[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = '얼죽신'(얼어 죽어도 신축) 선호 현상이 높아지면서 낡은 아파트를 찾는 수요가 줄어들고 있지만 목동 일대는 인기 행진이 이어져 주목된다. 

목동 신시가지 일대 아파트의 용적률이 120%대 안팎으로 재건축 추진 단지 중 낮은 수준이다. 상대적으로 용적률 활용 범위가 커 사업성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 서울 강남구 대치동과 함께 대표적인 학군 프리미엄이 형성된 것도 집값 상승에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

20일 부동산업계에 따르면 목동 신시가지 일대 재건축 대상 노후 아파트는 실거주 의무 규제에도 불구하고 신고가 거래가 늘어나고 있다.

'목동신시가지14단지' 전용 84㎡(1층)는 이달 18억8000만원으로 신고가를 새로 찍었다. 지난 6월 기록한 신고가 17억7500만원을 두 달 만에 다시 갱신한 것이다. 상대적으로 선호도가 낮은 1층임을 감안할 때 중층을 기준으로 매매가 가능한 금액대가 19억원 이상으로 점쳐진다.

목동 재건축 대장격인 '목동신시가지7단지'는 신고가 금액을 지속적으로 높여가고 있다. 전용 66㎡는 이달 20억원에 손바뀜해 2022년 9월 기록한 이전 신고가 19억2500만원 뛰어넘었다. 연초 17억원에 거래되던 실거래가가 8개월 만에 3억원 상승한 셈이다.

'목동신시가지6단지' 전용 65㎡는 지난 4월 17억2900만원에 손바뀜해 최고가를 기록했다. 지난 2월 직전 거래가(16억원) 대비 1억2900만원 상승한 것이자, 1년 전과 비교하면 2억원 정도 올랐다. '목동1단지' 전용 95㎡ 지난달 역대 최고가인 20억6500만원에 실거래됐다. 직전 거래가 19억4800만원(작년 11월) 대비 1억1700만원 뛴 금액이다.

목동신시가지 일대는 토지거래허가구역으로 묶여 최소 2년간 실거주 의무가 적용돼 사실상 전세를 끼고 매매하는 '갭투자'가 어렵다. 그럼에도 신고가가 발생하는 것은 정비사업에 대한 기대감이 크게 반영된 결과로 평가된다. 재건축 절차도 잰걸음을 내고 있다. 최근 목동6단지가 목동 14개 재건축 대상지 중 처음으로 정비구역으로 지정됐다. 2020년 정밀안전진단을 통과한 지 4년 만이다. 용적률 299.87%가 적용돼 최고 49층 이하, 15개 동, 2173가구(공공주택 273가구)로 정비된다. 조합측은 내년 조합 설립과 시공사 선정을 목표로 하고 있다.

재건축 사업성을 결정짓는 용적률이 낮다는 것이 목동 신시가지 단지의 최대 장점이다. 사업지 14개 단지 중 목동8단지(156%)를 제외한 나머지 단지의 용적률은 120%대 안팎이다. 목동5단지가 116%로 가장 낮고 목동12단지 119%, 목동11단지 120%, 목동3단지 122%, 목동1단지 123%, 목동10단지 123%, 목동2단지 124% 등의 순이다.

이 일대 용적률은 서울 주요 재건축 단지와 비교해 낮은 수준이다. 대치동 은마아파트는 204%, 압구정동 현대8차 173%, 용산 한강맨션 155% 등이다. 기존 용적률이 재건축 사업성을 결정하는 모든 것은 아니지만 법정 상한선까지 확대할 경우 일반분양을 늘릴 수 있는 기준이 된다는 점에서 핵심 사항임은 분명하다. 노후계획도시 특별법으로 재건축이 추진하는 1기신도시도 용적률이 200% 안팎이다. 평균으로 분당 184%, 일산 167%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%가 적용됐다.

교육 인프라도 장점으로 꼽힌다. 명문중고가 다수 포진된 데다 명문대 진학률도 높다. 학원수는 대치동에 이어 전국 2위로 다양하고 체계적인 교육 환경이 조성돼 있다. 통계청이 발표한 '2022 사교육비 조사'에 따르면 대치동이 1609개로 가장 많았고, 목동 1052개, 노원구 중계동 601개 수준으로 나타났다.

목동역 주변 A공인중개소 대표는 "목동 신시가지 일대는 교육과 교통환경 등 주거환경이 우수한 반면 아파트 노후도가 악화한 단점이 있다"며 "재건축으로 40층 이상 고층 건물로 탈바꿈하면 강남3구 못지않은 지역이 될 것으로 기대하는 주민이 상당수"라고 말했다. 

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