[편집자] 국민의힘 윤석열 대선후보가 제20대 대통령으로 당선되면서 새정부의 정책방향에 큰 변화가 예상됩니다. 특히 부동산대책, 원전정책, 탄소중립, 물가안정 등 굵직한 현안들이 숙제로 떠오르고 있습니다. 이에 <뉴스핌>은 윤석열 당선인의 공약을 재조명하고 새정부의 바람직한 정책방향을 진단해 보고자 합니다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 윤석열 국민의힘 후보가 대통령선거에 당선되면서 무주택 실수요자와 다주택자들이 혜택을 받을 것으로 예상된다. 윤 당선인의 주요 부동산공약이 '다주택자 종합부동산세·양도소득세 완화'와 '신혼부부·생애최초 주택 구매자에 대한 내집마련 금융지원 강화'기 때문이다.

다만 세금을 낮추려면 관련 법 개정안을 국회에서 통과시켜야 한다는 숙제가 있다. 또한 대출규제를 완화하려면 주택 담보인정비율(LTV) 뿐만 아니라 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 풀어야 한다는 게 업계 의견이다.

◆ 재산세·종부세·양도세 완화공약, 국회 통과 가능성 '미지수'

10일 정치권 및 부동산업계에 따르면 윤 당선인의 공약은 '부동산 감세 종합선물세트'라는 평가를 받는다. 그는 보유세(종합부동산세+재산세) 부담을 줄이고, 양도소득세율을 낮추는 부동산 세제 개편을 예고했다. 이재명 더불어민주당 후보가 국토보유세로 부동산 보유세를 한층 더 강화하겠다고 밝힌 것과 대조적이다.

윤 당선인이 내세운 부동산 세금 관련 주요 공약은 ▲공정시장가액비율 조정으로 부동산 공시가격 2020년 수준으로 환원 ▲재산세와 종부세 통합 추진 ▲종부세 증가율 상한 인하 ▲다주택자 중과세율 최대 2년간 한시 배제 ▲부동산세제 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 재검토 등이다.

윤 당선인은 지금처럼 부동산 세금을 높게 유지하면 시장에 '매물 잠김'이 초래되기 때문에 세제를 풀어서 시장 거래를 활성화해야 한다고 보고 있다. 실제로 시장에서는 다주택자에 대한 양도세가 지나치게 비싸다는 의견이 많다.

작년 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 10%포인트(p)씩 올랐다. 작년 6월 1일부터 조정지역 내 2주택자, 3주택자의 양도세율은 기본세율(6~42%)에 각각 20%p, 30%p가 더해진다.

예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%까지 치솟는다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%가 되는 것. 집을 판 차액이 11억원이라면 세금을 다 떼고 나면 2억원도 채 안 남게 된다.

만약 윤 당선인 공약대로 양도세가 낮아지면 시장에 다주택자 매물이 많이 나와서 공급 부족에 따른 집값 급등을 다소 완화할 수 있다는 분석이다.

다만 윤 당선인의 재산세·종부세·앙도세 완화가 현실화되려면 관련 법 개정을 거쳐야 한다는 숙제가 있다. 즉 '지방세법', '종합부동산세법', '소득세법'을 개정해야 한다. 그러려면 행정안전위원회, 기획재정위원회 소속 국회의원이 관련 법안을 발의해서 국회 본회의 통과와 대통령 공포를 거쳐야 한다.

하지만 윤 당선인이 국민의힘에 속해 있어 국회 다수당을 차지하는 더불어민주당의 협조를 이끌어내기 어려울 것으로 보인다. 각 당의 의석 수가 바뀌려면 선거를 다시 해야 하는데, 제22대 국회의원 선거는 오는 2024년 4월 10일에 실시된다.

또한 종부세를 낮추면 서울 외 지역의 불만도 제기될 것으로 보인다. 서울에서 걷힌 종부세는 인구가 감소하고 재정 자립도가 낮은 지자체에 귀중한 재원으로 쓰인다. 이는 '부동산교부세'라는 제도를 통해서다.

부동산교부세는 2005년 종합부동산세 도입으로 지자체의 재원이 감소하는 것을 보전해 주고 지역균형발전을 이루기 위해 도입한 제도다. 정부는 종부세 전액을 시·군·구 전체와 제주도 및 세종시에 일반재원으로 배분하는 방식으로 부동산교부세를 운영하고 있다.

오세훈 서울시장에 따르면 서울은 종부세 대상인 고가 주택이 많아서 국내 전체 종부세의 약 60%를 차지하고 있다. 서울시가 부담한 종부세가 상대적으로 어려운 지자체에 사용돼서 지역 간 불균형을 낮추는 기능이 있는 것이다.

윤 당선인이 종부세 인하를 추진할 경우 부동산교부세 재원 감소에 대한 우려가 높아질 수 있다. 이에 따라 서울 외 지자체에서 반대할 가능성이 클 것으로 예상된다.

정부 관계자는 "서울을 제외한 다른 모든 지자체들은 서울시에서 걷힌 종부세로 혜택을 받고 있다"며 "이를 줄이면 각 지자체가 재원 감소로 어려움을 겪게 된다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "윤 당선인의 공약이 실현되려면 종부세를 지방교부세법에 따라 배분받는 재정여건이 낮은 지자체들 반대와 국회에서 관련 법 개정이란 장애물을 넘어야 한다"며 "연내 공약이 바로 실행될지가 관건"이라고 말했다.

◆ 대출규제에 무주택 실수요자 '눈물'…"LTV·DSR 규제 풀어야"

또한 윤 당선인의 대출 공약이 현실화된다면 신혼부부·생애최초 주택 구매자와 같은 무주택 실수요자가 혜택을 받을 것으로 예상된다.

윤 당선인이 내세운 대출 관련 공약은 ▲생애최초 주택구매 가구의 주택 담보인정비율(LTV) 상한을 80%로 인상 ▲생애최초 주택구매 가구가 아닌 경우 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화 ▲신혼부부 4억원 한도, 생애최초 3억원 한도에서 3년간 저리로 금융지원하는 것 등이다.

다만 업계에서는 실질적인 대출규제 완화 효과가 있으려면 LTV 뿐만 아니라 DSR 규제까지 풀어야 한다는 목소리가 높다. 종잣돈이 부족한 무주택 실수요자들이 DSR 때문에 은행대출을 활용하지 못해 내집마련을 못하는 경우가 많아서다.

올해 1월부터는 개인별 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 규제가 적용됐다. 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR 규제 40%가 적용되는 것.

DSR은 차주(개인)가 연 소득 대비 상환해야 할 원리금 비율이다. 주택담보대출 한도만 계산하는 주택담보대출비율(LTV)과 달리 신용대출, 카드론 등 모든 금융권의 대출 원리금 부담을 보는 포괄적 개념이다.

DSR이 도입되면 기존에 받았던 대출이 많거나 연소득이 적은 사람들은 불리해진다. 담보·연소득·부채 상태가 똑같아도 올해부터 대출 한도가 작년보다 크게 줄어들기 때문이다. 오피스텔, 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등 비주택 담보대출도 올해 1월부터 차주별 DSR 규제를 적용한다.

특히 신혼부부들은 아파트가 비싸서 주거용 오피스텔로 신혼살림을 시작하려고 했지만, 오피스텔에 대한 대출규제가 심해 이마저도 어렵다고 호소했다.

아파트 주택담보대출의 경우 만기가 30~35년도 가능하고, 부부합산 소득 기준으로 대출받을 수도 있다. 반면 오피스텔은 같은 주거용 부동산인데도 DSR 상환기간이 8년밖에 안 되고, 부부합산 소득도 거의 안 된다는 게 업계 관계자들 얘기다.

작년까지는 오피스텔의 DSR 상환기간이 10년이었지만 올해부터 8년으로 짧아졌다. 산정 만기가 줄어들면 매년 갚아야 할 원리금이 늘어난다. 그러면 DSR 규제까지 겹쳐 실제 받을 수 있는 대출금이 더 적어지게 된다.

1·2금융권에서 대출 문이 막힌 수요자들은 '울며 겨자먹기'로 고금리 캐피탈 대출이나 사채, 개인 간 거래(P2P) 대출로 몰렸다. P2P 대출은 온라인 서비스를 통해 채무자와 채권자를 바로 연결해주는 대출 서비스다.

다만 이들 대출상품은 10%에 이르는 고금리라서 서민들 부담이 높다. 한국대부금융협회 홈페이지에 있는 신용대출상품 금리비교를 보면 작년 4분기 기준 대부업체들의 신규대출 최저금리가 대부분 20%인 것을 확인할 수 있다.

당장 집이 필요한 실수요자들에게 정부의 대출규제 완화가 절실해지는 이유다. 업계에서는 정부가 무주택 실수요자에 대한 LTV 규제 뿐 아니라 DSR까지 풀어야 한다고 강조했다.

부동산업계 관계자는 "은행 입장에서는 주택담보대출 자체가 안정성 높은 대출이기 때문에 굳이 DSR로 대출 한도를 줄일 필요가 없다"며 "정부가 하루 빨리 대출규제를 풀어서 실수요자들이 부동산 담보대출로 정상적으로 내집마련을 할 수 있도록 해줘야 한다"고 강조했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "청년·신혼부부들의 내집 마련이 어려운 이유는 가진 돈이 적은데 대출이 너무 안 나오기 때문"이라며 "이들에게 LTV를 70% 이상으로 늘려주면 집 사는 데 본인 비용이 적게 들어 부담이 크게 줄어들 것"이라고 말했다.

이어 "만약 실수요자 대상인 대출이 투기 목적으로 이용되는 것을 막으려 한다면 해당 대출을 받은 수요자가 집이나 부동산을 추가로 매수하지 않겠다는 약정서를 쓰게 하면 된다"고 덧붙였다.

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