으로 투자가 집중될 가능성이 높다"며 "미분양이나 침체된 건설경기를 개선하는 수단보다는 시장 참여자들에게 선택의 기회를 넓혔다는 의미로 해석하는 것이 적절하다"고 말했다.

현재 건설업계가 직면한 위기는 주택 시장과 내수경기의 침체로 인한 것이기에 보다 효율적인 정부 지원책이 필요하다는 의견도 있다. 미분양 주택 유동화를 건설사의 자구노력과 자산운용사의 상품성 분석에만 맡기는 것이 아니라 CR리츠 활성화에 실질적으로 도움이 되는 방법을 고려해야 한다는 주장이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "합리적인 가격 할인의 수준에서 시장에서 수용할 수 있는 매수 주체가 있을 경우에는 시장 내에서 원할한 사업진행이 가능하다"며 "그러나 요즘처럼 투자 여건이 어려울 때는 매입확약 지원정책 등 공공기관이나 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 재무적 지원수단이 요구된다"고 설명했다.

chulsoofriend@newspim.com

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소고기 콕 집은 트럼프...축산농 반발 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 다음 달 1일 한국에서 생산돼 미국으로 수입되는 모든 제품에 '25% 상호관세' 부과를 앞둔 상황에서 한미 간 막판 협상에 돌입했다. 이번 협상에서 미국은 30개월령 이상 미국산 소고기 수입 제한 철폐를 강하게 요구하며 한국을 압박하고 있다. 정부는 미국 측의 압박으로 30개월령 이상 미국산 소고기 수입 허용 등 농축산물 비관세장벽 카드를 협상테이블에 올리는 방안을 고심 중이다. 다만 농민단체의 반발과 국민 신뢰가 흔들릴 것으로 예상되면서 '제2의 광우병 사태'가 재현되는 것 아니냐는 우려도 제기된다.  ◆ 美, 30개월령 이상 소고기 압박…韓, 농산물 카드 검토 28일 정부에 따르면 도널드 트럼프 미국 대통령은 호주가 미국산 소고기를 개방했다는 점을 연일 언급하며 한국에도 같은 수준의 개방을 요구하고 나섰다.  도널드 트럼프 대통령은 지난 24일(현지시간) 소셜미디어인 트루스소셜에 "호주가 미국산 소고기를 받아들이기로 합의했다"며 "이제 우리는 호주에 (미국산) 소고기를 많이 팔 것"이라고 게시했다. 도널드 트럼프 미국 대통령.[사진=로이터 뉴스핌] 2025.07.25 mj72284@newspim.com 이어 "우리의 훌륭한 소고기를 거부하는 다른 나라들도 (개방) 요구를 받은 상태"라며 "이 좋은 흐름을 이어가자. 지금은 미국의 황금기"라고 덧붙였다. 트럼프 대통령은 소고기 개방을 거부하는 국가를 구체적으로 명시하지는 않았지만, 관세협상을 앞둔 한국을 겨냥한 것 아니냐는 해석이 나왔다. 제이미슨 그리어 미국 무역대표부(USTR) 대표와 브룩 롤린스 미국 농무부 장관 또한 트루스소셜을 통해 "지난 20년간 비과학적인 무역 장벽 때문에 우리 소고기가 호주 소비자들에게 판매되지 못했다는 것은 터무니없다"는 성명을 발표했다. 이들은 "미국 농축산업자들은 세계에서 가장 안전하고 건강한 소고기를 생산하고 있다"며 "USTR은 불공정한 무역 관행을 타파하고 미국 국민이 주요 시장에 배제되지 않도록 미국의 무역 파트너들과 계속 협상할 것"이라고 밝혔다. 미국이 협상을 진행하는 국가를 대상으로 연일 30개월 이상 소고기 개방을 압박하면서, 한국도 소고기 카드를 협상 테이블에 올릴지 여부를 검토 중이다.  김용범 대통령실 정책실장은 지난 25일 한미 관세협상과 관련해 "협상 품목 아래 농산물도 포함돼 있다"며 "농업이나 디지털 분야는 제이미슨 그리어 미 무역대표부(USTR) 대표와 여한구 통상교섭본부장 간 협상이 계속 이어지고 있다"고 전했다. 당초 정부는 한미 관세협상에서 농업분야 보호를 우선으로 두고, 30개월령 이상 미국산 소고기 개방 등 비관세 장벽을 해소할 카드를 협상 테이블에 올리지 않기로 방침을 정한 바 있다. 한 대형마트의 미국산 쇠고기 진열대 모습 <뉴스핌 DB> 그러나 지난 25일(현지시간) 미국 워싱턴DC에서 열릴 예정이었던 한미 고위급 '2+2 통상협의'가 스콧 베센트 미국 재무장관의 일정 사유로 전날 취소되면서 미국이 한국의 협상 태도에 불편을 느낀 것 아니냐는 지적이 나왔다. 앞서 미국은 우리나라에 대해 25%의 상호관세를 부과하는 행정명령에 서명했다. 이는 오는 8월 1일부터 적용되며, 한미 양국은 관세 협상을 진행 중이다. 트럼프 행정부는 한국에 대해 ▲30개월령 이상 미국산 쇠고기 수입 허용 ▲쌀 시장 추가 개방 ▲유전자변형(LMO) 감자·사과 검역 완화 등을 강하게 요구하고 있다. ◆ 농민단체 "관세협상에 농업 희생양 삼지 말아야"…대정부 투쟁 돌입 정부로서는 30개월령 이상 미국산 소고기 수입에 대해 민감하게 반응할 수밖에 없다. 우선 한국은 현재도 미국산 소고기의 최대 수입국이다. 지난해 미국산 쇠고기 수입액은 22억1000만달러로 집계됐다. 전체 수입액(38억4700만달러) 대비 57.4%를 차지한다. 미국산 쇠고기 수입액은 지난 2004년 1억300만달러에서 2012년 5억2200만달러, 2016년 10억3500만달러로 20억달러를 넘기다 2022년에는 26억2400만달러로 역대 최대치를 기록했다. 지난해까지의 연평균 증가율은 17.5%다. 이재명 대통령 [사진=대통령실] 우리나라는 이른바 '광우병 파동' 이후 30개월령 미만 미국산 소고기만 수입하고 있다. 지난 2008년 한미 쇠고기 협상이 타결됐고, 우리 정부가 30개월령 이상 미국산 소고기까지 수입한다는 사실이 알려지자 이에 반대하는 촛불집회가 전국적으로 열렸다. 당시 이명박 정부 지지율은 취임 2개월 만에 20%대로 폭락했고, 결국 정부는 미국과 소고기 협상을 일부 재협상했다. 다시 말해 현재 국내 소비자들은 30개월령 이상 미국산 소고기 섭취에 대해 안전하지 못하다는 인식이 기반에 깔려 있다. 또 우리나라 연간 쌀 저율관세할당(TRQ) 물량은 40만8700톤으로, 미국 물량이 이중 13만2304톤(32%)을 차지한다. 쌀 개방은 WTO 규약에 묶여 있기 때문에 한미 양자 간 협상체계가 불가능하다. 다만 미국이 소고기 등 농산물 개방을 미루는 국가에 더 높은 관세를 부과할 계획이라는 점을 연일 강조하면서 국익 측면에서 조선·철강·반도체 등 산업을 보호하고 농산물을 희생해야 하지 않겠냐는 의견도 나온다. 농민단체는 정부의 기류에 대거 반발하고 있다. 한국농축산연합회, 한국종합농업단체협의회, 축산관련단체협의회, 농민의길 등 농축산업 단체는 이날 용산 대통령실 앞에서 결의대회를 개최하고 대정부 투쟁에 나선다. 이들 단체는 "미국산 농축산물은 이미 한미 FTA로 전면개방을 한 마당에 관세 추가 인하 및 비관세장벽까지 철폐된다면 농민 생존권 말살과 함께 국내 농업생산 기반 붕괴는 시간문제일 것"이라며 강하게 규탄한다. 이어 "미국산 소고기에 대한 수입연령 제한과 사과에 대한 식물검역은 국내법과 WTO 등 국제협정 등에 따른 정당한 조치이며, 국민건강과 직결된 것으로 절대 포기해선 안 되는 문제"라며 "농축산물을 협상대상에서 제외해 식량주권과 국민건강권을 반드시 사수할 것"을 정부에 촉구했다. 단체 관계자는 "한미 관세협상 추이를 예의주시하면서 요구가 묵살될 경우 대대적인 추가 농민항쟁을 벌이겠다"고 예고했다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 3일 오후 서울 여의도 국회 본청 계단에서 열린 더불어민주당 쌀값정상화법 공포 촉구 결의대회에서 참석자들이 피켓을 들고 구호를 외치고 있다. 2023.04.03 leehs@newspim.com plum@newspim.com 2025-07-28 12:49
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SPC "8시간 넘는 야간근무 없앤다" [서울=뉴스핌] 최원진 기자= SPC그룹이 27일 대표이사 협의체인 'SPC 커미티'를 열고 장시간 야간 근로를 폐지하고, 앞으로 생산직의 야근 시간을 8시간 이내로 제한하기로 했다고 밝혔다. SPC그룹은 야간 생산이 불가피한 일부 필수 품목을 제외하고, 가능하면 야간 가동 자체를 줄여나가겠다는 방침이다. 그룹 관계자는 "8시간 초과 야근 폐지를 위해 △인력 확충 △생산 품목 및 생산량 조정 △라인 재편 등 전반적 생산 구조를 완전히 바꿀 계획이다. 각 (계열)사별 실행 방안을 마련해 10월1일부터 전면 시행한다"고 설명했다. 이재명 대통령이 지난 25일 경기 시흥시 SPC 삼립 시흥 공장에서 열린 산업재해 근절 현장 노사간담회에서 발언을 하는 모습. [사진=대통령실]  주간 근무 시간 역시 단계적으로 단축해 장시간 노동에 따른 피로 누적과 사고 위험을 사전에 차단한다는 계획이다. 또한 이번 근무체계 전환이 현장에서 안정적으로 정착될 수 있도록 노조와 협의를 병행하고, 내부 교육 및 매뉴얼 정비 작업도 함께 추진할 예정이다. SPC는 "생산 현장의 장시간 야간 근로에 대한 지적과 우려를 무겁게 받아들여 근무 형태를 비롯한 생산 시스템 전반에 대한 개혁을 추진하기로 했다"며 "앞으로 근로자 안전이 최우선시되는 일터를 만들 수 있도록 적극 개선하고 투자하겠다"고 밝혔다. 이번 결정은 지난 25일 이재명 대통령이 SPC삼립 시화공장을 직접 찾아 현장 간담회를 주재하며 야간 노동과 과도한 업무 강도를 지적한 데 따른 것이다.  이 대통령은 지난 5월 SPC 시화공장에서 발생한 여성 노동자 사망 사고와 관련해 "수십 년이 흘렀지만 여전히 현장에서 노동자가 죽고 있다"며 "같은 방식의 사고가 반복되는 건 심각한 문제"라고 강하게 비판했다. 이어 "돈과 비용 때문에 안전과 생명을 희생하는 구조라면 반드시 바뀌어야 한다"며 "이번을 계기로 산재 사망률을 줄이기 위한 현실적이고 구체적인 대책이 마련되길 바란다"고 강조했다. 이날 간담회에는 김영훈 고용노동부 장관, 김용범 정책실장, 문진영 사회수석 등 청와대 주요 인사들이 배석했으며, SPC 측에선 허영인 회장과 김범수 SPC삼립 대표, 김지형 컴플라이언스위원장, 김희성 안전보건총괄책임자, 김인혁 노조위원장 등이 참석했다. CJ푸드빌, 크라운제과 등 타 식품업체의 현장 책임자들도 함께 자리를 했다. wonjc6@newspim.com 2025-07-27 13:22
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