대출 부담, 文정부 누적된 수요 억제 정책 원인 지목
[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 전국 미분양 주택이 6개월 연속 늘어나면서 청약시장에 빨간불이 켜졌다. 강화된 대출 규제와 금리 인상 등에 따른 결과로 분석된다.
특히 미분양 주택은 최근 1~2년 이상 신규 공급이 몰린 대구 등 일부 지방에 집중돼 있다. 이는 문재인 정부 시절 민간택지 분양가상한제 부활, 다주택자 조정대상지역 양도세 중과, 재건축 초과이익환수제, 조합원지위 양도 금지 등 누적된 수요 억제 정책의 영향으로도 분석되고 있다. 서울 등 수도권 대부분이 규제지역으로 묶이면서 건설사들의 지방 러시가 한동안 이어졌기 때문이라는 것이다.
새 정부 출범과 함께 수도권을 중심으로 재건축·재개발 등을 통한 공급 확대 정책의 필요성이 거듭 강조되는 가운데 다른 한 편에서는 미분양에 대한 우려가 커지고 있다. '주택은 수요가 있는 곳에 공급이 이뤄져야 한다'는 원칙이 제대로 지켜지지 않은 결과라는 지적이 나온다.
◆미분양 주택 지방이 수도권의 8배 넘어
16일 국토교통통계누리에 따르면 지난 3월 말 기준 전국 미분양 주택은 2만7974가구로 한달 전(2만5254가구)에 비해 10.8% 늘었다. 미분양 주택은 작년 8월 1만4864가구에서 9월 1만3842가구로 줄어든 뒤 10월 1만4075가구, 11월 1만4094가구, 12월 1만7710가구, 올해 1월 2만1727가구, 2월 2만5254가구, 3월 2만7974가구로 6개월 연속 증가했다. 반 년 새 2배 이상 늘어난 것이다.
주택시장에서는 대개 공급이 수요를 넘어서는 '공급 과잉'의 척도를 미분양 5만가구로 잡는다. 올해 3월 말 기준 미분양 주택 수는 여기에서 절반이 조금 넘는 수준으로 아직은 위험 수위에 다다랐다고 보기 어렵다는 게 전문가들의 진단이다.
하지만 올 들어 미분양 주택 증가 속도가 빠라진 데다 수도권과 지방 간 격차가 점차 벌어지고 있는 점은 주의깊게 봐야 할 대목으로 인식되고 있다.
수도권 미분양 주택은 올해 1월 1325가구, 2월 2318가구, 3월 2921가구로 늘었다. 지방은 1월 2만402가구, 2월 2만2936가구, 3월 2만5053가구로 미분양 주택이 그보다 빠르게 증가했다.
3월 말 기준으로 지방의 미분양 주택이 수도권의 8배가 넘는다. 특히 대구와 경북이 전국에서 첫 번째와 두 번째로 미분양 주택이 많았다. ▲대구 6527가구 ▲경북 6519가구로 두 지역의 미분양 주택이 전체의 46.8%를 차지한다. 수도권에서는 서울의 미분양 주택이 180가구로 다른 지역에 비해 상대적으로 적었지만 한달 전(47가구)과 비교하면 3.8배 늘었다. 2020년 3월부터 이어지던 미분양 주택 두자릿수 기록이 깨졌다. 수도권 전체 미분양 주택(2921가구)도 한 달 전(2318가구)에 비해 26.0% 증가하면서 '청약불패' 신화가 흔들리고 있다.
◆文정부 수요 억제책이 지방 미분양 늘렸다?
미분양 주택이 늘고 있는 것은 잇단 금리 인상으로 이자 부담이 가중된 데다 올해부터 아파트 분양 잔금에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출이 까다로워진 영향으로 분석된다.
수도권과 지방 간 격차는 문재인 정부 들어 쏟아진 각종 수요 억제 정책이 수도권에는 '공급 가뭄'을, 지방에는 '공급 과잉'을 불러온 데 따른 것으로 업계는 보고 있다.
문재인 정부는 집값을 잡겠다며 노무현 정부 시절인 2007년 처음 도입됐다가 박근혜 정부에서 폐지된 민간택지 분양가상한제를 2020년 7월 부활시켰다. 앞서 2017년 8·2대책을 통해서는 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 제도가 도입됐고, 투기과열지구 조합원 지위 양도가 금지됐다. 2018년에는 재건축 초과이익환수제가 부활했다. 이 같은 정책이 수도권의 공급을 줄이고 지방의 공급을 늘리는 결과를 낳았다는 것이다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "정부가 고분양가 관리지역 지정을 통해 분양가를 통제해왔는데 수도권이 중심이 돼 왔다"면서 "그러다 보니 지방에서 건축 인·허가가 늘었고 뒤늦게 물량이 풀리면서 일부 지방에서 공급 과잉을 빚고 있는 것"이라고 설명했다.
최근까지도 지방의 건축 인·허가가 수도권보다 큰 폭으로 늘어 향후 주택 공급 불균형을 더욱 부추길 가능성도 제기된다.
국토부에 따르면 올 1분기(1~3월) 전국 건축 인허가는 전년 동기 대비 6.7% 증가했다. 같은 기간 수도권은 18.7% 감소한 반면 지방은 32.4% 늘었다.
여 연구원은 "수요가 있는 곳에 공급이 적절히 이뤄져 수급 밸런스가 안정화돼야 한다"면서 "수도권은 정비사업을 통해 공급을 늘리고 지방은 노후주택 중심으로 재건축이 진행될 필요가 있다"고 말했다.
dream78@newspim.com
