[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 미분양 문제를 해결하자는 취지로 10년 만에 재도입된 기업구조조정(CR)리츠(REITs·부동산투자회사) 1호가 상용화를 앞두면서 향후 시장 변화에 관심이 쏠린다. CR리츠 활성화가 제한적인 만큼 건설사와 투자자의 참여를 유도하기 위한 더 매력적인 유인책이 필요하다는 목소리도 나온다.

◆ 안 팔리는 지방 아파트, CR리츠가 해법 될까… 자산운용사 '관심'

2025년 CR리츠 인가 현황. [그래픽=김아랑 미술기자]

17일 업계에 따르면 제이비와이에스케이제2호CR리츠는 대구 '수성레이크 우방아이유쉘'의 전세 입주자 모집을 준비하고 있다. JB자산운용이 설립한 CR리츠로, SM그룹 계열 건설사인 동시에 해당 단지를 시공한 우방건설이 필요 자금 467억원을 100% 출자했다. 

매입 총가구수는 288가구(전용 84㎡ 229가구, 59㎡ 59가구)다. 2022년 입주했으나 대구에 집중된 분양 부진 영향으로 전체 일반분양 물량(394가구)의 73%가 악성 재고로 남아 있었다.

지난달 이전 등기를 완료하면서 현재 분양가 등 전세임대 입주자 모집을 위한 각종 조건을 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 지난해 정부가 미분양 대책으로 10년 만에 CR리츠의 세 번째 부활을 알린 이후 처음 이전등기를 완료한 단지라 시장의 관심을 받고 있다. 

두 번째 CR리츠도 JB자산운용이 운용한다. 최근 국토교통부로터 전남 광양시 한라건설 시공의 미분양 아파트 275가구를 사들이기 위한 영업 등록을 신청했다. 빠르면 다음달 중 매입이 완료될 것이란 예상이 나온다. 1호와 달리 기관투자자 두 곳이 출자에 참여한다. 

제이비자산운용 관계자는 "정부에서 CR리츠 필요성을 크게 느끼고 있고, 부동산 시장 또한 미분양 적체로 변화하는 상황에서 맞춤형 상품을 늘려나가는 것"이라며 "단기간에 높은 수익률을 기대할 수 있는 상품은 아니지만 CR리츠 활성화를 통해 부동산 경기를 조금이라도 개선하고자 타 사업장에서의 추가 출시도 검토하고 있다"고 말했다.

CR리츠란 여러 투자자로부터 모은 자금으로 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 운영하다가 경기가 좋아지면 분양해 사업비를 회수하는 구조다. 자금난에 빠진 시공사는 외부 투자금과 임대주택 보증금으로 유동성 위기에서 벗어날 수 있다.

투자자로선 일정 기간 임대 운영 뒤 분양 전환이 가능하기에 출구전략이 비교적 확실한 편이다. 국토부가 업계 대상 수요조사를 한 결과, 지방 건설사에서 약 5000가구의 매입 수요를 드러낸 것으로 알려졌다.

정부는 참여율을 높이기 위해 각종 인센티브를 제시했다. 내년 12월까지 취득한 주택에 한해 현행 최대 12%인 취득세율을 1~3%(6억원 이하 주택은 1%)로 조정한다. 조달 금리 역시 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증 가입 수준으로 낮추고 보증 심사 기간도 2주 이내로 단축한다.

미분양 CR리츠는 투자 수요를 늘리고 주택 공급의 불연속성을 다소 낮추는 역할을 한다. 향후 주택 수급의 불균형으로 주택 가격이 급등하는 문제를 사전에 예방할 수 있다는 장점이 있다. CR리츠를 활용해 건설사가 유동성을 확보하면, 이를 통해 신규 주택 개발을 진행해 이익을 창출하는 식이다. 

박문서 서울대 건축학화 교수는 "CR리츠 운용기간 동안 주택 경기가 회복된다면 정부 입장에서는 미분양 주택에 대한 매입 약정만으로 시중 유동자금의 투자를 유도하는 셈"이라며 "자기자본을 들이지 않고 미분양 주택을 유동화할 수 있다"고 말했다.

◆ CR리츠 매입, 미분양 증가 속도 못 따라가… "추가 지원 있어야"

현재 대구 추가 사업장 두 곳과 경북 경주, 경남 양산 등의 미분양 물량 매입을 위한 CR리츠도 영업 등록 신청에 시동을 걸고 있다. 국토부는 이번 달까지 출시될 CR리츠 규모를 약 1800가구로 추정하고 있으나 업계 분위기가 긍정적이지만은 않다. 

리츠 설립을 준비하고 있더라도 자금줄을 구하지 못하거나 매입하려는 사업지의 기존 사업자와의 가격 협상이 결렬되는 등 다양한 사유로 중단되기도 해서다. 지난해 9월 KB부동산신탁이 550억원 규모의 KB광양펠리시아CR리츠 설립을 통해 전남 광양의 미분양 아파트 497가구를 매입하려 했으나 12월 영업 등록 신청을 자진 철회했다. 

전체 지방 미분양 아파트와 비교하면 CR리츠를 통해 해결할 수 있는 물량 비중이 적다는 지적도 나온다. 금융위기 직후인 2009년과 건설업 침체가 찾아온 2014년에 매입한 물량도 각각 2500가구와 500가구에 그쳤다. 시장 정상화를 추진하기엔 부족한 성과였다는 평가가 나온다.

지난 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만7793가구로 전월 대비 감소했지만, '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 점점 늘어나 2만6422가구를 기록했다. 이는 11년 8개월 만의 최대치다. 전북(41.7%)과 경북(21.8%), 대구(16.1%) 등 지방을 중심으로 한 증가세가 뚜렷한 상황이다.

업계에선 CR리츠를 통한 미분양의 본격적인 해소를 기대하기엔 현 제도상 한계가 있다는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "리츠의 기본적인 목표가 사회공헌이 아닌 이윤창출이라는 점을 감안하면 결국 우량사업장을 중심으로 투자가 집중될 가능성이 높다"며 "미분양이나 침체된 건설경기를 개선하는 수단보다는 시장 참여자들에게 선택의 기회를 넓혔다는 의미로 해석하는 것이 적절하다"고 말했다.

현재 건설업계가 직면한 위기는 주택 시장과 내수경기의 침체로 인한 것이기에 보다 효율적인 정부 지원책이 필요하다는 의견도 있다. 미분양 주택 유동화를 건설사의 자구노력과 자산운용사의 상품성 분석에만 맡기는 것이 아니라 CR리츠 활성화에 실질적으로 도움이 되는 방법을 고려해야 한다는 주장이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "합리적인 가격 할인의 수준에서 시장에서 수용할 수 있는 매수 주체가 있을 경우에는 시장 내에서 원할한 사업진행이 가능하다"며 "그러나 요즘처럼 투자 여건이 어려울 때는 매입확약 지원정책 등 공공기관이나 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 재무적 지원수단이 요구된다"고 설명했다.

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