[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 문재인 정부가 추진하고 있는 '공시가격 현실화 로드맵'이 윤석열 당선인의 첫 부동산 정책 무대가 될 것으로 보인다.

전문가들은 윤 당선인은 세 부담 급증의 속도 조절을 위해 공시 가격을 도마 위에 올릴 것이란 보고 있다. 올해 재산세를 지난해 공시가격을 기준으로 산정, 사실상 세금을 동결하는 방안도 거론되고 있다.

정부는 올해 공시지가 현실화 목표로 71.4%를 잡고 있다. 이에 따라 토지 및 단독주택 공시가격은 각각 10.16%, 7.36% 오를 전망이다.

◆ 이달 정부 공시가격 발표 앞두고 다주택자‧고가주택 소유자 '초긴장'

18일 부동산업계에 따르면 이르면 오는 22일(잠정) 기획재정부와 행정안전부, 국토교통부는 올해 공동주택 공시가격안 공개와 함께 보유세 부담 완화 방안을 발표하는 계획을 검토하고 있다.

전국 표준지 공시지가는 10.16% 상승한다. 다만 상승률은 작년 말 내놓은 공개안보다 0.01% 포인트(p) 줄었다. 이는 지난해 상승률(10.35%)보다는 0.18%포인트 내린 것이다.

전국 표준지 공시지가 상승은 지난해 전국적으로 부동산 가격이 크게 오른 데 따른 것이다. 여기에 정부의 공시가격 현실화율(공시가격/시세) 로드맵 적용도 영향을 미쳤다.

앞서 정부는 2020년 부동산 공시가격 현실화율 로드맵에 따라 현실화율 90.0%를 맞추기 위해 2035년까지 매년 현실화율을 높이겠다고 발표한 바 있다.

올해 표준지 공시지가 현실화율은 71.4%다. 이는 지난해(68.4%) 대비 3.0% 포인트 오른 수치다. 시·도별 표준지 공시지가 상승률은 서울이 11.21%로 가장 많이 높다. 이어 ▲세종 10.77% ▲대구 10.56% ▲부산 10.41% ▲경기 9.86% ▲제주 9.84% ▲광주 9.78% ▲대전 9.28% 순으로 집계됐다.

서울과 세종은 작년(11.35%, 12.40%)보다 소폭 내려간 반면, 경기와 제주, 울산, 경남, 충남 등지는 지난해보다 상승했다.

전국 표준주택 공시가격 상승률은 7.34%로 확정됐다. 작년 말 발표 때(7.36%)보다 0.02%p 낮아진 것이다. 작년 상승률(6.80%) 보다는 0.54%p 오른 수치다.

지역별로는 서울이 10.55%로 가장 많이 오르고 부산 8.96%, 제주 8.11%, 대구 7.52%, 광주 7.23%, 경기 6.72%, 세종 6.72% 순이다.

표준주택은 개별(단독)주택 공시가격 산정의 기준이 되는 주택을 말한다. 지자체는 표준주택 공시가격을 활용해 개별주택의 가격을 산정한다.

한 세무서 관계자는 "공시가격 발표 이전부터 다주택자와 고가 주택을 보유하고 있는 소유주들이 올해 인상된 공시가격에 따른 종부세와 보유세 등에 대한 문의가 잇따르고 있다"며 "소유주 대부분 윤석열 당선인이 공시가격을 완화하겠다는 뜻을 밝힌 만큼 관련 사항이 발표된 이후 세부 내용을 살펴 볼 필요가 있다"고 말했다.

◆ 현실화·집값 상승에 늘어나는 세금 부담

공시가격이 상승할 경우 재산세와 건강보험료 등을 비롯한 부담이 증가할 수 있다. 실제 지난해 정부가 1가구 1주택자의 종부세 기준선을 9억원에서 11억원으로 올리면서 고령자 공제 비율도 10%p 상향해 최대 80%로 높이면서 세금 해택이 감소했다.

정부는 1가구 1주택자의 72.5%는 시가 25억원(공시가격 17억원) 이하로 평균 세액은 50만원이며 시가 20억원(공시가격 14억원) 이하의 경우 27만원이라고 발표했다.

일례로 서울 강남구에 아파트를 보유한 1가구 1주택자는 지난해 시가 23억 9000만원(공시가격 16억 7000만원)에서 지난해 시가 26억원(공시가격 18억 2000만원)으로 크게 집값이 올랐다.

세액공제가 적용되지 않으면 지난해 296만원이던 세부담이 352만원으로 56만원 늘어난다. 반면 지난해 70%이고 올해 80%인 세액공제 최대 공제를 적용하면 지난해 89만원에서 올해 70만원으로 종부세가 19만원 줄어든다.

하지만 강남 일대에서 재건축을 마친 아파트 단지 중에는 정부가 예로 든 사례에 맞는 곳은 많지 않을 것으로 보인다. 최대 80%의 세액공제를 적용받기 위해서는 최소 주택 보유기간이 10년 이상이어야 하는데 강남권 주요 재건축 단지들 중에는 입주 후 10년을 넘은 곳이 많지 않다.

시뮬레이션 결과를 볼 때 1가구 1주택자의 종부세 부담이 크지 않다는 정부의 주장은 결국 공제율을 적용받는 만 60세 이상 고령자이거나 5년 이상 주택을 보유한 거주자에게만 적용될 수 있는 셈이다.

종부세법에서 고령자의 연령별 공제율은 ▲만 60세 이상∼만 65세 미만 20% ▲만 65세 이상∼만 70세 미만 30% ▲만 70세 이상 40%다. 주택 보유 기간에 따른 공제율은 ▲5년 이상∼10년 미만 20% ▲10년 이상∼15년 미만 40% ▲15년 이상 50%다. 단 고령자·장기 보유자 공제율은 합쳐서 최대 80%까지만 적용된다.

◆ "종부세‧재산세 통합한 보유세 정책 내놔야"

이로 인한 문제가 거론 되면서 윤석열 당선인은 부동산 보유세 완화 공약까지 감안한 최종안을 조만간 마련할 것으로 알려졌다.

시장에선 지난해 한국부동산원이 조사한 전국과 서울 아파트 값이 전년도에 비해 2배 이상 상승하고, 공시가격 로드맵에 따른 연도별 현실화율도 작년보다 높아지면서 올해 공시가격 상승률이 작년을 뛰어넘는 20∼30%에 달할 것이라는 관측이 높았다.

실거래 지수는 하락세를 기록하고 있다. 지난해 서울 아파트 공동주택 실거래가지수는 1~10월 누적 상승률이 16.28%에 달했지만, 11월과 12월 두 달 연속 실거래가지수가 떨어지며 연간 상승률은 14.22%로 집계됐다. 2020년 서울 아파트 실거래가지수가 20.80% 올랐던 것에 비하면 작년 실거래가지수 상승률은 이보다 낮은 수치다.

다만 지난해 아파트 값이 전년보다 급등한 경기도와 인천지역의 공시가격은 작년보다 크게 높아져 30%에 육박하는 상승이 불가피할 것으로 보인다.

윤 당선인은 올해 주택 보유세를 두 번의 가파른 공시가격 상승 이전인 2020년 수준으로 낮추는 효과를 내고자 공정시장가액비율을 낮추는 방안을 앞서 공약으로 제시한 바 있다.

일각에선 지난 2020년 수준의 공시가격을 적용하는 방안이 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "(윤석열 당선인) 후보자 시절 종부세와 재산세를 통합해 보유세 부담을 완화하는 공약을 내세운 만큼 시장과 소유주들에게 긍정적인 영향을 미칠 것"이라며 "다만 지자체와 배분 문제 등 풀어야 할 문제들이 산적한 만큼 빠른 시일 내에 종부세를 재산세와 통합하는 건 쉽지 않을 것"이라고 분석했다.

특히 더불어민주당 의석수가 172석 다수인 현 국회 상황에선 윤 당선자의 주요 공약이 국회 문턱을 넘기에는 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 권 교수는 "여소야대인 현 상황에서 민주당 의원들을 설득시키는 방안을 강구할 필요가 있다"며 "조세저항 없이 세금 문제를 해결하기 위해서는 중장기적인 관점에서 거래세인 양도세를 낮추고 거래 절벽 현상을 완화시키는 한편, 누진과세를 강화해 국민적 공감대 형성을 이끌어 낼 필요가 있다"고 덧붙였다.

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